Plus-value immobilière

Le
JKB
Bonjour à tous,

Petite question sur un point qui va changer prochainement (si ce
n'est pas déjà le cas). J'ai acheté il y a dix ans une _ruine_ que
j'ai restaurée convenablement car elle me servait d'habitation
principale (je travaillais dans le coin). Après un retour forcé à
l'autre bout de la France, j'ai essayé de la vendre (en tant
qu'habitation principale) sans succès car, au prix qu'on m'en
proposait (valeur d'achat en raison des opérations de
défiscalisation qui ont fait plonger l'immobilier d'à peu-près 50%
dans la région en question), il était plus intéressant de garder
cette propriété en maison de vacances.

Aujourd'hui, cette maison est donc une maison de vacances. Comme
l'abattement sur les plus-values immobilières va être supprimé,
comment sera-t-il calculé ? Dans mon cas, je pars d'une ruine (sur
le titre de propriété, il est écrit "en mauvais état" et c'est un
euphémisme) qui a été entièrement restaurée (dans les règles de
l'art, je n'ai gardé que les quatre murs extérieurs et la
charpente). Sachant que là-dedans, les seuls travaux effectués par
un professionnel sont :
- une modification d'une partie de la toiture ;
- une dalle au rez-de-chaussé,
et que les autres travaux (plomberie cuivre, électricité, cloisons,
carrelage, sanitaires) ont été fait par ma pomme, donc avec juste
des factures d'achat de matériaux.

Donc quid de ce calcul ?

Merci de vos lumières,

JKB

--
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Ptilou
Le #23701171
Bonjour,

C'est le notaire qui est chargé de calculer et déclarer les chose
afférant à la plus-valus !
Vous pouvez prendre une consultation chez lui, ou à la chambre des
notaires à titre gracieux et demander l'état de la jurisprudence en la
matière.
Avez vous des preuves de l'état du bien à l'achat ?

Ptilou

On 30 août, 09:37, JKB
        Bonjour à tous,

        Petite question sur un point qui va changer prochainement (si ce
        n'est pas déjà le cas). J'ai acheté il y a dix ans une _ruine_ que
        j'ai restaurée convenablement car elle me servait d'hab itation
        principale (je travaillais dans le coin). Après un reto ur forcé à
        l'autre bout de la France, j'ai essayé de la vendre (en tant
        qu'habitation principale) sans succès car, au prix qu'o n m'en
        proposait (valeur d'achat en raison des opérations de
        défiscalisation qui ont fait plonger l'immobilier d'à peu-près 50%
        dans la région en question), il était plus intéress ant de garder
        cette propriété en maison de vacances.

        Aujourd'hui, cette maison est donc une maison de vacances . Comme
        l'abattement sur les plus-values immobilières va être supprimé,
        comment sera-t-il calculé ? Dans mon cas, je pars d'une ruine (sur
        le titre de propriété, il est écrit "en mauvais é tat" et c'est un
        euphémisme) qui a été entièrement restaurée (da ns les règles de
        l'art, je n'ai gardé que les quatre murs extérieurs e t la
        charpente). Sachant que là-dedans, les seuls travaux ef fectués par
        un professionnel sont :
        - une modification d'une partie de la toiture ;
        - une dalle au rez-de-chaussé,
        et que les autres travaux (plomberie cuivre, électricit é, cloisons,
        carrelage, sanitaires...) ont été fait par ma pomme, donc avec juste
        des factures d'achat de matériaux.

        Donc quid de ce calcul ?

        Merci de vos lumières,

        JKB

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JKB
Le #23701201
Le Tue, 30 Aug 2011 01:21:58 -0700 (PDT),
Ptilou
Bonjour,

C'est le notaire qui est chargé de calculer et déclarer les chose
afférant à la plus-valus !
Vous pouvez prendre une consultation chez lui, ou à la chambre des
notaires à titre gracieux et demander l'état de la jurisprudence en la
matière.
Avez vous des preuves de l'état du bien à l'achat ?



Le titre de propriété qui atteste de l'état du bien et quelques
photos.

JKB

--
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Ptilou
Le #23701271
On 30 août, 10:42, JKB
Le Tue, 30 Aug 2011 01:21:58 -0700 (PDT),
Ptilou
> Bonjour,

> C'est le notaire qui est chargé de calculer et déclarer les chose
> afférant à la plus-valus !
> Vous pouvez prendre une consultation chez lui, ou à la chambre des
> notaires à titre gracieux et demander l'état de la jurisprudence en la
> matière.
> Avez vous des preuves de l'état du bien à l'achat ?

        Le titre de propriété qui atteste de l'état du bien et quelques
        photos.

        JKB




Quelle est le montant de la plus-valus ? ( estimation ! )
Quel montant souhaitez vous déduire au titre des heures de travailles
effectué ?
JKB
Le #23701351
Le Tue, 30 Aug 2011 02:08:24 -0700 (PDT),
Ptilou
On 30 août, 10:42, JKB
Le Tue, 30 Aug 2011 01:21:58 -0700 (PDT),
Ptilou
> Bonjour,

> C'est le notaire qui est chargé de calculer et déclarer les chose
> afférant à la plus-valus !
> Vous pouvez prendre une consultation chez lui, ou à la chambre des
> notaires à titre gracieux et demander l'état de la jurisprudence en la
> matière.
> Avez vous des preuves de l'état du bien à l'achat ?

        Le titre de propriété qui atteste de l'état du bien et quelques
        photos.

        JKB




Quelle est le montant de la plus-valus ? ( estimation ! )



Valeur d'achat 105000 euros.
Valeur vénale (expertise à l'appui) 250000 euros.

Quel montant souhaitez vous déduire au titre des heures de travailles
effectué ?



Je ne vois pas comment justifier de ces heures. C'est un peu le
problème. Je n'ai pas noté que j'ai passé 150 heures à faire de la
plomberie, ni tant d'heure à plâtrer des murs.

JKB

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Ptilou
Le #23701521
On 30 août, 11:25, JKB
Le Tue, 30 Aug 2011 02:08:24 -0700 (PDT),
Ptilou








> On 30 août, 10:42, JKB >> Le Tue, 30 Aug 2011 01:21:58 -0700 (PDT),
>> Ptilou
>> > Bonjour,

>> > C'est le notaire qui est chargé de calculer et déclarer les chos e
>> > afférant à la plus-valus !
>> > Vous pouvez prendre une consultation chez lui, ou à la chambre des
>> > notaires à titre gracieux et demander l'état de la jurisprudence en la
>> > matière.
>> > Avez vous des preuves de l'état du bien à l'achat ?

>>         Le titre de propriété qui atteste de l'état du b ien et quelques
>>         photos.

>>         JKB

> Quelle est le montant de la plus-valus ? ( estimation ! )

        Valeur d'achat 105000 euros.
        Valeur vénale (expertise à l'appui) 250000 euros.




115000 de plus valus à 33.5% = 38 000 et des brouettes
Avez vous intégrait les frais de notaire d’acquisition, les matériaux
en vue de l'amélioration de l'habitat ?

> Quel montant souhaitez vous déduire au titre des heures de travailles
> effectué ?

        Je ne vois pas comment justifier de ces heures. C'est un peu le
        problème. Je n'ai pas noté que j'ai passé 150 heure s à faire de la
        plomberie, ni tant d'heure à plâtrer des murs.




Là, il faut faire une estimation !

Ptilou
Ptilou
Le #23701601
On 30 août, 11:25, JKB
Le Tue, 30 Aug 2011 02:08:24 -0700 (PDT),
Ptilou








> On 30 août, 10:42, JKB >> Le Tue, 30 Aug 2011 01:21:58 -0700 (PDT),
>> Ptilou
>> > Bonjour,

>> > C'est le notaire qui est chargé de calculer et déclarer les chos e
>> > afférant à la plus-valus !
>> > Vous pouvez prendre une consultation chez lui, ou à la chambre des
>> > notaires à titre gracieux et demander l'état de la jurisprudence en la
>> > matière.
>> > Avez vous des preuves de l'état du bien à l'achat ?

>>         Le titre de propriété qui atteste de l'état du b ien et quelques
>>         photos.

>>         JKB

> Quelle est le montant de la plus-valus ? ( estimation ! )

        Valeur d'achat 105000 euros.
        Valeur vénale (expertise à l'appui) 250000 euros.

> Quel montant souhaitez vous déduire au titre des heures de travailles
> effectué ?

        Je ne vois pas comment justifier de ces heures. C'est un peu le
        problème. Je n'ai pas noté que j'ai passé 150 heure s à faire de la
        plomberie, ni tant d'heure à plâtrer des murs.

        JKB

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pouvez vous m'envoyer un e-mail en privé ...
dmkgbt
Le #23701591
JKB
Bonjour à tous,



Bonjour,

Aujourd'hui, cette maison est donc une maison de vacances. Comme
l'abattement sur les plus-values immobilières va être supprimé,
comment sera-t-il calculé ?



Malheureusement, ça semble parti pour une suppression totale de
l'abattement, et ça va donner des plus-values plein-pot :-(

Dans mon cas, je pars d'une ruine (sur
le titre de propriété, il est écrit "en mauvais état" et c'est un
euphémisme) qui a été entièrement restaurée (dans les règles de
l'art, je n'ai gardé que les quatre murs extérieurs et la
charpente). Sachant que là-dedans, les seuls travaux effectués par
un professionnel sont :
- une modification d'une partie de la toiture ;
- une dalle au rez-de-chaussé,



Ça, c'est pris en compte pour la valeur d'achat.

et que les autres travaux (plomberie cuivre, électricité, cloisons,
carrelage, sanitaires...) ont été fait par ma pomme, donc avec juste
des factures d'achat de matériaux.



Ce n'est malheureusement plus accepté (trop d'abus) :-(

Donc quid de ce calcul ?



Plus-value = différence prix de cession - prix d'acquisition.

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de
certains frais payés par le vendeur (frais d'intermédiaire par exemple)

Le prix d'acquisition est majoré des frais et dépenses suivants :

-Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire, retenus
pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix.
-Les frais de voirie, réseau et distribution.
-Le prix des travaux de construction, reconstruction, agrandissement,
rénovation ou amélioration (à condition qu'ils n'aient pas déjà été pris
en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu), retenus pour leur
montant réel.
MAIS les travaux réalisés par le propriétaire ne sont plus pris en
compte.
CEPENDANT, quand la vente est réalisée plus de cinq ans après l'achat,
le cédant qui ne peut justifier la réalité ou le montant des travaux,
peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d'achat.

Voilà, c'est tout ce que je vois dans votre cas.

Cordialement.

--
"Quoique la justice soit un principe à portée universelle,
le juste apparait pouvoir varier en fonction de facteurs
culturels." Wikipedia
JKB
Le #23701581
Le Tue, 30 Aug 2011 12:08:25 +0200,
Dominique Gobeaut
JKB
Bonjour à tous,



Bonjour,

Aujourd'hui, cette maison est donc une maison de vacances. Comme
l'abattement sur les plus-values immobilières va être supprimé,
comment sera-t-il calculé ?



Malheureusement, ça semble parti pour une suppression totale de
l'abattement, et ça va donner des plus-values plein-pot :-(

Dans mon cas, je pars d'une ruine (sur
le titre de propriété, il est écrit "en mauvais état" et c'est un
euphémisme) qui a été entièrement restaurée (dans les règles de
l'art, je n'ai gardé que les quatre murs extérieurs et la
charpente). Sachant que là-dedans, les seuls travaux effectués par
un professionnel sont :
- une modification d'une partie de la toiture ;
- une dalle au rez-de-chaussé,



Ça, c'est pris en compte pour la valeur d'achat.

et que les autres travaux (plomberie cuivre, électricité, cloisons,
carrelage, sanitaires...) ont été fait par ma pomme, donc avec juste
des factures d'achat de matériaux.



Ce n'est malheureusement plus accepté (trop d'abus) :-(

Donc quid de ce calcul ?



Plus-value = différence prix de cession - prix d'acquisition.

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de
certains frais payés par le vendeur (frais d'intermédiaire par exemple)

Le prix d'acquisition est majoré des frais et dépenses suivants :

-Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire, retenus
pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix.
-Les frais de voirie, réseau et distribution.
-Le prix des travaux de construction, reconstruction, agrandissement,
rénovation ou amélioration (à condition qu'ils n'aient pas déjà été pris
en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu), retenus pour leur
montant réel.
MAIS les travaux réalisés par le propriétaire ne sont plus pris en
compte.
CEPENDANT, quand la vente est réalisée plus de cinq ans après l'achat,
le cédant qui ne peut justifier la réalité ou le montant des travaux,
peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d'achat.

Voilà, c'est tout ce que je vois dans votre cas.



Merci pour ces informations...

Cordialement,

JKB

--
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JKB
Le #23701661
Le Tue, 30 Aug 2011 03:04:19 -0700 (PDT),
Ptilou
On 30 août, 11:25, JKB
Le Tue, 30 Aug 2011 02:08:24 -0700 (PDT),
Ptilou








> On 30 août, 10:42, JKB >> Le Tue, 30 Aug 2011 01:21:58 -0700 (PDT),
>> Ptilou
>> > Bonjour,

>> > C'est le notaire qui est chargé de calculer et déclarer les chose
>> > afférant à la plus-valus !
>> > Vous pouvez prendre une consultation chez lui, ou à la chambre des
>> > notaires à titre gracieux et demander l'état de la jurisprudence en la
>> > matière.
>> > Avez vous des preuves de l'état du bien à l'achat ?

>>         Le titre de propriété qui atteste de l'état du bien et quelques
>>         photos.

>>         JKB

> Quelle est le montant de la plus-valus ? ( estimation ! )

        Valeur d'achat 105000 euros.
        Valeur vénale (expertise à l'appui) 250000 euros.

> Quel montant souhaitez vous déduire au titre des heures de travailles
> effectué ?

        Je ne vois pas comment justifier de ces heures. C'est un peu le
        problème. Je n'ai pas noté que j'ai passé 150 heures à faire de la
        plomberie, ni tant d'heure à plâtrer des murs.

        JKB

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Non, parce que mon problème doit certainement en intéresser plus
d'un... Désolé...

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Ptilou
Le #23705701
On 30 août, 12:08, (Dominique Gobeaut) wrote:
JKB >       Bonjour à tous,

Bonjour,

>       Aujourd'hui, cette maison est donc une maison de vacances. Comme
>       l'abattement sur les plus-values immobilières va être s upprimé,
>       comment sera-t-il calculé ?

Malheureusement, ça semble parti pour une suppression totale de
l'abattement, et ça va donner des plus-values plein-pot :-(

>       Dans mon cas, je pars d'une ruine (sur
>       le titre de propriété, il est écrit "en mauvais éta t" et c'est un
>       euphémisme) qui a été entièrement restaurée (dans les règles de
>       l'art, je n'ai gardé que les quatre murs extérieurs et la
>       charpente). Sachant que là-dedans, les seuls travaux effe ctués par
>       un professionnel sont :
>       - une modification d'une partie de la toiture ;
>       - une dalle au rez-de-chaussé,

Ça, c'est pris en compte pour la valeur d'achat.

>       et que les autres travaux (plomberie cuivre, électricit é, cloisons,
>       carrelage, sanitaires...) ont été fait par ma pomme, do nc avec juste
>       des factures d'achat de matériaux.

Ce n'est malheureusement plus accepté (trop d'abus) :-(

>       Donc quid de ce calcul ?

Plus-value = différence prix de cession - prix d'acquisition.

Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de
certains frais payés par le vendeur (frais d'intermédiaire par exempl e)

Le prix d'acquisition est majoré des frais et dépenses suivants :

-Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire, re tenus
pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix.
-Les frais de voirie, réseau et distribution.
-Le prix des travaux de construction, reconstruction, agrandissement,
rénovation ou amélioration (à condition qu'ils n'aient pas déjà été pris
en compte pour le calcul de l'impôt sur le revenu), retenus pour leur
montant réel.
MAIS les travaux réalisés par le propriétaire ne sont plus pris en
compte.
CEPENDANT, quand la vente est réalisée plus de cinq ans après l'ach at,
le cédant qui ne peut justifier la réalité ou le montant des travau x,
peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d'achat.



Bonsoir,

C'est quel texte pour les 15 % ?

Merci

Ptilou
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