divorce: plus values potentielles

Le
UBUjean-jacques viala
pendant leur mariage, (reduits aux acquets comme tout le monde) les
immeubles possedés par les époux se sont réevalués.

ils divorcent?

la plus value potentielle fait-elle partie de la masse de la communauté?

si un des immeubles avait été vendu, même question?

merci de vos lumiéres.

--
UBU

La liberté, c'est le droit de ne pas mentir.

Camus
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UBUjean-jacques viala
Le #24809332
On Sat, 22 Sep 2012 19:49:30 +0200, UBUjean-jacques viala



pendant leur mariage, (reduits aux acquets comme tout le monde) les
immeubles possedés par les époux se sont réevalués.

ils divorcent?

la plus value potentielle fait-elle partie de la masse de la communauté?

si un des immeubles avait été vendu, même question?

merci de vos lumiéres.



aussi que dire des loyers si un des immeubles est loué.
communauté?

y'a plus un seul juriste ici?

--
UBU

La liberté, c'est le droit de ne pas mentir.

Camus
dmkgbt
Le #24811282
UBUjean-jacques viala
y'a plus un seul juriste ici?



Juste qu'il n'y en a plus beaucoup qui ont envie de vous répondre.

--
« Vous trouverez en moi quelqu'un d'exigeant et de déterminé.
Mais quelqu'un de présent qui mouillera sa chemise »
Xavier Bonhomme, Procureur de la République d'Ajaccio, septembre 2012.
dmkgbt
Le #24811272
UBUjean-jacques viala
pendant leur mariage, (reduits aux acquets comme tout le monde) les
immeubles possedés par les époux se sont réevalués.



Normal.
Il est assez rare que l'immobilier se dévalue.

ils divorcent?



C'est votre question?

la plus value potentielle fait-elle partie de la masse de la communauté?



Bien sûr : les immeubles sont évalués à la date du divorce.

si un des immeubles avait été vendu, même question?



Si un des immeubles a été vendu pendant le mariage, il ne peut plus
avoir été réévalué, voyons.

La répartition du produit de la vente entre les époux a dû se faire au
moment de la vente, selon le régime de l'immeuble en question : bien
propre ou bien de communauté , et la répartition des droits de propriété
entre les époux : pleine propriété, nue-propriété et usufruit,
indivision... .
En tout état de cause, il ne devrait logiquement plus en être question
sous sa forme immobilière au moment du divorce sauf à liquidés les
comptes en cas de sommes avancées par un des époux pour le compte de
l'autre.

merci de vos lumiéres.




--
« Vous trouverez en moi quelqu'un d'exigeant et de déterminé.
Mais quelqu'un de présent qui mouillera sa chemise »
Xavier Bonhomme, Procureur de la République d'Ajaccio, septembre 2012.
UBUjean-jacques viala
Le #24813012
On Tue, 25 Sep 2012 14:07:11 +0200, (Dominique)
wrote:

UBUjean-jacques viala
pendant leur mariage, (reduits aux acquets comme tout le monde) les
immeubles possedés par les époux se sont réevalués.



Normal.
Il est assez rare que l'immobilier se dévalue.

ils divorcent!




la plus value potentielle fait-elle partie de la masse de la communauté?



Bien sûr : les immeubles sont évalués à la date du divorce.



ah, mon avocat dit que non, c'était proprieté avant le mariage, ça le
reste après, même si sa valeur a été trés augmentée.

pendant ce temps l'autre immeuble de l'autre conjoint a été mis en
location, et les loyers dans la communauté.

n'y a-t-il pas là deux traitements differents?

j'aime beaucoup mieux votre avis, pouvez vous l'étayer de quelques
articles de loi et/ou de jurisprudence que j'explique tout ça à mon
avocat.

merci d'avance

--
UBU

La liberté, c'est le droit de ne pas mentir.

Camus

--


si un des immeubles avait été vendu, même question?



Si un des immeubles a été vendu pendant le mariage, il ne peut plus
avoir été réévalué, voyons.

La répartition du produit de la vente entre les époux a dû se faire au
moment de la vente, selon le régime de l'immeuble en question : bien
propre ou bien de communauté , et la répartition des droits de propriété
entre les époux : pleine propriété, nue-propriété et usufruit,
indivision... .
En tout état de cause, il ne devrait logiquement plus en être question
sous sa forme immobilière au moment du divorce sauf à liquidés les
comptes en cas de sommes avancées par un des époux pour le compte de
l'autre.

merci de vos lumiéres.
dmkgbt
Le #24813812
UBUjean-jacques viala
On Tue, 25 Sep 2012 14:07:11 +0200, (Dominique)
wrote:

>UBUjean-jacques viala >
>> pendant leur mariage, (reduits aux acquets comme tout le monde) les
>> immeubles possedés par les époux se sont réevalués.
>
>Normal.
>Il est assez rare que l'immobilier se dévalue.
>
>> ils divorcent!

>
>> la plus value potentielle fait-elle partie de la masse de la communauté?
>
>Bien sûr : les immeubles sont évalués à la date du divorce.

ah, mon avocat dit que non, c'était proprieté avant le mariage, ça le
reste après, même si sa valeur a été trés augmentée.



La propriété reste mais la valeur en a augmenté : le partage se fait sur
la quotité des droits réels de chacun des époux appliquée au montant
réévalué y compris la plus value potentielle.
Imaginez que vous vendiez juste avant de divorcer : vous vous
partageriez le prix selon qu'il s'agt de biens de communautés ou de bien
propres.
Attention à ne pas commettre l'erreur courante en confondant "valeur" et
"prix".

pendant ce temps l'autre immeuble de l'autre conjoint a été mis en
location, et les loyers dans la communauté.



Les espèces sont des biens meubles qui tombent toujours, sauf convention
de mariage précisant qu'il s'agit de biens propres, dans la communauté.


n'y a-t-il pas là deux traitements differents?



Il m'est difficile de vous répondre précisment sans avoir l'état complet
de vos biens, la répartition entre biens propres et acquets, le contrat
de mariage, les donations éventuelles aux enfants etc...et le compte de
communauté sous les yeux.
Généralement c'est un notaire qui peut le mieux vous préparer ces
calculs et les liquider.

j'aime beaucoup mieux votre avis, pouvez vous l'étayer de quelques
articles de loi et/ou de jurisprudence que j'explique tout ça à mon
avocat.



Je vais vérifier ça demain et je vous complète ma réponse.

merci d'avance




--
« Vous trouverez en moi quelqu'un d'exigeant et de déterminé.
Mais quelqu'un de présent qui mouillera sa chemise »
Xavier Bonhomme, Procureur de la République d'Ajaccio, septembre 2012.
dmkgbt
Le #24820842
UBUjean-jacques viala
On Tue, 25 Sep 2012 14:07:11 +0200, (Dominique)
wrote:

>UBUjean-jacques viala >
>> pendant leur mariage, (reduits aux acquets comme tout le monde) les
>> immeubles possedés par les époux se sont réevalués.
>
>Normal.
>Il est assez rare que l'immobilier se dévalue.
>
>> ils divorcent!

>
>> la plus value potentielle fait-elle partie de la masse de la communauté?
>
>Bien sûr : les immeubles sont évalués à la date du divorce.

ah, mon avocat dit que non, c'était proprieté avant le mariage, ça le
reste après, même si sa valeur a été trés augmentée.

pendant ce temps l'autre immeuble de l'autre conjoint a été mis en
location, et les loyers dans la communauté.

n'y a-t-il pas là deux traitements differents?

j'aime beaucoup mieux votre avis, pouvez vous l'étayer de quelques
articles de loi et/ou de jurisprudence que j'explique tout ça à mon
avocat.



Je reviens vers vous parce que je crois qu'il vous manque quelques
définitions juridiques et que c'est pour ça que vous ne comprenez pas ce
que dit votre avocat ni, excusez moi de vous le dire, ce que j'écris.
Alors, reprenons les bases :

Votre question : vous étes marié sous le régime de communauté réduite
aux acquêts et chacun des époux a des biens propres. Un des biens
propres appartenant à votre épouse était loué et ces revenus sont tombés
dans la communauté.
Un au moins de vos biens propres acquis avant le mariage est toujours
votre propriété au moment du divorce mais n'a apparemment pas généré de
revenus. ( peut-être des dépenses d'entretien, par contre)
Vous dites qu'un des immeubles propres a été vendu pendant la période de
mariage mais vous ne précisez pas lequel (ceci dit, peu importe)

Ma réponse, sous toutes réserves ( voyez avant tout avec des
professionnels : notaire, avocat, conseiller financier):

Lorsque des époux se séparent, et qu'ils étaient mariés sous un régime
de communauté légale réduite aux acquêts, la communauté doit être
partagée : il faut donc établir un compte de la communauté.

En simplifiant beaucoup, c'est comme un compte de recettes/dépenses avec
des recettes provenant tantôt de la communauté tantôt de chacun des
époux (ventes, loyers) et des dépenses payées tantôt par la communauté,
tantôt par chacun des époux ( achats, charges)
On va donc faire un calcul des "récompenses"

Le calcul des récompenses a pour but de répartir équitablement entre
chaque époux la part de communauté qui leur revient, en fonction de leur
participation respective à sa valorisation ou au contraire à sa
dépréciation. Les récompenses peuvent donc être dues par l'un des époux
à la communauté, ou par la communauté à l'un des époux.

Tout ceci en gardant à l'esprit que, dans un régime de communauté, les
liquités (espèces, chéques, traites, virements) font automatiquement
partie de la communauté et qu'il va donc falloir ressortir ces
liquidités pour les attribuer à celui qui en était réellement créancier
ou débiteur au moment où elles sont arrivées sur le compte de la
communauté.

Ainsi, dès lors que la communauté a participé au financement d'un bien
propre (acquisition, travaux...), une récompense lui est due
Au contraire, si un bien commun a été financé par l'un des membres du
couple en puisant dans un compte propre, la communauté devra une
récompense à ce dernier.

Si la communauté a reçu des revenus d'un bien propre, elle doit
récompense - à hauteur des montants reçus - au propriétaire du bien
propre.
Si la communauté a payé des frais de réparations d'un bien propre, le
propriétaire de ce bien doit récompense du montant payé à la communauté.

Idem en cas de vente d'un bien propre si l'argent n'a pas été réemployé
pour acquérir un nouveau bien propre.

Ça paraît simple jusque là mais il y a des subtilités quand on ne parle
plus de montants en espèces mais de plus-values potentielles et de
profit subsistant...


Le Code Civil prévoit de nombreuses règles relatives au calcul des
récompenses et je vous renvoie à un notaire, dont c'est le travail, pour
effectuer ces calculs au mieux.

En effet, les récompenses dépendent de nombreux facteurs, et prennent en
compte l'écoulement du temps entre les acquisitions et le partage.

L'article 1469 du Code Civil prévoit la règle principale : la récompense
est égale à la plus faible des deux sommes entre la dépense réalisée et
la plus-value apportée au bien lors de la liquidation du régime
matrimonial.

Cependant :
- La récompense est au moins égale à la dépense effectuée lorsque cette
dépense était nécessaire.
- Elle est égale au profit subsistant (plus-value réalisée) lorsque la
dépense a servi à acquérir, conserver ou améliorer un bien.

- Le profit subsistant (la plus-value) est calculé en fonction de la
date de liquidation de la communauté. Il s'agit de la valeur ajoutée
dont a bénéficié le bien (par le biais de travaux...).

- La dépense nécessaire est une notion vague. Il peut notamment s'agir
des dépenses qui ont permis d'éviter au bien de se dépérir, ou d'une
dépense effectuée pour les besoins nécessaires de la famille...

Et, bien sûr, il y a des cas particuliers dus à plusieurs hypothèses,
prévues par d'autres textes du Code Civil ou d'origine
jurisprudentielles, qui viennent modifier ces règles de base.

Exemples possibles, dans votre cas (à examiner en fonction de votre
situation) :

- Si le bien objet de la récompense a été vendu avant le partage, la
plus-value réalisée est calculée à la date de la vente et non pas de la
liquidation du régime matrimonial

- Si un nouveau bien a été acquis avec les sommes issues de la vente
d'un bien : la plus-value réalisée est calculée en fonction de la valeur
de ce nouveau bien

- Si un emprunt a été remboursé avec des sommes communes pendant le
mariage, pour un bien acheté avant le mariage, une récompense est due à
la communauté. Dans ce cas, c'est le profit subsistant qui est pris en
compte.

- Si le logement des époux a été acquis pour moitié par leur salaire, et
pour moitié par des sommes propres à l'un des conjoints (reçu par
donation, et sans déclaration de remploi), il appartient à la
communauté.
Pour autant, le conjoint ayant financé avec des sommes propres une
partie du bien a droit à une récompense. Celle-ci est réévaluée au jour
de la liquidation du mariage, et est égale au profit subsistant.

Voilà, je me suis aidée de textes écris par des gens plus compétents que
moi mais j'ai essayé de simplifier les termes techniques et de les
adapter à votre cas.

Dans le doute, faites confiance à votre avocat et à votre notaire plutôt
qu'à ce groupe où ce sont des bénévoles qui vous répondent.
Et bon divorce.

PS : vous connaissez l'adage selon lequel un divorce vaut un incendie ou
un raz-de-marée? :-D




--
« Vous trouverez en moi quelqu'un d'exigeant et de déterminé.
Mais quelqu'un de présent qui mouillera sa chemise »
Xavier Bonhomme, Procureur de la République d'Ajaccio, septembre 2012.
UBUjean-jacques viala
Le #24819822
On Thu, 27 Sep 2012 14:53:47 +0200, (Dominique)
wrote:

UBUjean-jacques viala
On Tue, 25 Sep 2012 14:07:11 +0200, (Dominique)
wrote:

>UBUjean-jacques viala >
>> pendant leur mariage, (reduits aux acquets comme tout le monde) les
>> immeubles possedés par les époux se sont réevalués.
>
>Normal.
>Il est assez rare que l'immobilier se dévalue.
>
>> ils divorcent!

>
>> la plus value potentielle fait-elle partie de la masse de la communauté?
>
>Bien sûr : les immeubles sont évalués à la date du divorce.

ah, mon avocat dit que non, c'était proprieté avant le mariage, ça le
reste après, même si sa valeur a été trés augmentée.

pendant ce temps l'autre immeuble de l'autre conjoint a été mis en
location, et les loyers dans la communauté.

n'y a-t-il pas là deux traitements differents?

j'aime beaucoup mieux votre avis, pouvez vous l'étayer de quelques
articles de loi et/ou de jurisprudence que j'explique tout ça à mon
avocat.



Je reviens vers vous parce que je crois qu'il vous manque quelques
définitions juridiques et que c'est pour ça que vous ne comprenez pas ce
que dit votre avocat ni, excusez moi de vous le dire, ce que j'écris.
Alors, reprenons les bases :

Votre question : vous étes marié sous le régime de communauté réduite
aux acquêts et chacun des époux a des biens propres. Un des biens
propres appartenant à votre épouse était loué et ces revenus sont tombés
dans la communauté.
Un au moins de vos biens propres acquis avant le mariage est toujours
votre propriété au moment du divorce mais n'a apparemment pas généré de
revenus. ( peut-être des dépenses d'entretien, par contre)
Vous dites qu'un des immeubles propres a été vendu pendant la période de
mariage mais vous ne précisez pas lequel (ceci dit, peu importe)

Ma réponse, sous toutes réserves ( voyez avant tout avec des
professionnels : notaire, avocat, conseiller financier):

Lorsque des époux se séparent, et qu'ils étaient mariés sous un régime
de communauté légale réduite aux acquêts, la communauté doit être
partagée : il faut donc établir un compte de la communauté.

En simplifiant beaucoup, c'est comme un compte de recettes/dépenses avec
des recettes provenant tantôt de la communauté tantôt de chacun des
époux (ventes, loyers) et des dépenses payées tantôt par la communauté,
tantôt par chacun des époux ( achats, charges)
On va donc faire un calcul des "récompenses"

Le calcul des récompenses a pour but de répartir équitablement entre
chaque époux la part de communauté qui leur revient, en fonction de leur
participation respective à sa valorisation ou au contraire à sa
dépréciation. Les récompenses peuvent donc être dues par l'un des époux
à la communauté, ou par la communauté à l'un des époux.

Tout ceci en gardant à l'esprit que, dans un régime de communauté, les
liquités (espèces, chéques, traites, virements) font automatiquement
partie de la communauté et qu'il va donc falloir ressortir ces
liquidités pour les attribuer à celui qui en était réellement créancier
ou débiteur au moment où elles sont arrivées sur le compte de la
communauté.

Ainsi, dès lors que la communauté a participé au financement d'un bien
propre (acquisition, travaux...), une récompense lui est due
Au contraire, si un bien commun a été financé par l'un des membres du
couple en puisant dans un compte propre, la communauté devra une
récompense à ce dernier.

Si la communauté a reçu des revenus d'un bien propre, elle doit
récompense - à hauteur des montants reçus - au propriétaire du bien
propre.
Si la communauté a payé des frais de réparations d'un bien propre, le
propriétaire de ce bien doit récompense du montant payé à la communauté.

Idem en cas de vente d'un bien propre si l'argent n'a pas été réemployé
pour acquérir un nouveau bien propre.

Ça paraît simple jusque là mais il y a des subtilités quand on ne parle
plus de montants en espèces mais de plus-values potentielles et de
profit subsistant...


Le Code Civil prévoit de nombreuses règles relatives au calcul des
récompenses et je vous renvoie à un notaire, dont c'est le travail, pour
effectuer ces calculs au mieux.

En effet, les récompenses dépendent de nombreux facteurs, et prennent en
compte l'écoulement du temps entre les acquisitions et le partage.

L'article 1469 du Code Civil prévoit la règle principale : la récompense
est égale à la plus faible des deux sommes entre la dépense réalisée et
la plus-value apportée au bien lors de la liquidation du régime
matrimonial.

Cependant :
- La récompense est au moins égale à la dépense effectuée lorsque cette
dépense était nécessaire.
- Elle est égale au profit subsistant (plus-value réalisée) lorsque la
dépense a servi à acquérir, conserver ou améliorer un bien.

- Le profit subsistant (la plus-value) est calculé en fonction de la
date de liquidation de la communauté. Il s'agit de la valeur ajoutée
dont a bénéficié le bien (par le biais de travaux...).

- La dépense nécessaire est une notion vague. Il peut notamment s'agir
des dépenses qui ont permis d'éviter au bien de se dépérir, ou d'une
dépense effectuée pour les besoins nécessaires de la famille...

Et, bien sûr, il y a des cas particuliers dus à plusieurs hypothèses,
prévues par d'autres textes du Code Civil ou d'origine
jurisprudentielles, qui viennent modifier ces règles de base.

Exemples possibles, dans votre cas (à examiner en fonction de votre
situation) :

- Si le bien objet de la récompense a été vendu avant le partage, la
plus-value réalisée est calculée à la date de la vente et non pas de la
liquidation du régime matrimonial

- Si un nouveau bien a été acquis avec les sommes issues de la vente
d'un bien : la plus-value réalisée est calculée en fonction de la valeur
de ce nouveau bien

- Si un emprunt a été remboursé avec des sommes communes pendant le
mariage, pour un bien acheté avant le mariage, une récompense est due à
la communauté. Dans ce cas, c'est le profit subsistant qui est pris en
compte.

- Si le logement des époux a été acquis pour moitié par leur salaire, et
pour moitié par des sommes propres à l'un des conjoints (reçu par
donation, et sans déclaration de remploi), il appartient à la
communauté.
Pour autant, le conjoint ayant financé avec des sommes propres une
partie du bien a droit à une récompense. Celle-ci est réévaluée au jour
de la liquidation du mariage, et est égale au profit subsistant.

Voilà, je me suis aidée de textes écris par des gens plus compétents que
moi mais j'ai essayé de simplifier les termes techniques et de les
adapter à votre cas.

Dans le doute, faites confiance à votre avocat et à votre notaire plutôt
qu'à ce groupe où ce sont des bénévoles qui vous répondent.
Et bon divorce.



merci, c'est trés clair.

PS : vous connaissez l'adage selon lequel un divorce vaut un incendie ou
un raz-de-marée? :-D



mais non, c'est un demenagement qui fait ça.

--
UBU

La liberté, c'est le droit de ne pas mentir.

Camus



UBUjean-jacques viala
Le #24819832
On Wed, 26 Sep 2012 00:38:08 +0200, (Dominique)
wrote:

UBUjean-jacques viala
On Tue, 25 Sep 2012 14:07:11 +0200, (Dominique)
wrote:

>UBUjean-jacques viala >
>> pendant leur mariage, (reduits aux acquets comme tout le monde) les
>> immeubles possedés par les époux se sont réevalués.
>
>Normal.
>Il est assez rare que l'immobilier se dévalue.
>
>> ils divorcent!

>
>> la plus value potentielle fait-elle partie de la masse de la communauté?
>
>Bien sûr : les immeubles sont évalués à la date du divorce.

ah, mon avocat dit que non, c'était proprieté avant le mariage, ça le
reste après, même si sa valeur a été trés augmentée.



La propriété reste mais la valeur en a augmenté : le partage se fait sur
la quotité des droits réels de chacun des époux appliquée au montant
réévalué y compris la plus value potentielle.



et donc comme les droits de l'un des époux est égal à zéro, mon avocat a
raison, hein?

.(...)
pendant ce temps l'autre immeuble de l'autre conjoint a été mis en
location, et les loyers dans la communauté.



Les espèces sont des biens meubles qui tombent toujours, sauf convention
de mariage précisant qu'il s'agit de biens propres, dans la communauté.


merde



.
--
UBU

La liberté, c'est le droit de ne pas mentir.

Camus
dmkgbt
Le #24819802
UBUjean-jacques viala
On Wed, 26 Sep 2012 00:38:08 +0200, (Dominique)
wrote:

>La propriété reste mais la valeur en a augmenté : le partage se fait sur
>la quotité des droits réels de chacun des époux appliquée au montant
>réévalué y compris la plus value potentielle.

et donc comme les droits de l'un des époux est égal à zéro, mon avocat a
raison, hein?



C'est effectivement lui qui peut le mieux voir comment les principes du
droit civil s'appliquent à votre cas précis.
Ce que je vous ai donné, c'est la trame juridique, à lui et à vous d'y
faire les points de broderie :-)

.(...)
>> pendant ce temps l'autre immeuble de l'autre conjoint a été mis en
>> location, et les loyers dans la communauté.
>
>Les espèces sont des biens meubles qui tombent toujours, sauf convention
>de mariage précisant qu'il s'agit de biens propres, dans la communauté.

merde



Voilà une réaction qui en dit long :-)


--
« Vous trouverez en moi quelqu'un d'exigeant et de déterminé.
Mais quelqu'un de présent qui mouillera sa chemise »
Xavier Bonhomme, Procureur de la République d'Ajaccio, septembre 2012.
dmkgbt
Le #24819792
UBUjean-jacques viala
On Thu, 27 Sep 2012 14:53:47 +0200, (Dominique)
wrote:

>Dans le doute, faites confiance à votre avocat et à votre notaire plutôt
>qu'à ce groupe où ce sont des bénévoles qui vous répondent.
>Et bon divorce.

merci, c'est trés clair.



J'ai essayé de mon mieux mais souvenez vous que je ne suis pas avocate
ni notaire.

>PS : vous connaissez l'adage selon lequel un divorce vaut un incendie ou
>un raz-de-marée? :-D

mais non, c'est un demenagement qui fait ça.



Comme le divorce s'accompagne souvent d'un déménagement, ça va bien
aussi.

Cordialement
Dominique, 2 raz-de-marée au compteur :-)

--
« Vous trouverez en moi quelqu'un d'exigeant et de déterminé.
Mais quelqu'un de présent qui mouillera sa chemise »
Xavier Bonhomme, Procureur de la République d'Ajaccio, septembre 2012.
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