Succession et usufruit

Le
Gilles 80rt
Bonsoir,

C'est la première fois que je viens faire un tour par ici et j'ai hésité un
moment entre fmd et fmd/immobilier, vous me direz s'il vaut mieux que
j'aille voir ailleurs

Je vais essayer de faire simple : soit une succession dans laquelle, entre
autre, se trouve une maison d'habitation flanquée d'un hangar. Le rez-de
chaussée de la maison et le hangar sont actuellement habité/utilisées par
l'un des héritiers.

La maison représente en gros 2 parts de la succession. Le projet serait de
donner la nue-propriété de l'ensemble à l'un des héritiers et l'usufruit du
rez-de-chaussée et du hangar à celui qui l'habite, le nu-propriétaire
conservant l'usage de l'étage pour s'en faire un logement de vacances. Le
notaire, nous confirme que compte tenu de l'âge de l'occupant, son usufruit
correspondrait grosso-modo à la moitié de la valeur du bien.

Tout va donc pour le mieux, sauf qu'après réflexion le notaire nous dit
qu'il n'est pas possible de faire le partage de l'usufruit "à
l'horizontale". Si on voulait donner l'usufruit du hangar à l'un et celui de
la maison à l'autre pas de soucis, mais il ne serait pas possible que l'un
ait le rdc et l'autre l'étage (étage qui, par ailleurs, a un accès
indépendant du rdc donc même pas de soucis de parties communes).

Nous somme très surpris de cette impossibilité, quelqu'un peut-il m'indiquer
sur quoi s'appuie le notaire, ou à contrario m'indiquer des références de
textes qui permettrait la réalisation de notre projet ?

Merci d'avance


--

Gilles (Audoismais pas à l'oeil ! )
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Le Forgeron
Le #25536592
Le 09/07/2013 22:57, Gilles 80rt nous fit lire :
Bonsoir,

C'est la première fois que je viens faire un tour par ici et j'ai hésité
un moment entre fmd et fmd/immobilier, vous me direz s'il vaut mieux que
j'aille voir ailleurs...

Je vais essayer de faire simple : soit une succession dans laquelle,
entre autre, se trouve une maison d'habitation flanquée d'un hangar. Le
rez-de chaussée de la maison et le hangar sont actuellement
habité/utilisées par l'un des héritiers.

La maison représente en gros 2 parts de la succession. Le projet serait
de donner la nue-propriété de l'ensemble à l'un des héritiers et
l'usufruit du rez-de-chaussée et du hangar à celui qui l'habite, le
nu-propriétaire conservant l'usage de l'étage pour s'en faire un
logement de vacances. Le notaire, nous confirme que compte tenu de l'âge
de l'occupant, son usufruit correspondrait grosso-modo à la moitié de la
valeur du bien.

Tout va donc pour le mieux, sauf qu'après réflexion le notaire nous dit
qu'il n'est pas possible de faire le partage de l'usufruit "à
l'horizontale". Si on voulait donner l'usufruit du hangar à l'un et
celui de la maison à l'autre pas de soucis, mais il ne serait pas
possible que l'un ait le rdc et l'autre l'étage (étage qui, par
ailleurs, a un accès indépendant du rdc donc même pas de soucis de
parties communes).



Le problème du notaire me semble être qu'il n'y a qu'une parcelle. Il
faudrait créer une copropriété (verticale) dedans (et ça va devenir
lourdingue ensuite de séparer la nu-propriété et l'usufruit, sans
compter les éventuelles servitudes et les conflits avec le plan
d'urbanisme (ne serait-ce que le nombre de stationnement) et la
séparation des divers compteurs). Et ça a des conséquences lourdes sur
les impôts (habitations & fonciers), ainsi qu’ultérieurement sur la
revente (non plus d'un terrain, mais des lots)

Le plus "simple" à mon avis:
* l'heritier A reçoit la pleine nu-propriété.
* l'heritier B reçoit le plein usufruit.
* A contracte avec B un bail emphytéotique (classiquement de 99 ans,
mais on peut réduire, mais il n'est pas tacitement reconductible) sur
l'usufruit du premier étage.

Encore plus simple, mais peut être plus cher (en frais de succession):
* l'heritier A reçoit la totalité de la propriété
* l'heritier B contracte avec A un bail emphytéotique sur le rez de
chaussé et le hangar (et le jardin ?...)

Prévoir une clause dans le bail en cas de décès du preneur.
dmkgbt
Le #25538872
Gilles 80rt
Bonsoir,

C'est la première fois que je viens faire un tour par ici et j'ai hésité un
moment entre fmd et fmd/immobilier, vous me direz s'il vaut mieux que
j'aille voir ailleurs...

Je vais essayer de faire simple : soit une succession dans laquelle, entre
autre, se trouve une maison d'habitation flanquée d'un hangar. Le rez-de
chaussée de la maison et le hangar sont actuellement habité/utilisées par
l'un des héritiers.

La maison représente en gros 2 parts de la succession. Le projet serait de
donner la nue-propriété de l'ensemble à l'un des héritiers et l'usufruit du
rez-de-chaussée et du hangar à celui qui l'habite, le nu-propriétaire
conservant l'usage de l'étage pour s'en faire un logement de vacances.



Donc le nu-propriétaire a aussi l'usufruit de l'étage...ou vous prévoyez
de compliquer encore plus avec un simple droit d'usage et d'habitation?

Bien, mon analyse, maintenant :

A la façon dont vous décrivez l'opération, je lis "propriété divisée en
3 lots" soit deux lots pour la maison (RDC et étage) et un lot pour le
hangar.
Et j'analyse votre projet comme
- l'un est usufruitier de deux lots (le RDC de la maison et le hangar)
- l'autre détient la nue propriété de deux lots (RDC de la maison et
hangar) et la toute propriété d'un lot (l'étage de la maison)

Est-ce correct?

Le notaire, nous confirme que compte tenu de l'âge de l'occupant, son
usufruit correspondrait grosso-modo à la moitié de la valeur du bien.

Tout va donc pour le mieux, sauf qu'après réflexion le notaire nous dit
qu'il n'est pas possible de faire le partage de l'usufruit "à
l'horizontale". Si on voulait donner l'usufruit du hangar à l'un et celui de
la maison à l'autre pas de soucis, mais il ne serait pas possible que l'un
ait le rdc et l'autre l'étage (étage qui, par ailleurs, a un accès
indépendant du rdc donc même pas de soucis de parties communes).

Nous somme très surpris de cette impossibilité, quelqu'un peut-il m'indiquer
sur quoi s'appuie le notaire, ou à contrario m'indiquer des références de
textes qui permettrait la réalisation de notre projet ?



Division en trois lots au préalable.
Puisque le hangar dans son entier fait un seul lot partagé entre
usufruit de la totalité et nu-propriété de la totalité, et que ça ne
pose pas de problème, il suffit de diviser la maison en deux lots.
Pour le lot 1 au RDC, il y aura un nu-propriétaire et un usufruitier,
comme pour le hangar, et pour le lot 2 à l'étage, un propriétaire, sans
démembrement.

Quant au terrain qui sert de sol à la maison, il suit le sort du bâti.

C'est ce qui me semble le plus simple et que le notaire aurait dû vous
proposer.
Sauf si j'ai mal compris votre projet :-)

Par contre, le système à base de bail emphythéotique proposé par un
autre contributeur me semble particulièrement compliqué (et onéreux) à
mettre en ½uvre.
L'emphythéose n'est pas faite pour régler des partages de succession
mais plutôt pour des baux d'immeubles à usage professionnel.

Cordialement.

--
Dominique Gobeaut
dmkgbt(at)free(point)fr
Laurent Jumet
Le #25538962
Hello Dominique !

(Dominique) wrote:

Nous somme très surpris de cette impossibilité, quelqu'un peut-il
m'indiquer sur quoi s'appuie le notaire, ou à contrario m'indiquer des
références de textes qui permettrait la réalisation de notre projet ?





En fait, le notaire recule devant les difficultés de créer un logement supplémentaire séparé.

--
Laurent Jumet - Point de Chat, Liège, BELGIUM
KeyID: 0xCFAF704C
[Restore address to laurent.jumet for e-mail reply.]
Gilles 80rt
Le #25539202
Dominique wrote:


Merci de vous intéresser à mon problème !

Donc le nu-propriétaire a aussi l'usufruit de l'étage...


c'est ça.


ou vous
prévoyez de compliquer encore plus avec un simple droit d'usage et
d'habitation?


Il y a là une finesse qui m'échappe entre usufruit et droit d'usage, mais
mon incompétence en matière juridique est justement la cause de mon arrivée
ici ;-)

A la façon dont vous décrivez l'opération, je lis "propriété divisée
en 3 lots" soit deux lots pour la maison (RDC et étage) et un lot
pour le hangar.
Et j'analyse votre projet comme
- l'un est usufruitier de deux lots (le RDC de la maison et le hangar)
- l'autre détient la nue propriété de deux lots (RDC de la maison et
hangar) et la toute propriété d'un lot (l'étage de la maison)

Est-ce correct?


Euh... oui, mais là encore je ne comprend pas la nécessité de compliquer un
truc qui, dans ma candeur naïve, me paraissait d'une simplicité biblique se
résumant en 1/2 ligne : "je suis propriétaire du tout mais je te laisse
l'usage du rdc et du hangar." (bon, d'accord, il faut s'entendre sur la
longueur de la ligne ;-)

Dans un monde normal j'aurais été assez tenté de dire "viens on va boire un
coup, on se serre la paluche et c'est réglé, à moins que l'un des deux ne
tienne à cracher par terre pour officialiser l'accord ;-)

D'autant plus que j'ai vécu très récemment un cas similaire dans ma famille
: mon oncle est décédé, la maison est revenue à ses enfants, mais sa femme
(qui n'était pas la mère des enfants puisque, veuf, il s'était remarié) a
hérité de l'usufruit du RDC, les enfants se gardant l'usage de l'étage et du
sous-sol, le jardin étant d'usage commun. Le moins que l'on puisse dire
c'est que la situation familiale n'était pas un long fleuve tranquille
puisque pendant la 15aine d'année de vie de leur belle-mère ils ont tout
tenté pour la déloger, sans succès, mais à sa mort ils ont réintégré les
lieux et basta. Le tout sans bail, ni démembrement, ni lotissement ou
autre...
Nous ne cherchons pas autre chose, mais on me dit que ce n'est pas possible
en droit français et que le montage que je viens de vous exposer n'a été
possible que parceque la maison en question se trouve à Strasbourg, sous le
régime du droit local d'Alsace-Moselle.

Si c'est ça la cause, on aurait des leçons de pragmatisme à prendre...


Par contre, le système à base de bail emphythéotique proposé par un
autre contributeur me semble particulièrement compliqué (et onéreux) à
mettre en ½uvre.


Onéreux ?


--
Gilles (Audois...mais pas à l'oeil ! )
Gilles 80rt
Le #25539192
Laurent Jumet wrote:

En fait, le notaire recule devant les difficultés de créer un
logement supplémentaire séparé.



Il y a de ça, pas tant pour la difficulté, m'a-t-il semblé, mais pour les
frais engendrés.


--

Gilles (Audois...mais pas à l'oeil ! )
jr
Le #25539412
"Gilles 80rt"
Dominique wrote:


Merci de vous intéresser à mon problème !

Donc le nu-propriétaire a aussi l'usufruit de l'étage...


c'est ça.


ou vous
prévoyez de compliquer encore plus avec un simple droit d'usage et
d'habitation?


Il y a là une finesse qui m'échappe entre usufruit et droit d'usage, mais
mon incompétence en matière juridique est justement la cause de mon arrivée ici ;-)



Usufruit: vous pouvez louer à un tiers et faire comme si c'était à vous-
sauf vendre. Vous casquez la TH et l'ISF. Droit d'usage: vous ne pouvez
pas, mais c'est l'autre qui paye les taxes liées à la propriété. Vous
pouvez juste utiliser.



--
jr
Gilles 80rt
Le #25539472
jr wrote:

Usufruit: vous pouvez louer à un tiers et faire comme si c'était à
vous- sauf vendre. Vous casquez la TH et l'ISF. Droit d'usage: vous
ne pouvez pas, mais c'est l'autre qui paye les taxes liées à la
propriété. Vous pouvez juste utiliser.



Merci pour cette explication très claire.


--
Gilles (Audois...mais pas à l'oeil ! )
jr
Le #25539502
Le 11/07/2013 22:28, Gilles 80rt a écrit :
jr wrote:

Usufruit: vous pouvez louer à un tiers et faire comme si c'était à
vous- sauf vendre. Vous casquez la TH et l'ISF. Droit d'usage: vous
ne pouvez pas, mais c'est l'autre qui paye les taxes liées à la
propriété. Vous pouvez juste utiliser.



Merci pour cette explication très claire.




Taxe foncière, pas TH. Désolé.

--
jr
dmkgbt
Le #25539912
Gilles 80rt
Dominique wrote:


Merci de vous intéresser à mon problème !



D'un sens, c'est le but de ce forum collaboratif, hein :-)

> Donc le nu-propriétaire a aussi l'usufruit de l'étage...

c'est ça.



Donc il aurait la toute propriété de cet étage.

> ou vous
> prévoyez de compliquer encore plus avec un simple droit d'usage et
> d'habitation?

Il y a là une finesse qui m'échappe entre usufruit et droit d'usage, mais
mon incompétence en matière juridique est justement la cause de mon arrivée
ici ;-)



Le droit de propriété peut être démembré en plusieurs parties.
Les plus connues (usitées) sont la nue-propriété et l'usufruit mais
l'usufruit lui-même peut être démembré en droit d'usage et d'habitation
d'un côté et droit de louer de l'autre.
Il existe encore des trucs si particuliers (le droit de superficie et le
tréfond par exemple) que ce n'est pas la peine d'en parler ici :-)

Pour faire simple, le droit de propriété complet (imaginez un arbre
fruitier, c'est plus facile) se compose de l'usus (usage), du fructus
(usage plus produits) et de l'abusus (droit d'en disposer cad de
vendre... ou même de détruire).

Comme son nom l'indique, l'usufruit comporte l'usus et le fructus (droit
d'utiliser le bien ET de le louer à un tiers) mais, dans certains cas,
et notamment en cas de succession, seul l'usage et/ou le droit
d'habitation peuvent constituer le démembrement.

Un exemple concret :
Un vieil homme décéde en laissant des héritiers et il veut faire une
fleur à quelqu'un qui n'est pas héritier sans vouloir ou pouvoir entamer
sa succession.
Il lègue à sa vieille "gouvernante" le droit d'usage et d'habitation de
la maison où elle habite.
Cela signifie que la personne en question pourra continuer à habiter la
maison jusqu'à son déménagement ou son décès mais ne pourra jamais louer
ou donner l'usage à titre gratuit de cette maison à quelqu'un d'autre.

> A la façon dont vous décrivez l'opération, je lis "propriété divisée
> en 3 lots" soit deux lots pour la maison (RDC et étage) et un lot
> pour le hangar.
> Et j'analyse votre projet comme
> - l'un est usufruitier de deux lots (le RDC de la maison et le hangar)
> - l'autre détient la nue propriété de deux lots (RDC de la maison et
> hangar) et la toute propriété d'un lot (l'étage de la maison)
>
> Est-ce correct?

Euh... oui, mais là encore je ne comprend pas la nécessité de compliquer un
truc qui, dans ma candeur naïve, me paraissait d'une simplicité biblique se
résumant en 1/2 ligne : "je suis propriétaire du tout mais je te laisse
l'usage du rdc et du hangar." (bon, d'accord, il faut s'entendre sur la
longueur de la ligne ;-)



Oui mais non :-)
Il s'agit du droit le plus ancien et le plus codifié de notre Code Civil
: le droit de propriété.
Ce droit a été minutieusement codifié sur plusieurs siècles pour faire
face à toutes les situations possibles et votre (charmante) candeur
naïve ne fait pas le poids face aux règles :-D

Dans un monde normal j'aurais été assez tenté de dire "viens on va boire un
coup, on se serre la paluche et c'est réglé, à moins que l'un des deux ne
tienne à cracher par terre pour officialiser l'accord ;-)



Nt, nt, nt.
Votre "monde réel" s'appelle t'il le Jardin d'Eden ou êtes vous
maquignon?
Dans le monde réel du droit, les démembrements de la propriété
s'appellent des "droits réels immobiliers" et vous êtes obligé de passer
par un notaire pour les concrétiser.

D'autant plus que j'ai vécu très récemment un cas similaire dans ma famille
: mon oncle est décédé, la maison est revenue à ses enfants, mais sa femme
(qui n'était pas la mère des enfants puisque, veuf, il s'était remarié) a
hérité de l'usufruit du RDC, les enfants se gardant l'usage de l'étage et du
sous-sol, le jardin étant d'usage commun. Le moins que l'on puisse dire
c'est que la situation familiale n'était pas un long fleuve tranquille
puisque pendant la 15aine d'année de vie de leur belle-mère ils ont tout
tenté pour la déloger, sans succès, mais à sa mort ils ont réintégré les
lieux et basta. Le tout sans bail, ni démembrement, ni lotissement ou
autre...



Vous voyez que, sous prétexte de me dire que c'est plus simple de faire
sans acte notarié, vous venez de nous expliquer que ça a merdé grave
pendant 15 ans, ce petit arrangement "entre gens de bonne compagnie" :-)

Nous ne cherchons pas autre chose, mais on me dit que ce n'est pas possible
en droit français et que le montage que je viens de vous exposer n'a été
possible que parceque la maison en question se trouve à Strasbourg, sous le
régime du droit local d'Alsace-Moselle.



Ce n'est pas forcément lié à l'Alsace-Moselle, vu que ce genre de
situation pouvant devenir inextricable est le lot courant en Corse, où
j'habite, et où cela constitue la conséquence du maintien des
indivisions successives depuis des siècles.
Les arrêtés Miot n'ont pas fait que dispenser les Corses de droits de
succession, ils ont aussi créé des monstres juridiques.

Si c'est ça la cause, on aurait des leçons de pragmatisme à prendre...



Nannan, l'Alsace-Moselle n'est pas hors du champ du droit de propriété
tel qu'il résulte du droit civil français.
La situation que vous décrivez est juste un maintien en indivision de la
propriété, qui est parfaitement réalisable partout mais crée plus de
problèmes à long terme qu'elle n'en résoud à court terme.


> Par contre, le système à base de bail emphythéotique proposé par un
> autre contributeur me semble particulièrement compliqué (et onéreux) à
> mettre en ½uvre.

Onéreux ?



Les frais de notaire pour un tel contrat ne sont pas encadrés par le
même barême que celui des partages de successions.
Si je ne me trompe (et il y a aussi des notaires sur ce groupe qui
pourront venir me détromper) il s'agit d'honoraires libres.
De plus, c'est un contrat très compliqué, bien plus compliqué qu'un
démembrement de propriété comme je vous l'ai détaillé :-(

Voyez par vous-même, ici les textes :
http://minilien.fr/a0mfx5

ici leur "traduction" par wikipedia:
http://fr.wikipedia.org/wiki/Bail_emphytéotique

Quelque chose me dit que ça va heurter votre "naïve candeur" :-)

Mon conseil reste donc le même à moins que quelqu'un (un notaire,
youhou?) ait une meilleure idée (restant dans la légalité bien sûr).
(Juste pour vous situer l'état de mes connaissances : je suis
inspectrice des impôts en retraite, ex-spécialisée en successions et
droits immobiliers, mais je peux me tromper : on peut toujours se
tromper)

Dans tous les cas, exposez cette solution au notaire et voyez ce qu'il
en dit (et éventuellement faites nous en part)


Cordialement


--
Dominique Gobeaut
dmkgbt(at)free(point)fr
Gilles 80rt
Le #25540292
Dominique wrote:

Cela signifie que la personne en question pourra continuer à habiter
la maison jusqu'à son déménagement ou son décès mais ne pourra jamais
louer ou donner l'usage à titre gratuit de cette maison à quelqu'un
d'autre.


C'est aussi ce que nous voudrions (aurions voulu ?) instaurer entre les 2
héritiers : pour préserver les tranquillités respectives, l'un et l'autre
occupe sa part mais s'interdit de la louer ou de la prêter jusqu'au jour où
celui qui n'est qu'usufruitier cessera d'occuper les lieux et cèdera la
place intégrale au propriétaire.

Dans un monde normal j'aurais été assez tenté de dire "viens on va
boire un coup, on se serre la paluche et c'est réglé, à moins que
l'un des deux ne tienne à cracher par terre pour officialiser
l'accord ;-)



Nt, nt, nt.
Votre "monde réel" s'appelle t'il le Jardin d'Eden ou êtes vous
maquignon?


Le sourillard à la fin de ma phrase était là pour montrer qu'ils s'agissait
bien évidemment d'une boutade :-)


Dans le monde réel du droit, les démembrements de la propriété
s'appellent des "droits réels immobiliers" et vous êtes obligé de
passer par un notaire pour les concrétiser.


Je bute sur cette "nécessité" de démembrement.
Il me semble que j'ai le droit de louer le logement qui se trouve au rez de
chaussée de ma maison quand j'habite à l'étage ? j'ai aussi le droit de
louer le hangar qui se trouve contre ma maison ? Tout ça ne constitue pas un
démembrement de ma propriété ?
Donc pourquoi n'est-il pas possible de faire la même chose, juste à la
nuance près que le "locataire" le serait à vie et sans loyer à payer ?


Vous voyez que, sous prétexte de me dire que c'est plus simple de
faire sans acte notarié, vous venez de nous expliquer que ça a merdé
grave pendant 15 ans, ce petit arrangement "entre gens de bonne
compagnie" :-)


Ben non ça n'a pas merdé puisque les volontés de mon oncle ont été
respectées et que les interêts légitimes de son épouse ont été préservés
malgré les rapaces qui tournaient autour...
C'est précisément l'objectif de notre montage : préserver les interêts des
uns et des autres quels que soient les revirements d'attitude. Aujourd'hui
tout ce petit monde s'entend très bien mais on n'est malheureusement jamais
à l'abri de l'arrivée d'un conjoint un peu rapiat ou d'une querelle
quelconque...

(....) cela constitue la conséquence du maintien des
indivisions successives depuis des siècles.


Là encore, c'est pour éviter l'option de l'indivision (toujours susceptible
de mal tourner), que nous cherchons un arrangement "carré", chacun chez soi
sans pouvoir casser les pieds à l'autre puisque les zones accessibles à
chacun seront clairement définies. Le haut à moi, le bas à toi c'est pas
compliqué tout de même ? Dans un immeuble en copro avec des escaliers, des
ascenceurs, une gardienne à payer et des places de stationnement à gérer on
y arrive bien...


La situation que vous décrivez est juste un maintien en indivision de
la propriété, qui est parfaitement réalisable partout mais crée plus
de problèmes à long terme qu'elle n'en résoud à court terme.


Ce n'est plus une indivision puisque l'un est propriétaire et l'autre non,
et qu'au décès de l'usufruitier le tout reviendra entre les mains d'un seul
?


Onéreux



Les frais de notaire pour un tel contrat ne sont pas encadrés par le
même barême que celui des partages de successions.


ok.


Voyez par vous-même, ici les textes :
http://minilien.fr/a0mfx5
Quelque chose me dit que ça va heurter votre "naïve candeur" :-)



Ouch ! Vous auriez un lien où télécharger de l'aspirine ? :-)


Dans tous les cas, exposez cette solution au notaire et voyez ce qu'il
en dit (et éventuellement faites nous en part)


On va de toute manière retourner le voir, je vous tiendrai au courant.

Merci encore.


--
Gilles (Audois...mais pas à l'oeil ! )
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