question sur syndic

Le
Pilou
Bonjour

Je suis dans une copropriété géré par un grand groupe en guise de syndic.
Le conseil syndical dont je fais parti a négocié le contrat du syndic en
faisant mentionner " les frais de gestion sont plafonnés à la somme de xxx
euros par an , hors travaux".
Or nous devons faire une assembléé generale extraordinaire et le syndic nous
precise que les frais afférents à cette AGE ne sont pas prix dans le
forfait.
Or il me semble qu'ils devraient l'être.
Qu'en pensez vous?

Merci pour vos eclairages.

Didier
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Moisse
Le #15705291
D'une plume alerte, dans le message
463f5e52$0$18155$,
Pilou
Bonjour

Je suis dans une copropriété géré par un grand groupe en guise de
syndic. Le conseil syndical dont je fais parti a négocié le contrat
du syndic en faisant mentionner " les frais de gestion sont plafonnés
à la somme de xxx euros par an , hors travaux".
Or nous devons faire une assembléé generale extraordinaire et le
syndic nous precise que les frais afférents à cette AGE ne sont pas
prix dans le forfait.
Or il me semble qu'ils devraient l'être.
Qu'en pensez vous?

Merci pour vos eclairages.

Didier



Il vous semble mal, sauf si une clause contraire du contrat, à mon grand
étonnement, en disposait ainsi.L'assemblée générale extraordinaire n'est
pas un acte de gestion prévisible. Le nombre n'est pas quantifiable
entre 0 et X selon la situation.
Je ne vois pas comment un syndic pourrait établir un devis et un contrat
sur un objet indéterminé.

--
Michel Bacqué
Le #15705271
Moisse a écrit :
D'une plume alerte, dans le message 463f5e52$0$18155$,
Pilou
Bonjour

Je suis dans une copropriété géré par un grand groupe en guise de
syndic. Le conseil syndical dont je fais parti a négocié le contrat
du syndic en faisant mentionner " les frais de gestion sont plafonnés
à la somme de xxx euros par an , hors travaux".
Or nous devons faire une assembléé generale extraordinaire et le
syndic nous precise que les frais afférents à cette AGE ne sont pas
prix dans le forfait.
Or il me semble qu'ils devraient l'être.
Qu'en pensez vous?





Il vous semble mal, sauf si une clause contraire du contrat, à mon grand
étonnement, en disposait ainsi.L'assemblée générale extraordinaire n'est
pas un acte de gestion prévisible. Le nombre n'est pas quantifiable
entre 0 et X selon la situation.
Je ne vois pas comment un syndic pourrait établir un devis et un contrat
sur un objet indéterminé.



Ca se discute : l'objet est parfaitement déterminé, il s'agit de la
gestion de la copropriété, et l'AGE fait incontestablement partie de
cette gestion. Le professionnel a pris le risque de consentir à un
plafonnement de ses honoraires, il doit à mon avis l'assumer.

Le fait qu'une AGE ne soit pas un acte de gestion prévisible (ce qui se
discute également) ne paraît pas non plus un argument pertinent : les
travaux ne sont pas non plus des actes de gestion prévisibles, or ils
ont, eux, été expressément exclus. Ce qui tend à montrer que dans
l'esprit des parties, tous les actes de gestion qu'ils soient
prévisibles ou non étaient soumis au plafonnement, sans quoi il aurait
été inutile d'exclure expressément les seuls travaux.

--
Michel
fra
Le #15705261
Moisse
Il vous semble mal, sauf si une clause contraire du contrat, à mon grand
étonnement, en disposait ainsi.L'assemblée générale extraordinaire n'est
pas un acte de gestion prévisible. Le nombre n'est pas quantifiable
entre 0 et X selon la situation.
Je ne vois pas comment un syndic pourrait établir un devis et un contrat
sur un objet indéterminé.



et ils peuvent en faire autant qu'ils veulent dans l'année ???
--
Fra
Moisse
Le #15705231
D'une plume alerte, dans le message f1nruk$8tj$,
Michel Bacqué
Moisse a écrit :
D'une plume alerte, dans le message
463f5e52$0$18155$, Pilou
Bonjour

Je suis dans une copropriété géré par un grand groupe en guise de
syndic. Le conseil syndical dont je fais parti a négocié le contrat
du syndic en faisant mentionner " les frais de gestion sont
plafonnés à la somme de xxx euros par an , hors travaux".
Or nous devons faire une assembléé generale extraordinaire et le
syndic nous precise que les frais afférents à cette AGE ne sont pas
prix dans le forfait.
Or il me semble qu'ils devraient l'être.
Qu'en pensez vous?





Il vous semble mal, sauf si une clause contraire du contrat, à mon
grand étonnement, en disposait ainsi.L'assemblée générale
extraordinaire n'est pas un acte de gestion prévisible. Le nombre
n'est pas quantifiable entre 0 et X selon la situation.
Je ne vois pas comment un syndic pourrait établir un devis et un
contrat sur un objet indéterminé.



Ca se discute : l'objet est parfaitement déterminé, il s'agit de la
gestion de la copropriété, et l'AGE fait incontestablement partie de
cette gestion. Le professionnel a pris le risque de consentir à un
plafonnement de ses honoraires, il doit à mon avis l'assumer.

Le fait qu'une AGE ne soit pas un acte de gestion prévisible (ce qui
se discute également) ne paraît pas non plus un argument pertinent :
les travaux ne sont pas non plus des actes de gestion prévisibles, or
ils ont, eux, été expressément exclus. Ce qui tend à montrer que dans
l'esprit des parties, tous les actes de gestion qu'ils soient
prévisibles ou non étaient soumis au plafonnement, sans quoi il aurait
été inutile d'exclure expressément les seuls travaux.



Exclure les travaux du forfait peut avoir plusieurs sens, peut-être
s'agit -t-il d'une commission sur factures. Comme il s'agit de la
contrepartie d'une activité de surveillance, il n'y a aucun risque, pas
de travaux, pas de surveillance, pas de frais à facturer.
A contrario travaux, surveillance donc frais et supplément. C'est
simple.
Les AGE ne sont pas un acte de gestion ordinaire par définition même.
Bien des copropriétés vivent de nombreuses années sans AGE.
De la même façon une perception forfaitaire n'implique pas l'accord du
syndic pour assister le dimanche aux séances du Conseil Syndical.
A+


--
MichelB
Le #15705211
Bonjour,

Pilou a écrit :
Bonjour

Je suis dans une copropriété géré par un grand groupe en guise de syndic.
Le conseil syndical dont je fais parti a négocié le contrat du syndic en
faisant mentionner " les frais de gestion sont plafonnés à la somme de xxx
euros par an , hors travaux".
Or nous devons faire une assembléé generale extraordinaire et le syndic nous
precise que les frais afférents à cette AGE ne sont pas prix dans le
forfait.
Or il me semble qu'ils devraient l'être.
Qu'en pensez vous?

Merci pour vos eclairages.

Didier




Il ne s'agit pas à proprement parler d'un problème de syndic mais plutôt d'une question contractuelle.
Visiblement le syndic aurait dû préciser limitativement les actes de gestion forfaitisés.

La loi ne prévoit que des assemblées ordinaires ou spéciales. La notion d'assemblée extraordinaire
n'existe pas en copropriété.

La gestion courante du syndic n'inclut pas d'autres assemblées que l'AG chargée d'approuver les
comptes, quitus etc..., AG au cours de laquelle peuvent être votées d'autres décisions engagements
de travaux ou autres.

Pour les autres AG, si le syndic se dérobe, vous pouvez les convoquer directement.
Pour plus d'infos voir l'article 18 de la loi du 10/7/65 et les articles 8 et suivants du décret du
17 mars 1967.

-----
Cordialement
MichelB
Michel Bacqué
Le #15705121
Moisse a écrit :

Exclure les travaux du forfait peut avoir plusieurs sens, peut-être
s'agit -t-il d'une commission sur factures. Comme il s'agit de la
contrepartie d'une activité de surveillance, il n'y a aucun risque, pas
de travaux, pas de surveillance, pas de frais à facturer.
A contrario travaux, surveillance donc frais et supplément. C'est simple.
Les AGE ne sont pas un acte de gestion ordinaire par définition même.
Bien des copropriétés vivent de nombreuses années sans AGE.



Je me suis placé sur votre terrain : vous proposiez d'exclure l'AGE du
plafonnement au motif qu'elle n'était pas prévisible. Or les travaux ne
le sont pas non plus, pourtant ils sont expressément exclus, alors que
les frais d'AGE ne le sont pas.

De la même façon une perception forfaitaire n'implique pas l'accord du
syndic pour assister le dimanche aux séances du Conseil Syndical.



Il ne s'agit pas d'une perception forfaitaire mais d'un plafonnement, ce
sont deux choses différentes.

--
Michel
Michel Bacqué
Le #15705111
MichelB a écrit :
Bonjour,

Pilou a écrit :
Bonjour

Je suis dans une copropriété géré par un grand groupe en guise de syndic.
Le conseil syndical dont je fais parti a négocié le contrat du syndic
en faisant mentionner " les frais de gestion sont plafonnés à la somme
de xxx euros par an , hors travaux".
Or nous devons faire une assembléé generale extraordinaire et le
syndic nous precise que les frais afférents à cette AGE ne sont pas
prix dans le forfait.
Or il me semble qu'ils devraient l'être.
Qu'en pensez vous?

Merci pour vos eclairages.

Didier



Il ne s'agit pas à proprement parler d'un problème de syndic mais plutôt
d'une question contractuelle.



Oui, assurément.

Visiblement le syndic aurait dû préciser limitativement les actes de
gestion forfaitisés.



Il ne s'agit pas d'un forfait mais d'un plafonnement. Il serait
intéressant de savoir s'il existe un point du barème des frais et
honoraires du syndic visant la tenue d'assemblées et comment il est
exactement rédigé.

--
Michel
Michel Bacqué
Le #15705091
Michel Bacqué a écrit :

Visiblement le syndic aurait dû préciser limitativement les actes de
gestion forfaitisés.



Il ne s'agit pas d'un forfait mais d'un plafonnement. Il serait
intéressant de savoir s'il existe un point du barème des frais et
honoraires du syndic visant la tenue d'assemblées et comment il est
exactement rédigé.



Je précise à l'aide d'un exemple. Voici un contrat que j'ai trouvé sur
le web :

www.sgi-immobilier.com/adbien/Mndtsyndic.doc

Si le contrat dont il s'agit ici est bâti sur ce modèle, le plafonnement
s'applique incontestablement à tous les évènements qui y sont visés (à
l'exception des travaux qui sont expressément exclus), en ce compris les
assemblées générales supplémentaires (les assemblées générales autres
que l'AGO).

--
Michel
Moisse
Le #15705071
D'une plume alerte, dans le message f1p3va$1t2h$,
Michel Bacqué
Michel Bacqué a écrit :

Visiblement le syndic aurait dû préciser limitativement les actes de
gestion forfaitisés.



Il ne s'agit pas d'un forfait mais d'un plafonnement. Il serait
intéressant de savoir s'il existe un point du barème des frais et
honoraires du syndic visant la tenue d'assemblées et comment il est
exactement rédigé.



Je précise à l'aide d'un exemple. Voici un contrat que j'ai trouvé sur
le web :

www.sgi-immobilier.com/adbien/Mndtsyndic.doc

Si le contrat dont il s'agit ici est bâti sur ce modèle, le
plafonnement s'applique incontestablement à tous les évènements qui y
sont visés (à l'exception des travaux qui sont expressément exclus),
en ce compris les assemblées générales supplémentaires (les
assemblées générales autres que l'AGO).



Je lis exactement le contraire à l'item 17 qui facture en sus les
assemblées spéciales puisqu'il paraît que le terme extraordinaire est à
proscrire.
A+

--
Michel Bacqué
Le #15705031
Moisse a écrit :

www.sgi-immobilier.com/adbien/Mndtsyndic.doc

Si le contrat dont il s'agit ici est bâti sur ce modèle, le
plafonnement s'applique incontestablement à tous les évènements qui y
sont visés (à l'exception des travaux qui sont expressément exclus),
en ce compris les assemblées générales supplémentaires (les
assemblées générales autres que l'AGO).



Je lis exactement le contraire à l'item 17 qui facture en sus les
assemblées spéciales puisqu'il paraît que le terme extraordinaire est à
proscrire.



Vous considérez donc que tout ce qui figure sous la rubrique "Autres
honoraires" (c'est à dire "autres que les honoraires de gestion
courante") doit être exclu du plafonnement ? Et donc que le plafonnement
se limiterait aux honoraires de gestion courante ? S'il en était ainsi,
le plafonnement n'aurait aucun sens, puisque le montant des honoraires
de gestion courante est connu et forfaitaire. A quoi servirait par
exemple de plafonner à 100 ce que l'on a convenu de payer 90 ?

--
Michel
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