copropriété et agrandissement

Le
pilou
Bonjour

Une copropriété est constituée d'appartement uniquement au rez de chaussée
et tou sles appartements ont un toit plat gravilloné d'un seul tenant.
un projet prévoit la possibilité de construire un étage par appartement.
Dans l'hypothèse ou toutes les autorisations soient accordées ( mairie entre
autre) est ce que le copropriétaire qui voudrait construire cet étage, doit
il acheter le toit ( qui servira de plancher) à la copropriété. ?
Merci de votre aide
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Laurent PELE
Le #17431081
"pilou" 48e890ae$0$20793$

Bonjour

Une copropriété est constituée d'appartement uniquement au rez de chaussée
et tou sles appartements ont un toit plat gravilloné d'un seul tenant.
un projet prévoit la possibilité de construire un étage par appartement.
Dans l'hypothèse ou toutes les autorisations soient accordées ( mairie
entre autre) est ce que le copropriétaire qui voudrait construire cet
étage, doit il acheter le toit ( qui servira de plancher) à la
copropriété. ?
Merci de votre aide



Le problème n'est pas tellement d'acheter le toît qui est une partie
commune, car si on surélève l'immeuble d'un étage, il y aura toujours un
autre toiît - a priori également partie commune - mais un étage plus haut.

Le problème est que l'article 3 de la loi de 1965 dispose que le droit de
surélever l'immeuble est un droit accessoire aux parties communes ("le droit
de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs
locaux qui constituent des parties privatives différentes").

Il ne suffit donc pas qu'une AG autorise les copropriétaires à surélever
leurs appartements, ce serait une aliénation des parties communes.
En effet, l'AG peut décider de surélever l'immeuble et d'y construire de
nouveaux appartements et de les vendre à des tiers. Si elle autorise des
copropriétaires à surélever l'immeuble, des droits annexes aux parties
communes sont perdues puisqu'il peut difficilement être envisager de
surélever une 2ème fois !.

La surélévation au profit de copropriétaires individuels est donc une
alinéation de partie commune qu'est le droit de surélever. Et il doit donc
être acheté, de plus les quote-part des charges générales doit être révisé.

L'article 16-1 indique que le produit de la vente doit être réparti entre
le(s) seul(s) copropriétaire(s) du bâtiment situé dessous

Donc à mon avis, le droit de surélever son appartement doit s'acheter. mais
une partie de la somme récoltée par le syndic vous revient..

Concernant le prix, c'est affaire de marchand de tapis. Mais il devrait être
inférieur au prix d'un terrain voisin permettant une construction de même
surface habitable. En effet, si acquéreur d'un tel terrain dispose en plus
d'un jardin et de moins de contraintes architecturales.




Art. 3 : Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à
l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre
eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties
communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris
les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux
privatifs;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées;

- les locaux des services communs;

- les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la
contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant
plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en
affouiller le sol;

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins
constituant des parties communes;

- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.



Art. 16 : Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou
de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces
dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux
dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le
syndicat lui-même et de son chef.

Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties
privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif.
Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne
dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives
acquises par lui.

Art. 16-1 (L. n° 79-2, 2 janv. 1979, art. 2 ) Les sommes représentant le
prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les
copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et
proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement
par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.

Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L.12-3 du
Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
pilou
Le #17439431
"Laurent PELE" discussion : 48e91f46$0$2518$
"pilou" 48e890ae$0$20793$

Bonjour

Une copropriété est constituée d'appartement uniquement au rez de
chaussée et tou sles appartements ont un toit plat gravilloné d'un seul
tenant.
un projet prévoit la possibilité de construire un étage par appartement.
Dans l'hypothèse ou toutes les autorisations soient accordées ( mairie
entre autre) est ce que le copropriétaire qui voudrait construire cet
étage, doit il acheter le toit ( qui servira de plancher) à la
copropriété. ?
Merci de votre aide



Le problème n'est pas tellement d'acheter le toît qui est une partie
commune, car si on surélève l'immeuble d'un étage, il y aura toujours un
autre toiît - a priori également partie commune - mais un étage plus haut.

Le problème est que l'article 3 de la loi de 1965 dispose que le droit de
surélever l'immeuble est un droit accessoire aux parties communes ("le
droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant
plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes").

Il ne suffit donc pas qu'une AG autorise les copropriétaires à surélever
leurs appartements, ce serait une aliénation des parties communes.
En effet, l'AG peut décider de surélever l'immeuble et d'y construire de
nouveaux appartements et de les vendre à des tiers. Si elle autorise des
copropriétaires à surélever l'immeuble, des droits annexes aux parties
communes sont perdues puisqu'il peut difficilement être envisager de
surélever une 2ème fois !.

La surélévation au profit de copropriétaires individuels est donc une
alinéation de partie commune qu'est le droit de surélever. Et il doit donc
être acheté, de plus les quote-part des charges générales doit être
révisé.

L'article 16-1 indique que le produit de la vente doit être réparti entre
le(s) seul(s) copropriétaire(s) du bâtiment situé dessous

Donc à mon avis, le droit de surélever son appartement doit s'acheter.
mais une partie de la somme récoltée par le syndic vous revient..

Concernant le prix, c'est affaire de marchand de tapis. Mais il devrait
être inférieur au prix d'un terrain voisin permettant une construction de
même surface habitable. En effet, si acquéreur d'un tel terrain dispose en
plus d'un jardin et de moins de contraintes architecturales.




Art. 3 : Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées
à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs
d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties
communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y
compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des
locaux privatifs;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées;

- les locaux des services communs;

- les passages et corridors.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la
contradiction des titres :

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant
plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou
d'en affouiller le sol;

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou
jardins constituant des parties communes;

- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.



Art. 16 : Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou
de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de
ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux
dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le
syndicat lui-même et de son chef.

Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des
parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère
privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa
précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des
parties privatives acquises par lui.

Art. 16-1 (L. n° 79-2, 2 janv. 1979, art. 2 ) Les sommes représentant le
prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les
copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et
proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise
directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté
grevant son lot.

Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L.12-3 du
Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.





merci pour cette reponse detaillée
MichelB
Le #17447091
Bonjour,
pilou a écrit :

Bonjour

Une copropriété est constituée d'appartement uniquement au rez de
chaussée et tou sles appartements ont un toit plat gravilloné d'un seul
tenant.
un projet prévoit la possibilité de construire un étage par appar tement.
Dans l'hypothèse ou toutes les autorisations soient accordées ( mai rie
entre autre) est ce que le copropriétaire qui voudrait construire cet
étage, doit il acheter le toit ( qui servira de plancher) à la
copropriété. ?
Merci de votre aide



La première chose à faire est de consulter votre règlement de copro priété (RC) qui vous indiquera si la toiture actuelle est une partie commune.
Si dès l'origine la possibilité de surélever l'immeuble au profit d 'un ou plusieurs appartements ça aurait dû être prévu dans le RC.
Votre construction doit reposer sur des structures porteuses. Il aurait é té facile au constructeur, pour un coût marginal, de faire des dalles
séparées en fonction de ces structures afin que les appartements soi ent placés sous le régime de la mitoyenneté et non de la coproprié té.
Si sur le plan théorique il est possible d'acquérir, à l'unanimité des voix, une partie commune, sur le plan pratique cela n'est pas viable . En
devenant propriétaire de la toiture vous devenez responsable de celle- ci. Si une fuite en toiture intervient dans l'un des appartements vous de vrez
la réparation. Par ailleurs les autres copropriétaires perdraient leu r droit à surélever sauf votre accord (ou celui de vos successeurs).
En conclusion vous ne devez pas racheter la toiture terrasse, celle-ci re ste partie commune, toiture pour les autres copropriétaire, plancher po ur vous.
Par contre un aménagement du règlement de copropriété doit être prévu (aggravation des risques par modification de la destination de l a dalle,
modification des charges liées à l'entretien...).

--
Cordialement
MichelB
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