faire jouer l'assurance sur les loyers impayés

Le
ftr
Bonjour,

Une agence immobilière gère la location d'un appartement dont les
éventuels loyers impayés sont couverts par une assurance. C'est l'agence
qui a pousse pour signer une protection contre les impayés. L'agence a
versé des loyers encaissés avec un retard de plusieurs mois quand le
propriétaire apprend que le locataire n'a pas payé un mois de loyer et
que l'agence n'a pas fait jouer l'assurance. L'agence ne répond pas aux
missives.

Comment faire obliger l'agence à faire jouer l'assurance ?

L'agence a-t-elle commis une négligence ? (il me semble que oui - ou
est-ce au propriétaire de faire les démarches? Mais toute la gestion est
confiée à l'agence.)

Qu'est que le propriétaire peut faire pour obtenir le loyer non payé
notamment quand le locataire a maintenant quitté l'appartement? On
s'adresse à l'agence, au propriétaire, aux deux ?

Le loyer a été payé par une membre de la famille. Il faut s'adresser à
elle ?

Merci de vos lumières
ftr
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Georges Clounet
Le #24848822
ftr a whatelsé :
Bonjour,

Une agence immobilière gère la location d'un appartement dont les éventuels
loyers impayés sont couverts par une assurance. C'est l'agence qui a pousse
pour signer une protection contre les impayés. L'agence a versé des loyers
encaissés avec un retard de plusieurs mois quand le propriétaire apprend que
le locataire n'a pas payé un mois de loyer et que l'agence n'a pas fait jouer
l'assurance. L'agence ne répond pas aux missives.

Comment faire obliger l'agence à faire jouer l'assurance ?

L'agence a-t-elle commis une négligence ? (il me semble que oui - ou est-ce
au propriétaire de faire les démarches? Mais toute la gestion est confiée à
l'agence.)

Qu'est que le propriétaire peut faire pour obtenir le loyer non payé
notamment quand le locataire a maintenant quitté l'appartement? On s'adresse
à l'agence, au propriétaire, aux deux ?

Le loyer a été payé par une membre de la famille. Il faut s'adresser à elle ?



pour répondre autre chose que des conneries il faudrait lire le bail et
le contrat de gestion de l'agence

--
....................................................................what
else?
moisse
Le #24849082
ftr vient de nous annoncer :
Bonjour,

Une agence immobilière gère la location d'un appartement dont les éventuels
loyers impayés sont couverts par une assurance. C'est l'agence qui a pousse
pour signer une protection contre les impayés. L'agence a versé des loyers
encaissés avec un retard de plusieurs mois quand le propriétaire apprend que
le locataire n'a pas payé un mois de loyer et que l'agence n'a pas fait jouer
l'assurance.



SI le locataire n'a jamais payé, il paraît étonnant que l'agence ait pu
procéder à des versements.

L'agence ne répond pas aux missives.

Comment faire obliger l'agence à faire jouer l'assurance ?


Il n'y apas que le versement des loyers en retard. Il fauyt aussi
regulariser le départ du locataire qui semble avoir été réalisé à la
cloche de bois, établir un état des lieux...



L'agence a-t-elle commis une négligence ? (il me semble que oui -



A priori oui, mais on ignore l'étendue du mandat, s'il existe hors la
recherche d'un locataire.


ou est-ce
au propriétaire de faire les démarches? Mais toute la gestion est confiée à
l'agence.)


Cf ci-dessus

Qu'est que le propriétaire peut faire pour obtenir le loyer non payé
notamment quand le locataire a maintenant quitté l'appartement? On s'adresse
à l'agence,



Cf ci-dessus
au propriétaire,


Fichtre je ne perçois pas l'intérêt de se parler (dans une glace)
aux deux ?


Si votre doigt a fourché et que vous avez voulu désigner le locataire,
alors oui, en cas de défaillance de l'agence, il y a intérêt à
reprendre la main quitte à poursuivre les 2, mais sur des terrains
différents.


Le loyer a été payé par une membre de la famille. Il faut s'adresser à elle ?


Si cette personne ne paraît pas au bail, aucune démcrahe à son endroit
ne peut aboutir.

Merci de vos lumières
ftr
Christian Navis
Le #24849112
ftr avait prétendu :

Une agence immobilière gère la location d'un appartement dont les éventuels
loyers impayés sont couverts par une assurance. C'est l'agence qui a pousse
pour signer une protection contre les impayés. L'agence a versé des loyers
encaissés avec un retard de plusieurs mois quand le propriétaire apprend que
le locataire n'a pas payé un mois de loyer et que l'agence n'a pas fait jouer
l'assurance. L'agence ne répond pas aux missives.

Comment faire obliger l'agence à faire jouer l'assurance ?

L'agence a-t-elle commis une négligence ? (il me semble que oui - ou est-ce
au propriétaire de faire les démarches? Mais toute la gestion est confiée à
l'agence.)

Qu'est que le propriétaire peut faire pour obtenir le loyer non payé
notamment quand le locataire a maintenant quitté l'appartement? On s'adresse
à l'agence, au propriétaire, aux deux ?

Le loyer a été payé par une membre de la famille. Il faut s'adresser à elle ?



Dans la mesure où vous avez souscrit un mandat de gestion,
assorti d'un assurance loyers impayés, et sous réserve qu'il
n'existe pas de clause d'exclusion particulière sur le montant
et la durée (attention à ces petites fourberies dont les juriste
raffolent) vous avez plusieurs moyens de faire rendre gorge à l'agence.
Du plus simple au plus complexe :

- Relire le contrat de couverture d'impayés. Voir s'il y a une clause
subrogatoire dessaisissant le mandant (vous) au profit du mandataire
en cas d'inexécution de l'obligation principale, à charge pour le
mandataire de rendre des comptes.
Voir aussi si une clause ne prévoit pas, en cas d'inertie, de refus
ou de disparition du mandataire, la possibilité pour le mandant
d'agir directement sans demander la révocation du mandat.

- Passer à l'agence et demander à voir votre compte de gestion.
Si le locataire a versé un dépôt de garantie, et qu'il n'y ait
pas de dégâts, cette somme peut vous revenir par compensation.
Demander des éclaircissements sur l'assurance loyers impayés
et voir si elle ne doublonne pas avec leur propre assurance
professionnelle.

- L.R.A.C de mise en demeure exposant clairement la chronologie
des faits, votre réclamation, et informant l'agence que si le loyer
reste impayé dans les 15 jours, vous allez actionner à la fois sa
garantie financière, obligatoire, qui garantit la gestion des fonds
appartenant à autrui en mutualisant le risque entre professionnels...

Ainsi que son assurance professionnelle, également obligatoire,
qui couvre les fautes professionnelles telles que manque
de vigilance dans votre cas, à la fois dans le choix du locataire
et le suivi du paiement des loyers.
L'inertie à user de l'assurance loyers impayés peut également être
considérée comme une faute professionnelle.

- Copie du mandat, de la lettre, et de toute pièce utile (mais
ne chargez pas trop la barque) à la Garantie Financière et à
l'assurance professionnelle en LRALC.
Avec une petite explication du genre :
"Compte tenu du fait que, conformément à la loi vous garantissez
(ou assurez) l'agence Untel, il m'a paru opportun de vous informer
du contentieux qui nous oppose. Faute de réglement amiable avec
l'agence, je vous demanderais conformément à vos obligations
de vous substituer à votre client défaillant."
Mais cool. Pas de menaces ni même de sous entendus désobligeants.

Les coordonnées de ces 2 organismes doivent obligatoirement figurer
sur le papier à entête de l'agence. En cas de défaut, et si l'agence
refuse de les donner, aller à la préfecture.
Il y a un service qui délivre les cartes professionnelles aux
agents immobiliers, ils seraient sûrement intéressés de savoir
que tel professionnel ne satisfait pas aux obligations légales.

- Recourir à la justice :
Si une agence gère des fonds ne lui appartenant pas, sans garantie
financière, une plainte au pénal devrait être recevable, car cela
s'apparente à de l'abus de confiance. Mais naturellement si
le montant du préjudice est faible (un mois de loyer) le dossier
risque de rester sous la pile.

Sinon l'injonction civile de payer paraît adaptée (ce n'est pas cher,
pas d'avocat, et les greffes vous fournissent le formulaire
et vous conseillent) mais si l'agence a signé le bail avec le locataire
et vous a toujours versé les loyers, cas habituel du mandat de gestion,
vous actionnerez directement l'agence.
Sauf si elle s'est couverte pas une clause de non-responsabilité en
cas de défaillance du locataire.

La question se posera alors : la garantie financière et l'assurance
loyers impayés devront-elles être assignées en tant que débiteurs
solidaires ?
Si votre requête est acceptée, là encore tout dépend des clauses
d'exonération figurant aux conventions, soyez certain qu'il feront
opposition à l'ordonnance, ce qui fera traîner un peu, mais in fine
vous aurez toutes les chances d'obtenir les voies d'exécution forcées.

Si vous entendez attaquer l'agence et ses assurances pour obtenir
la résolution de clauses considérées comme léonines, et des D.I en
raison d'une mauvaise gestion et des préjudices en résultant, il
vous faudra avoir recours aux services d'un avocat.

--
Mort du journalisme citoyen :
http://christian.navis.over-blog.com
ftr
Le #24850922
On 08/10/2012 14:12, moisse wrote:
ftr vient de nous annoncer :
Bonjour,

Une agence immobilière gère la location d'un appartement dont les
éventuels loyers impayés sont couverts par une assurance. C'est
l'agence qui a pousse pour signer une protection contre les impayés.
L'agence a versé des loyers encaissés avec un retard de plusieurs mois
quand le propriétaire apprend que le locataire n'a pas payé un mois de
loyer et que l'agence n'a pas fait jouer l'assurance.



SI le locataire n'a jamais payé, il paraît étonnant que l'agence ait pu
procéder à des versements.



Je me suis mal exprimé : le locataire ( en réalité sa famille) a bien
payé les loyers, sauf celui d'un mois.

Merci de vos éclaircissements.



L'agence ne répond pas aux missives.

Comment faire obliger l'agence à faire jouer l'assurance ?


Il n'y apas que le versement des loyers en retard. Il fauyt aussi
regulariser le départ du locataire qui semble avoir été réalisé à la
cloche de bois, établir un état des lieux...



L'agence a-t-elle commis une négligence ? (il me semble que oui -



A priori oui, mais on ignore l'étendue du mandat, s'il existe hors la
recherche d'un locataire.


ou est-ce au propriétaire de faire les démarches? Mais toute la
gestion est confiée à l'agence.)


Cf ci-dessus

Qu'est que le propriétaire peut faire pour obtenir le loyer non payé
notamment quand le locataire a maintenant quitté l'appartement? On
s'adresse à l'agence,



Cf ci-dessus
au propriétaire,


Fichtre je ne perçois pas l'intérêt de se parler (dans une glace)
aux deux ?


Si votre doigt a fourché et que vous avez voulu désigner le locataire,
alors oui, en cas de défaillance de l'agence, il y a intérêt à reprendre
la main quitte à poursuivre les 2, mais sur des terrains différents.


Le loyer a été payé par une membre de la famille. Il faut s'adresser à
elle ?


Si cette personne ne paraît pas au bail, aucune démcrahe à son endroit
ne peut aboutir.

Merci de vos lumières
ftr




ftr
Le #24850912
On 08/10/2012 14:29, Christian Navis wrote:
ftr avait prétendu :

Une agence immobilière gère la location d'un appartement dont les
éventuels loyers impayés sont couverts par une assurance. C'est
l'agence qui a pousse pour signer une protection contre les impayés.
L'agence a versé des loyers encaissés avec un retard de plusieurs mois
quand le propriétaire apprend que le locataire n'a pas payé un mois de
loyer et que l'agence n'a pas fait jouer l'assurance. L'agence ne
répond pas aux missives.

Comment faire obliger l'agence à faire jouer l'assurance ?

L'agence a-t-elle commis une négligence ? (il me semble que oui - ou
est-ce au propriétaire de faire les démarches? Mais toute la gestion
est confiée à l'agence.)

Qu'est que le propriétaire peut faire pour obtenir le loyer non payé
notamment quand le locataire a maintenant quitté l'appartement? On
s'adresse à l'agence, au propriétaire, aux deux ?

Le loyer a été payé par une membre de la famille. Il faut s'adresser à
elle ?



Dans la mesure où vous avez souscrit un mandat de gestion,
assorti d'un assurance loyers impayés, et sous réserve qu'il
n'existe pas de clause d'exclusion particulière sur le montant
et la durée (attention à ces petites fourberies dont les juriste
raffolent) vous avez plusieurs moyens de faire rendre gorge à l'agence.
Du plus simple au plus complexe :

- Relire le contrat de couverture d'impayés. Voir s'il y a une clause
subrogatoire dessaisissant le mandant (vous) au profit du mandataire
en cas d'inexécution de l'obligation principale, à charge pour le
mandataire de rendre des comptes.
Voir aussi si une clause ne prévoit pas, en cas d'inertie, de refus
ou de disparition du mandataire, la possibilité pour le mandant
d'agir directement sans demander la révocation du mandat.

- Passer à l'agence et demander à voir votre compte de gestion.
Si le locataire a versé un dépôt de garantie, et qu'il n'y ait
pas de dégâts, cette somme peut vous revenir par compensation.
Demander des éclaircissements sur l'assurance loyers impayés
et voir si elle ne doublonne pas avec leur propre assurance
professionnelle.

- L.R.A.C de mise en demeure exposant clairement la chronologie
des faits, votre réclamation, et informant l'agence que si le loyer
reste impayé dans les 15 jours, vous allez actionner à la fois sa
garantie financière, obligatoire, qui garantit la gestion des fonds
appartenant à autrui en mutualisant le risque entre professionnels...

Ainsi que son assurance professionnelle, également obligatoire,
qui couvre les fautes professionnelles telles que manque
de vigilance dans votre cas, à la fois dans le choix du locataire
et le suivi du paiement des loyers.
L'inertie à user de l'assurance loyers impayés peut également être
considérée comme une faute professionnelle.

- Copie du mandat, de la lettre, et de toute pièce utile (mais
ne chargez pas trop la barque) à la Garantie Financière et à
l'assurance professionnelle en LRALC.
Avec une petite explication du genre :
"Compte tenu du fait que, conformément à la loi vous garantissez
(ou assurez) l'agence Untel, il m'a paru opportun de vous informer
du contentieux qui nous oppose. Faute de réglement amiable avec
l'agence, je vous demanderais conformément à vos obligations
de vous substituer à votre client défaillant."
Mais cool. Pas de menaces ni même de sous entendus désobligeants.

Les coordonnées de ces 2 organismes doivent obligatoirement figurer
sur le papier à entête de l'agence. En cas de défaut, et si l'agence
refuse de les donner, aller à la préfecture.
Il y a un service qui délivre les cartes professionnelles aux
agents immobiliers, ils seraient sûrement intéressés de savoir
que tel professionnel ne satisfait pas aux obligations légales.

- Recourir à la justice :
Si une agence gère des fonds ne lui appartenant pas, sans garantie
financière, une plainte au pénal devrait être recevable, car cela
s'apparente à de l'abus de confiance. Mais naturellement si
le montant du préjudice est faible (un mois de loyer) le dossier
risque de rester sous la pile.

Sinon l'injonction civile de payer paraît adaptée (ce n'est pas cher,
pas d'avocat, et les greffes vous fournissent le formulaire
et vous conseillent) mais si l'agence a signé le bail avec le locataire
et vous a toujours versé les loyers, cas habituel du mandat de gestion,
vous actionnerez directement l'agence.
Sauf si elle s'est couverte pas une clause de non-responsabilité en
cas de défaillance du locataire.

La question se posera alors : la garantie financière et l'assurance
loyers impayés devront-elles être assignées en tant que débiteurs
solidaires ?
Si votre requête est acceptée, là encore tout dépend des clauses
d'exonération figurant aux conventions, soyez certain qu'il feront
opposition à l'ordonnance, ce qui fera traîner un peu, mais in fine
vous aurez toutes les chances d'obtenir les voies d'exécution forcées.

Si vous entendez attaquer l'agence et ses assurances pour obtenir
la résolution de clauses considérées comme léonines, et des D.I en
raison d'une mauvaise gestion et des préjudices en résultant, il
vous faudra avoir recours aux services d'un avocat.



Merci aussi de vos éclaircissements.

Il est sur que je vais revenir parce que c'est une vraie petite histoire
qui va nous occuper un certain temps.
ftr
Le #24851072
Encore une couche de plus :

L'occupant, fils du locataire en titre, a donne congé - donc sans en
avoir le droit - et a quitté l'appartement sans remise des clés et sans
état de lieux de sortie.

Donc il est évident qu'il faut demander au locataire en titre de
confirmer le congé.

Mais quoi faire si le locataire en titre joue l mort (ce qu'il a déjà
fait dans le passé) ?

Deuxième couche: De plus, il y a un dégât des eaux qui nécessite de
rentrer dans l'appartement d'urgence. Il n'est pas du fait du locataire
ou de l'occupant (question de toiture copro), mais demande quand même
d'y pénétrer rapidement.

Questions :
A partir de quel moment peut-on
a) forcer la porte et
b) changer la serrure ?

Jusqu'à quel niveau de dégât des eaux est-ce qu'il faut attendre pour
rester dans la légalité ?

Merci, et bonne soirée

ftr
Christian Navis
Le #24851242
ftr avait écrit le 08/10/2012 :

L'occupant, fils du locataire en titre, a donne congé - donc sans en avoir le
droit - et a quitté l'appartement sans remise des clés et sans état de lieux
de sortie.

Donc il est évident qu'il faut demander au locataire en titre de confirmer le
congé.

Mais quoi faire si le locataire en titre joue l mort (ce qu'il a déjà fait
dans le passé) ?

Deuxième couche: De plus, il y a un dégât des eaux qui nécessite de rentrer
dans l'appartement d'urgence. Il n'est pas du fait du locataire ou de
l'occupant (question de toiture copro), mais demande quand même d'y pénétrer
rapidement.

Questions :
A partir de quel moment peut-on
a) forcer la porte et
b) changer la serrure ?

Jusqu'à quel niveau de dégât des eaux est-ce qu'il faut attendre pour rester
dans la légalité ?



Vous avez d'abord annoncé que vous aviez confié la gestion
de votre appart à une agence.
C'est à elle d'encaisser les loyers, de faire les relances,
et de s'occuper de l'entretien courant et de la remise en état.
Le gérant de l'agence vous a-t-il indiqué les raisons de
son inertie ? L'avez-vous mis en demeure d'agir ?

D'après ce que je comprends, le bail court toujours.
Donc rentrer chez votre locataire serait une violation de domicile.
Car s'il s'agit d'un problème de toiture commune déjà connu,
vous ne pourrez alléguer la force majeure.

Mais, en cas d'inaction de l'agence qui devra ultérieurement
répondre pécunièrement de son incompétence, si vous pouvez prouver que
l'appart est inoccupé depuis quelque temps, un constat d'huissier
fait le soir par exemple ferait l'affaire, vous pourrez demander
au juge des référés une autorisation de pénétrer dans les lieux
en vous faisant assister d'un serrurier.
Avantages : procédure rapide, ordonnance immédiatement exécutoire
(appel non suspensif) avocat non obligatoire, mais c'est déconseillé.

--
Mort du journalisme citoyen :
http://christian.navis.over-blog.com
ftr
Le #24852702
On 08/10/2012 23:26, Christian Navis wrote:
ftr avait écrit le 08/10/2012 :

L'occupant, fils du locataire en titre, a donne congé - donc sans en
avoir le droit - et a quitté l'appartement sans remise des clés et
sans état de lieux de sortie.

Donc il est évident qu'il faut demander au locataire en titre de
confirmer le congé.

Mais quoi faire si le locataire en titre joue l mort (ce qu'il a déjà
fait dans le passé) ?

Deuxième couche: De plus, il y a un dégât des eaux qui nécessite de
rentrer dans l'appartement d'urgence. Il n'est pas du fait du
locataire ou de l'occupant (question de toiture copro), mais demande
quand même d'y pénétrer rapidement.

Questions :
A partir de quel moment peut-on
a) forcer la porte et
b) changer la serrure ?

Jusqu'à quel niveau de dégât des eaux est-ce qu'il faut attendre pour
rester dans la légalité ?



Vous avez d'abord annoncé que vous aviez confié la gestion
de votre appart à une agence.
C'est à elle d'encaisser les loyers, de faire les relances,
et de s'occuper de l'entretien courant et de la remise en état.
Le gérant de l'agence vous a-t-il indiqué les raisons de
son inertie ? L'avez-vous mis en demeure d'agir ?

D'après ce que je comprends, le bail court toujours.
Donc rentrer chez votre locataire serait une violation de domicile.
Car s'il s'agit d'un problème de toiture commune déjà connu,
vous ne pourrez alléguer la force majeure.

Mais, en cas d'inaction de l'agence qui devra ultérieurement
répondre pécunièrement de son incompétence, si vous pouvez prouver que
l'appart est inoccupé depuis quelque temps, un constat d'huissier
fait le soir par exemple ferait l'affaire, vous pourrez demander
au juge des référés une autorisation de pénétrer dans les lieux
en vous faisant assister d'un serrurier.
Avantages : procédure rapide, ordonnance immédiatement exécutoire
(appel non suspensif) avocat non obligatoire, mais c'est déconseillé.



Merci pour vos informations précieuses. Elles nous évitent d'ennuis.
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