Bornage de terrain, en limite des murs ou à l'aplomb du débordement des tuiles ?

Le
gospan
Bonjour,
J'ai un ami (Philippe) qui vient de recevoir un avis de passage d'un
géomètre,
pour le bornage de la limite séparative entre lui et son voisin Jean,
(celui-ci ne l'ayant même pas averti oralement de la démarche)


Le bornage qui risque d'être litigieux est le suivant:
Mon ami possédè une maison en contre bas d'une parcelle de terrain de
son voisin.
cette maison est ancienne (plus de 100 ans) et personne dans le village,
ne connait les limites exactes au demi mètre près.

Cette maison possède une génoise, avec une gouttière, mais la gouttière
est récente.
La génoise déborde du mur de 30cm environ.
Jean prétend que la limite de son terrain va au contact du mur de
Philippe, sur le cadastre la maison de Philippe est représentée au
contact immédiat de la parcelle de Jean.

Il me semble que, en l'absence de bornage effectif les usages veulent
que les limites de maison sont à l’aplomb du débordement des tuiles.

Es-ce que quelqu'un peut nous éclairer sur la validité de cette règle ?
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dmkgbt
Le #26310874
gospan
Bonjour,
J'ai un ami (Philippe) qui vient de recevoir un avis de passage d'un
géomètre,
pour le bornage de la limite séparative entre lui et son voisin Jean,
(celui-ci ne l'ayant même pas averti oralement de la démarche)



Il n'est pas obligé de prévenir Philippe s'il est seul à vouloir ce
bornage mais si le bornage n'est pas amiable, il va peut-être falloir un
bornage judiciaire.

NB : Si un seul propriétaire a souhaité le bornage, il est souvent seul
à devoir régler les frais. Ses voisins ne sont pas tenus de participer à
des dépenses engagées en leur nom, sauf décision judiciaire.


Le bornage qui risque d'être litigieux est le suivant:
Mon ami possédè une maison en contre bas d'une parcelle de terrain de
son voisin.
cette maison est ancienne (plus de 100 ans) et personne dans le village,
ne connait les limites exactes au demi mètre près.



Bon, plutôt que de recopier un site, je vous renvoie sur les
explications nécessaires en matière de bornage :-)


Cette maison possède une génoise, avec une gouttière, mais la gouttière
est récente.
La génoise déborde du mur de 30cm environ.
Jean prétend que la limite de son terrain va au contact du mur de
Philippe, sur le cadastre la maison de Philippe est représentée au
contact immédiat de la parcelle de Jean.

Il me semble que, en l'absence de bornage effectif les usages veulent
que les limites de maison sont à l'aplomb du débordement des tuiles.



Oui mais c'est le raisonnement qu'on tient quand on _construit_ sur la
limite d'un terrain, préalablement borné.
Quand on construit en limite de terrain, rien ne doit dépasser chez le
voisin donc pas de débordement de tuiles en surplomb du terrain du
voisin.
Mais là, on raisonne à l'envers puisqu'il y a déjà une construction...

De toute façon, c'est le géomètre-expert qui va réunir les élèments
probants en vue du bornage et qui va proposer aux deux propriétaires un
plan qu'ils devront approuver en signant le procès verbal.


Es-ce que quelqu'un peut nous éclairer sur la validité de cette règle ?




--
"Les hommes constituent, de par le monde,
entre 90% et 100% des criminels, des pédophiles,
des violeurs, des généraux, des chefs d'état
et des grands leaders religieux."
Christian Navis
Le #26310890
gospan a formulé ce lundi :


Cette maison possède une génoise, avec une gouttière, mais la gouttière est
récente.
La génoise déborde du mur de 30cm environ.
Jean prétend que la limite de son terrain va au contact du mur de Philippe,
sur le cadastre la maison de Philippe est représentée au contact immédiat de
la parcelle de Jean.

Il me semble que, en l'absence de bornage effectif les usages veulent que les
limites de maison sont à l’aplomb du débordement des tuiles.

Es-ce que quelqu'un peut nous éclairer sur la validité de cette règle ?



Après recherche j'ai trouvé un arrêt de la cour de cassation
du 12 juin 2003 rappelant que la servitude d'empiétement est bannie
par le droit civil, et ne pouvait en aucun cas s'acquérir par usucapion
trentenaire.
En conséquence, c'est le cadastre qui fait foi, ou si le tracé est
imprécis, l'expertise d'un géomètre rapportée aux titres notariés.
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000007454571&dateTexte
--
Tu ne peux pas être à la fois socialiste et rock'n'roll, mec !
Le rock c'est la vie, la folie, la fête, la démesure, les délires.
Le socialisme c'est la désolation, la ruine, la désespérance.
Le rock c'est la Formule 1, le socialisme le fourgon mortuaire !
http://christian.navis.over-blog.com/
none
Le #26310893
Christian Navis avait énoncé :
gospan a formulé ce lundi :


Cette maison possède une génoise, avec une gouttière, mais la gouttière est
récente.
La génoise déborde du mur de 30cm environ.
Jean prétend que la limite de son terrain va au contact du mur de Philippe,
sur le cadastre la maison de Philippe est représentée au contact immédiat
de la parcelle de Jean.

Il me semble que, en l'absence de bornage effectif les usages veulent que
les limites de maison sont à l’aplomb du débordement des tuiles.

Es-ce que quelqu'un peut nous éclairer sur la validité de cette règle ?



Après recherche j'ai trouvé un arrêt de la cour de cassation
du 12 juin 2003 rappelant que la servitude d'empiétement est bannie
par le droit civil, et ne pouvait en aucun cas s'acquérir par usucapion
trentenaire.
En conséquence, c'est le cadastre qui fait foi, ou si le tracé est
imprécis, l'expertise d'un géomètre rapportée aux titres notariés.
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000007454571&dateTexte


AFAIK le cadastre n'est qu'un document fiscal qui ne prouve rien quant
à la propriété d'un terrain...
Christian Navis
Le #26310898
Après mûre réflexion, a écrit :

AFAIK le cadastre n'est qu'un document fiscal qui ne prouve rien quant à la
propriété d'un terrain...



Lorsque le notaire établit un acte authentique sur un immeuble,
ce document a force probante, ce qui signifie qu'on ne peut rapporter
la preuve contraire qu'à l'issue d'une procédure complexe.

Or, dans la désignation d'un bien, le notaire se réfère au cotes
et références du cadastre et, mieux encore, adjoint en annexe
une copie du plan cadastral.
Le fait que les services fiscaux gèrent le cadastre pour établir
la taxe foncière ou l'ISF ne lui retire pas son utilité en matière
de délimitation de fonds... Sauf à prouver le contraire.

--
Tu ne peux pas être à la fois socialiste et rock'n'roll, mec !
Le rock c'est la vie, la folie, la fête, la démesure, les délires.
Le socialisme c'est la désolation, la ruine, la désespérance.
Le rock c'est la Formule 1, le socialisme le fourgon mortuaire !
http://christian.navis.over-blog.com/
Geoffrey Firmin
Le #26310911
Le 22/09/2014 15:07, Christian Navis a écrit :

En conséquence, c'est le cadastre qui fait foi, ou si le tracé est
imprécis, l'expertise d'un géomètre rapportée aux titres notariés.
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000007454571&dateTexte


La preuve du droit de propriété est libre et peut donc être rapportée
par tout moyen, de sorte que ni le cadastre ni le titre de propriété ne
font foi. Ils constituent un moyen de preuve comme un autre
(attestations, possession, etc.) et le juge apprécie souverainement la
force probante à accorder aux différents moyens de preuve qui lui sont
soumis.

http://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2012_4571/livre_3_etude_4578/partie_3_modes_preuve_4585/liberte_quant_4587/chapitre_5_droit_biens_26225.html
gospan
Le #26310932
Le 22/09/2014 09:40, gospan a écrit :

Je précise le contexte, la maison à plus de 100 ans.
1- La bordure des tuiles et la génoise dépassent le mur de la maison de
30/40cm environ.
2- Il n'y a aucune bornes ni clôture qui précisent la limite
3- L'imprécision du cadastre en cet endroit est de l'ordre du mètre
4- La tradition orale ne dit rien sur le sujet d’après les plus anciens
du village
5- De mon souvenir d'enfant derrière cette maison à l'endroit du litige
il y avait un fossé, qui servait de drain pour les eaux de pluies,
depuis environ 2 ou 3 ans, Jean à fait un mur au contact de la maison de
Philippe et a comblé ce fossé.
Sur le moment Philippe n'a pas protesté, car il n'a pas mesuré les
conséquences, mais il se trouve que depuis cette date il a couramment de
l'eau qui pénètre chez lui a chaque gros orage et de façon importante.
A savoir aussi l'ancien fossé a été comblé avec des pneus, Jean
prétend qu'il s'agit d'un drain chinois (si si c'est véridique !...)

Donc actuellement Philippe suppose que le bornage va concerner la limite
séparative en cet endroit critique pour lui, ailleurs il n'est pas à 50
cm prés.

A mon sens en l'absence de tout autre repère fiable (bornes, actes,
clôtures, et compte tenu de l’imprécision du cadastre) , le bon sens
voudrait que le bornage soit fait à minima à l'aplomb du débordement des
tuiles.
Si ce n'est pas le cas il n'a pas a signer le bornage qui est réalisé à
la demande de Jean.
Qu'en pensez vous ?
Christian Navis
Le #26310931
Geoffrey Firmin a émis l'idée suivante :

La preuve du droit de propriété est libre et peut donc être rapportée par
tout moyen, de sorte que ni le cadastre ni le titre de propriété ne font foi.
Ils constituent un moyen de preuve comme un autre (attestations, possession,
etc.) et le juge apprécie souverainement la force probante à accorder aux
différents moyens de preuve qui lui sont soumis.

http://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2012_4571/livre_3_etude_4578/partie_3_modes_preuve_4585/liberte_quant_4587/chapitre_5_droit_biens_26225.html



Avez-vous analysé les arrêts cités ?
Remarque liminaire : sans vouloir être désobligeant envers nos
compatriotes ultramarins, je note que ces affaires concernent la Corse,
La réunion et la Guadeloupe où l'application du droit civil est parfois
un peu... approximative. :-?
Maintenant, sur le fond :

1/ C. Cass Civ 3 20/07/1988 Pourvoi N° 87-10998
Il s'agit de la distribution des droits à l'intérieur d'une indivision
où toutes sortes de conventions peuvent être passées.
Si tous les co-indivisaires attestent d'un accord, pourquoi ne pas les
croire ?
Mais aujourd'hui, ce serait sûrement plus compliqué parce que l'art 2
de la loi N° 2006-728 du 23/06/2006 modifiant l'art 815 - 1
du code civil dispose que les co-indivisaires doivent passer des
conventions conformément aux art 1873-1 à 1873-18 dudit code, à savoir
par écrit et, pour les immeubles, en satisfaisant aux formalités de
publicité foncière.

2/ C.Cass Civ 3 19/01/2010 Pourvoi N° 08-18.093
Ici, après avoir confirmé que les indications du cadastre peuvent
éventuellement attester du droit de propriété, en l'absence d'autre
titre, la 3ème chambre conclut :
« Alors que les indications du cadastre dotées d'une valeur limitée ne
sauraient prévaloir sur les mentions d'un titre de propriété (...)
Que X... avait rapporté, par son acte authentique, la preuve de sa
propriété de la parcelle litigieuse revendiquée par les consorts Y...,
la Cour d'appel s'est fondée sur les indications cadastrales pour faire
droit à l'action en revendication de ces derniers; qu'en se déterminant
ainsi, la Cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des
articles 544 et 545 du Code civil. »

3/ C.Cass Civ 3 13/09/2011 Pourvoi N° 10-20.524
Là, c'est le rejet du pourvoi arguant de l'usucapion parce que :
« Attendu qu'ayant relevé que les seuls moyens de preuve produits par
les consorts X... pour justifier leurs prétentions étaient des
attestations et retenu, dans l'exercice de son pouvoir souverain
d'appréciation, que celles-ci n'établissaient pas une possession
trentenaire non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à
titre de propriétaires sur la parcelle dont ils revendiquaient
l'acquisition par prescription, la cour d'appel a, par ces seuls
motifs,
légalement justifié sa décision. »

--
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dmkgbt
Le #26310930
Christian Navis
Après mûre réflexion, a écrit :

> AFAIK le cadastre n'est qu'un document fiscal qui ne prouve rien quant à la
> propriété d'un terrain...

Lorsque le notaire établit un acte authentique sur un immeuble,
ce document a force probante, ce qui signifie qu'on ne peut rapporter
la preuve contraire qu'à l'issue d'une procédure complexe.



Certes mais si aucun bornage n'a été fait, le notaire ne peut attester
de la réalité des limites de la propriété.
Seul un géomètre-expert peut établir un bornage qui sera définitif et
opposable aux propriétaires.

Or, dans la désignation d'un bien, le notaire se réfère au cotes
et références du cadastre et, mieux encore, adjoint en annexe
une copie du plan cadastral.
Le fait que les services fiscaux gèrent le cadastre pour établir
la taxe foncière ou l'ISF ne lui retire pas son utilité en matière
de délimitation de fonds... Sauf à prouver le contraire.



Les documents cadastraux sont des documents administratifs, élaborés
pour des raisons fiscales, et qui sont dépourvus - comme le fichier
immobilier - de valeur juridique, excepté le cas du livre foncier dans
les départements d'Alsace -Moselle.
Le cadastre ne suffit pas à prouver le droit de propriété. C'est
simplement un élément de présomption parmi d'autres.


--
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entre 90% et 100% des criminels, des pédophiles,
des violeurs, des généraux, des chefs d'état
et des grands leaders religieux."
dmkgbt
Le #26310929
Geoffrey Firmin
Le 22/09/2014 15:07, Christian Navis a écrit :

> En conséquence, c'est le cadastre qui fait foi, ou si le tracé est
> imprécis, l'expertise d'un géomètre rapportée aux titres notariés.
>


http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?idTexte=JURITEXT000007454571&dateTexte >
La preuve du droit de propriété est libre et peut donc être rapportée
par tout moyen, de sorte que ni le cadastre ni le titre de propriété ne
font foi.



C'est exact.

Ils constituent un moyen de preuve comme un autre
(attestations, possession, etc.) et le juge apprécie souverainement la
force probante à accorder aux différents moyens de preuve qui lui sont
soumis.

http://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_20
12_4571/livre_3_etude_4578/partie_3_modes_preuve_4585/liberte_quant_4587/c
hapitre_5_droit_biens_26225.html




--
"Les hommes constituent, de par le monde,
entre 90% et 100% des criminels, des pédophiles,
des violeurs, des généraux, des chefs d'état
et des grands leaders religieux."
Christian Navis
Le #26310938
Dominique de Corse a formulé le point de vue suivant :

Certes mais si aucun bornage n'a été fait, le notaire ne peut attester
de la réalité des limites de la propriété.
Seul un géomètre-expert peut établir un bornage qui sera définitif et
opposable aux propriétaires.



C'est ce que je disais : notaire OK sauf preuve contraire.
Sans contentieux, pas besoin de géomètre.

Les documents cadastraux sont des documents administratifs, élaborés
pour des raisons fiscales, et qui sont dépourvus - comme le fichier
immobilier - de valeur juridique, excepté le cas du livre foncier dans
les départements d'Alsace -Moselle.
Le cadastre ne suffit pas à prouver le droit de propriété. C'est
simplement un élément de présomption parmi d'autres.



C'est aussi ce que je disais.
Quand personne ne conteste les limites de propriété, le cadastre
suffit.

--
Tu ne peux pas être à la fois socialiste et rock'n'roll, mec !
Le rock c'est la vie, la folie, la fête, la démesure, les délires.
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