Calcul du taux d'intérêt d'un emprunt immobilier

Laurent PELE

07/10/2008 à 01:19

Bonsoir, cela ressemble à un prêt du crédit agricole

C'est vrai qu'un taux mensuel de 0.3625% composé 12 fois fait plus que le
taux contractuel de 4.35 % mentionné au contrat.

Même si on considère que ce taux est un taux exprimé base Exacte/360 (qui
revient donc à 4.35*365/360=4.415%, mais une telle base n'est pratiquée que
sur les taux monétaires de durée inférieure à 12 mois donc pas en l'espèce
qui est un prêt 12 ans).

Vous pourriez contester cela, sur le fondement de l'erreur ou du dol et
exiger à revenir au taux de base avec des chances de gains limitées.

A mon avis, vous avez plus d'intérêt à contester le TEG :
vous avez reçu 297550 euros (en tenant compte des 500 euros de commission et
1950 euros de garantie) et vous payez 2782.87 euros en 144 mensualités, cela
fait un taux global de 5.206 % bien loin des 4.50% annonçés ni même du TEG
mensuel de 0.3750 % composé 12 fois ce qui correspond à un taux
proportionnel de 4.5939% .

Pourtant le calcul du TEG est déterminé par la loi et un décret,
difficilement contestable, le calcul doit prendre en compte les commissions
et frais de garantie, s'ils sont déterminables à la conclusion du prêt, ce
qui est le cas normalement au Crédit Agricole. Surtout que contrairement à
la garantie du Crédit Foncier, on ne récupère pas une partie de la garantie
en fin de prêt. On devrait intégrer dans le calcul également les frais
d'assurance invalidité puisque les banques ne prêtent pas sans la
souscription d'une telle assurance qui vise à garantir la banque le
remboursement de prêt en cas de décès.

A mon avis, vous avez plus à y gagner et plus de chances de succès en
contestant le TEG.

En plus les conséquences peuvent être très intéressantes, puisque le
tribunal ne se contentera pas d'appliquer le TEG contractuel mais devra
considérer comme nulle la clause d'intérêt et donc seul le taux d'intérêt
légal serait appliqué. Il est de 3.99% pour 2008.

voir par exemple cette jurisprudence "contrairement a ce que prétend
l'établissement financier, la mauvaise interprétation du TEG présente un
caractère déterminant quant à la validité du consentement et que, ainsi un
simple mensonge sur ce taux peut constituer un dol" ( cour d'appel de PARIS
du 14 octobre 2005 citée à cette page
http://www.erreurs-fautes-bancaires.info/2.html)

"Francois Grieu" a écrit dans le message de news:

Bonsoir,

j'ai un différent avec une banque concernant le taux d'intérêt de mon
emprunt immobilier (code de la consommation L312-2).

Le contrat indique
- Montant 300000 euro
- Taux de base 4,35% fixe
- TEG annuel 4,50%
- TEG périodique mensuel 0,3750%
- Echéances(s) 144 mensualités constantes de 2782,87 euro
- Cout total du crédit 88063,28 euro
dont
garantie habitat 1950 euro (payée séparément)
commission d'ouverture de crédit 500 euro (venue en déduction des
300000 euro de l'emprunt)

Un tableau d'amortissement (établi sur l'hypothèse d'un décaissement
en une fois) fait partie du contrat; il rappelle "Taux de base 4,3500%
fixe", le montant, la périodicité mensuelle, les 144 termes, et donne
pour chaque période l'échéance, l'amortissement du capital, les
intérêts perçus, et le capital restant dû.

Ma compréhension du contrat au moment de sa signature est que j'avais
contracté un emprunt pour 299500 euro, au taux fixe de 4,35%,
moyennant 2450 euro de commission et garantie.

Après 6 mois, j'ai découvert que les échéanciers sont établis au taux
mensuel de t = 0,3625% et les intérêts composés mensuellement, de
sorte que le capital non remboursé est productif, chaque année, d'un
intérêt non pas de 4,35%, mais de 4,4378% [ T = ((1+t)^12)-1 ]. La
différence est de l'ordre de 2300 euro en faveur de la banque.

Je ne conteste pas le TEG, mais le taux de période de 0,3625%
régissant les intérêts composés mensuellement (j'admets ce taux avec
des intérêts annuellement incorporés au capital, ou encore un taux de
période de 0,3555% avec composition mensuelle).

Le contrat ne mentionne nulle part ni le taux de période servant au
calcul des intérêts (0,3625%), ni la formule t = Taux/12 par lequel la
banque le calcule, ni un mode de composition des intérêts; déterminer
ces éléments n'était possible que par tâtonnement, sur la base de
l'échéancier.

Suite à ma réclamation, la banque m'a indiqué appliquer la formule t Taux/12 en application de l'article R313-1 du Code de la Consommation
<http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do?
idArticle=LEGIARTI000006293032&cidTexte=LEGITEXT000006069565&dateTexte 081006>
"Sauf pour les opérations de crédit mentionnées au 3° de l'article L.
311-3 et à l'article L. 312-2 du présent code pour lesquelles le taux
effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période,
à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires, (...reste de la
phrase non applicable...). Le taux de période et la durée de la
période doivent être expressément communiqués à l'emprunteur."

Ma lecture de R313-1 est qu'il s'applique au TEG seulement; et que
même si l'on admet que, par analogie, les mêmes disposition
s'appliquent au TEG,
- "taux annuel (..) a terme échu" indique une composition des intérêts
au terme d'un année (ce qui seul justifie la proportionnalité prévue
par l'article)
- subsidiairement, que le taux de période contesté n'étant pas
stipulé, la banque a failli à ses obligations et ne peut se prévaloir
de la proportionnalité qu'elle invoque.

J'envisage aussi d'invoquer l'article 1907 du code civil <http://
legifrance.gouv.fr/affichCode.do?
idArticle=LEGIARTI000006445051&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte 081006>
qui stipule "Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par
écrit.", alors que ni le taux de période utilisé pour le calcul des
intérêts, ni le taux d'intérêt (au sens du rapport entre les intérêts
pour une année et le capital au début de l'année) qu'entend appliquer
la banque n'est spécifié.

Que pensez vous de mes raisonnements ? Existe-il une jurisprudence ?

D'avance merci.

François Grieu

Bonsoir, cela ressemble à un prêt du crédit agricole

C'est vrai qu'un taux mensuel de 0.3625% composé 12 fois fait plus que le
taux contractuel de 4.35 % mentionné au contrat.

Même si on considère que ce taux est un taux exprimé base Exacte/360 (qui
revient donc à 4.35*365/360=4.415%, mais une telle base n'est pratiquée que
sur les taux monétaires de durée inférieure à 12 mois donc pas en l'espèce
qui est un prêt 12 ans).

Vous pourriez contester cela, sur le fondement de l'erreur ou du dol et
exiger à revenir au taux de base avec des chances de gains limitées.

A mon avis, vous avez plus d'intérêt à contester le TEG :
vous avez reçu 297550 euros (en tenant compte des 500 euros de commission et
1950 euros de garantie) et vous payez 2782.87 euros en 144 mensualités, cela
fait un taux global de 5.206 % bien loin des 4.50% annonçés ni même du TEG
mensuel de 0.3750 % composé 12 fois ce qui correspond à un taux
proportionnel de 4.5939% .

Pourtant le calcul du TEG est déterminé par la loi et un décret,
difficilement contestable, le calcul doit prendre en compte les commissions
et frais de garantie, s'ils sont déterminables à la conclusion du prêt, ce
qui est le cas normalement au Crédit Agricole. Surtout que contrairement à
la garantie du Crédit Foncier, on ne récupère pas une partie de la garantie
en fin de prêt. On devrait intégrer dans le calcul également les frais
d'assurance invalidité puisque les banques ne prêtent pas sans la
souscription d'une telle assurance qui vise à garantir la banque le
remboursement de prêt en cas de décès.

A mon avis, vous avez plus à y gagner et plus de chances de succès en
contestant le TEG.

En plus les conséquences peuvent être très intéressantes, puisque le
tribunal ne se contentera pas d'appliquer le TEG contractuel mais devra
considérer comme nulle la clause d'intérêt et donc seul le taux d'intérêt
légal serait appliqué. Il est de 3.99% pour 2008.

voir par exemple cette jurisprudence "contrairement a ce que prétend
l'établissement financier, la mauvaise interprétation du TEG présente un
caractère déterminant quant à la validité du consentement et que, ainsi un
simple mensonge sur ce taux peut constituer un dol" ( cour d'appel de PARIS
du 14 octobre 2005 citée à cette page
http://www.erreurs-fautes-bancaires.info/2.html)

"Francois Grieu" <fgrieu@gmail.com> a écrit dans le message de news:
7eeec3d7-c177-4561-9a9d-654a588bfc2e@k7g2000hsd.googlegroups.com...
Bonsoir,

j'ai un différent avec une banque concernant le taux d'intérêt de mon
emprunt immobilier (code de la consommation L312-2).

Le contrat indique
- Montant 300000 euro
- Taux de base 4,35% fixe
- TEG annuel 4,50%
- TEG périodique mensuel 0,3750%
- Echéances(s) 144 mensualités constantes de 2782,87 euro
- Cout total du crédit 88063,28 euro
dont
garantie habitat 1950 euro (payée séparément)
commission d'ouverture de crédit 500 euro (venue en déduction des
300000 euro de l'emprunt)

Un tableau d'amortissement (établi sur l'hypothèse d'un décaissement
en une fois) fait partie du contrat; il rappelle "Taux de base 4,3500%
fixe", le montant, la périodicité mensuelle, les 144 termes, et donne
pour chaque période l'échéance, l'amortissement du capital, les
intérêts perçus, et le capital restant dû.

Ma compréhension du contrat au moment de sa signature est que j'avais
contracté un emprunt pour 299500 euro, au taux fixe de 4,35%,
moyennant 2450 euro de commission et garantie.

Après 6 mois, j'ai découvert que les échéanciers sont établis au taux
mensuel de t = 0,3625% et les intérêts composés mensuellement, de
sorte que le capital non remboursé est productif, chaque année, d'un
intérêt non pas de 4,35%, mais de 4,4378% [ T = ((1+t)^12)-1 ]. La
différence est de l'ordre de 2300 euro en faveur de la banque.

Je ne conteste pas le TEG, mais le taux de période de 0,3625%
régissant les intérêts composés mensuellement (j'admets ce taux avec
des intérêts annuellement incorporés au capital, ou encore un taux de
période de 0,3555% avec composition mensuelle).

Le contrat ne mentionne nulle part ni le taux de période servant au
calcul des intérêts (0,3625%), ni la formule t = Taux/12 par lequel la
banque le calcule, ni un mode de composition des intérêts; déterminer
ces éléments n'était possible que par tâtonnement, sur la base de
l'échéancier.

Suite à ma réclamation, la banque m'a indiqué appliquer la formule t Taux/12 en application de l'article R313-1 du Code de la Consommation
<http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do?
idArticle=LEGIARTI000006293032&cidTexte=LEGITEXT000006069565&dateTexte 081006>
"Sauf pour les opérations de crédit mentionnées au 3° de l'article L.
311-3 et à l'article L. 312-2 du présent code pour lesquelles le taux
effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période,
à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires, (...reste de la
phrase non applicable...). Le taux de période et la durée de la
période doivent être expressément communiqués à l'emprunteur."

Ma lecture de R313-1 est qu'il s'applique au TEG seulement; et que
même si l'on admet que, par analogie, les mêmes disposition
s'appliquent au TEG,
- "taux annuel (..) a terme échu" indique une composition des intérêts
au terme d'un année (ce qui seul justifie la proportionnalité prévue
par l'article)
- subsidiairement, que le taux de période contesté n'étant pas
stipulé, la banque a failli à ses obligations et ne peut se prévaloir
de la proportionnalité qu'elle invoque.

J'envisage aussi d'invoquer l'article 1907 du code civil <http://
legifrance.gouv.fr/affichCode.do?
idArticle=LEGIARTI000006445051&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte 081006>
qui stipule "Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par
écrit.", alors que ni le taux de période utilisé pour le calcul des
intérêts, ni le taux d'intérêt (au sens du rapport entre les intérêts
pour une année et le capital au début de l'année) qu'entend appliquer
la banque n'est spécifié.

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François Grieu

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Bonsoir, cela ressemble à un prêt du crédit agricole

C'est vrai qu'un taux mensuel de 0.3625% composé 12 fois fait plus que le
taux contractuel de 4.35 % mentionné au contrat.

Même si on considère que ce taux est un taux exprimé base Exacte/360 (qui
revient donc à 4.35*365/360=4.415%, mais une telle base n'est pratiquée que
sur les taux monétaires de durée inférieure à 12 mois donc pas en l'espèce
qui est un prêt 12 ans).

Vous pourriez contester cela, sur le fondement de l'erreur ou du dol et
exiger à revenir au taux de base avec des chances de gains limitées.

A mon avis, vous avez plus d'intérêt à contester le TEG :
vous avez reçu 297550 euros (en tenant compte des 500 euros de commission et
1950 euros de garantie) et vous payez 2782.87 euros en 144 mensualités, cela
fait un taux global de 5.206 % bien loin des 4.50% annonçés ni même du TEG
mensuel de 0.3750 % composé 12 fois ce qui correspond à un taux
proportionnel de 4.5939% .

Pourtant le calcul du TEG est déterminé par la loi et un décret,
difficilement contestable, le calcul doit prendre en compte les commissions
et frais de garantie, s'ils sont déterminables à la conclusion du prêt, ce
qui est le cas normalement au Crédit Agricole. Surtout que contrairement à
la garantie du Crédit Foncier, on ne récupère pas une partie de la garantie
en fin de prêt. On devrait intégrer dans le calcul également les frais
d'assurance invalidité puisque les banques ne prêtent pas sans la
souscription d'une telle assurance qui vise à garantir la banque le
remboursement de prêt en cas de décès.

A mon avis, vous avez plus à y gagner et plus de chances de succès en
contestant le TEG.

En plus les conséquences peuvent être très intéressantes, puisque le
tribunal ne se contentera pas d'appliquer le TEG contractuel mais devra
considérer comme nulle la clause d'intérêt et donc seul le taux d'intérêt
légal serait appliqué. Il est de 3.99% pour 2008.

voir par exemple cette jurisprudence "contrairement a ce que prétend
l'établissement financier, la mauvaise interprétation du TEG présente un
caractère déterminant quant à la validité du consentement et que, ainsi un
simple mensonge sur ce taux peut constituer un dol" ( cour d'appel de PARIS
du 14 octobre 2005 citée à cette page
http://www.erreurs-fautes-bancaires.info/2.html)

"Francois Grieu" a écrit dans le message de news:

Bonsoir,

j'ai un différent avec une banque concernant le taux d'intérêt de mon
emprunt immobilier (code de la consommation L312-2).

Le contrat indique
- Montant 300000 euro
- Taux de base 4,35% fixe
- TEG annuel 4,50%
- TEG périodique mensuel 0,3750%
- Echéances(s) 144 mensualités constantes de 2782,87 euro
- Cout total du crédit 88063,28 euro
dont
garantie habitat 1950 euro (payée séparément)
commission d'ouverture de crédit 500 euro (venue en déduction des
300000 euro de l'emprunt)

Un tableau d'amortissement (établi sur l'hypothèse d'un décaissement
en une fois) fait partie du contrat; il rappelle "Taux de base 4,3500%
fixe", le montant, la périodicité mensuelle, les 144 termes, et donne
pour chaque période l'échéance, l'amortissement du capital, les
intérêts perçus, et le capital restant dû.

Ma compréhension du contrat au moment de sa signature est que j'avais
contracté un emprunt pour 299500 euro, au taux fixe de 4,35%,
moyennant 2450 euro de commission et garantie.

Après 6 mois, j'ai découvert que les échéanciers sont établis au taux
mensuel de t = 0,3625% et les intérêts composés mensuellement, de
sorte que le capital non remboursé est productif, chaque année, d'un
intérêt non pas de 4,35%, mais de 4,4378% [ T = ((1+t)^12)-1 ]. La
différence est de l'ordre de 2300 euro en faveur de la banque.

Je ne conteste pas le TEG, mais le taux de période de 0,3625%
régissant les intérêts composés mensuellement (j'admets ce taux avec
des intérêts annuellement incorporés au capital, ou encore un taux de
période de 0,3555% avec composition mensuelle).

Le contrat ne mentionne nulle part ni le taux de période servant au
calcul des intérêts (0,3625%), ni la formule t = Taux/12 par lequel la
banque le calcule, ni un mode de composition des intérêts; déterminer
ces éléments n'était possible que par tâtonnement, sur la base de
l'échéancier.

Suite à ma réclamation, la banque m'a indiqué appliquer la formule t Taux/12 en application de l'article R313-1 du Code de la Consommation
<http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do?
idArticle=LEGIARTI000006293032&cidTexte=LEGITEXT000006069565&dateTexte 081006>
"Sauf pour les opérations de crédit mentionnées au 3° de l'article L.
311-3 et à l'article L. 312-2 du présent code pour lesquelles le taux
effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période,
à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires, (...reste de la
phrase non applicable...). Le taux de période et la durée de la
période doivent être expressément communiqués à l'emprunteur."

Ma lecture de R313-1 est qu'il s'applique au TEG seulement; et que
même si l'on admet que, par analogie, les mêmes disposition
s'appliquent au TEG,
- "taux annuel (..) a terme échu" indique une composition des intérêts
au terme d'un année (ce qui seul justifie la proportionnalité prévue
par l'article)
- subsidiairement, que le taux de période contesté n'étant pas
stipulé, la banque a failli à ses obligations et ne peut se prévaloir
de la proportionnalité qu'elle invoque.

J'envisage aussi d'invoquer l'article 1907 du code civil <http://
legifrance.gouv.fr/affichCode.do?
idArticle=LEGIARTI000006445051&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte 081006>
qui stipule "Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par
écrit.", alors que ni le taux de période utilisé pour le calcul des
intérêts, ni le taux d'intérêt (au sens du rapport entre les intérêts
pour une année et le capital au début de l'année) qu'entend appliquer
la banque n'est spécifié.

Que pensez vous de mes raisonnements ? Existe-il une jurisprudence ?

D'avance merci.

François Grieu

Francois Grieu

07/10/2008 à 10:29

Dans l'article <48ea9ce8$0$1070$,
"Laurent PELE" a écrit:

A mon avis, vous avez plus d'intérêt à contester le TEG

Sans doute, s'il n'est pas respecté. Mais il faut que je le
démontre.

Le calcul du TEG est déterminé par la loi et un décret,

J'ai localisé et compris les textes qui fixent le calcul du TEG
pour les prêts à la consommation (R313-1 du code de la consommation
et son annexe qui prescrit un calcul actuariel du taux, décret
2002-927 pris en application de la directive 87/102/CEE ammendée
par 98/7/CE, décret 2002-928 sensé illustrer la méthode).
Mais en matière immobilière, la règle est différente et je n'ai
rien d'autre que l'article R313-1 déjà cité:
"le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au
taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités
monétaires".
Tout pointeur vers le bon texte est bienvenu.

voir par exemple cette jurisprudence

http://www.erreurs-fautes-bancaires.info/2.html

Merci beaucoup pour cette utile référence.

François Grieu

Post d'origine, légèrement simplifié et reformatté

Bonsoir,

j'ai un différent avec une banque concernant le taux d'intérêt de mon
emprunt immobilier (code de la consommation L312-2).

Le contrat indique
- Montant 300000 euro
- Taux de base 4,35% fixe
- TEG annuel 4,50%
- TEG périodique mensuel 0,3750%
- Echéances(s) 144 mensualités constantes de 2782,87 euro
- Cout total du crédit 88063,28 euro
dont
garantie habitat 1950 euro
commission d'ouverture de crédit 500 euro

Un tableau d'amortissement (établi sur l'hypothèse d'un décaissement
en une fois) fait partie du contrat; il rappelle "Taux de base 4,3500%
fixe", le montant, la périodicité mensuelle, les 144 termes, et donne
pour chaque période l'échéance, l'amortissement du capital, les
intérêts perçus, et le capital restant dû.

Ma compréhension du contrat au moment de sa signature est que j'avais
contracté un emprunt pour 300000 euro, au taux fixe de 4,35%,
moyennant 2450 euro de commission et garantie.

Après 6 mois, j'ai découvert que les échéanciers sont établis au taux
mensuel de t = 0,3625% et les intérêts composés mensuellement, de
sorte que le capital non remboursé est productif, chaque année, d'un
intérêt non pas de 4,35%, mais de 4,4378% [ T = ((1+t)^12)-1 ]. La
différence est de l'ordre de 2300 euro en faveur de la banque.

Je n'ai pour l'instant pas contesté le TEG, mais le taux de période
de 0,3625% régissant les intérêts composés mensuellement (j'admets ce
taux avec des intérêts annuellement incorporés au capital, ou encore
un taux de période de 0,3555% avec composition mensuelle).

Le contrat ne mentionne nulle part ni le taux de période servant au
calcul des intérêts (0,3625%), ni la formule t = Taux/12 par lequel la
banque le calcule, ni un mode de composition des intérêts; déterminer
ces éléments n'était possible que par tâtonnement, sur la base de
l'échéancier.

Suite à ma réclamation, la banque m'a indiqué appliquer la formule
t = Taux/12 en application de l'article R313-1 du Code de la Consommation
<http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000006293032&cidTexte=LEGITEXT000006069565&dateTexte 081006>
"Sauf pour les opérations de crédit mentionnées au 3° de l'article L.
311-3 et à l'article L. 312-2 du présent code pour lesquelles le taux
effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période,
à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires, (...reste de la
phrase non applicable...). Le taux de période et la durée de la
période doivent être expressément communiqués à l'emprunteur."

Ma lecture de R313-1 est qu'il s'applique au TEG seulement; et que
même si l'on admet que, par analogie, les mêmes disposition
s'appliquent au TEG,
- "taux annuel (..) a terme échu" indique une composition des intérêts
au terme d'un année (ce qui seul justifie la proportionnalité prévue
par l'article)
- subsidiairement, que le taux de période contesté n'étant pas
stipulé, la banque a failli à ses obligations et ne peut se prévaloir
de la proportionnalité qu'elle invoque.

J'envisage aussi d'invoquer l'article 1907 du code civil
<http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000006445051&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte 081006>
qui stipule "Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par
écrit.", alors que ni le taux de période utilisé pour le calcul des
intérêts, ni le taux d'intérêt (au sens du rapport entre les intérêts
pour une année et le capital au début de l'année) qu'entend appliquer
la banque n'est spécifié.

Que pensez vous de mes raisonnements ? Existe-il une jurisprudence ?

D'avance merci.

François Grieu

Dans l'article <48ea9ce8$0$1070$426a74cc@news.free.fr>,
"Laurent PELE" <laurent@pele.org> a écrit:

A mon avis, vous avez plus d'intérêt à contester le TEG

Sans doute, s'il n'est pas respecté. Mais il faut que je le
démontre.

Le calcul du TEG est déterminé par la loi et un décret,

J'ai localisé et compris les textes qui fixent le calcul du TEG
pour les prêts à la consommation (R313-1 du code de la consommation
et son annexe qui prescrit un calcul actuariel du taux, décret
2002-927 pris en application de la directive 87/102/CEE ammendée
par 98/7/CE, décret 2002-928 sensé illustrer la méthode).
Mais en matière immobilière, la règle est différente et je n'ai
rien d'autre que l'article R313-1 déjà cité:
"le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au
taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités
monétaires".
Tout pointeur vers le bon texte est bienvenu.

voir par exemple cette jurisprudence

http://www.erreurs-fautes-bancaires.info/2.html

Merci beaucoup pour cette utile référence.

François Grieu

Post d'origine, légèrement simplifié et reformatté

Bonsoir,

j'ai un différent avec une banque concernant le taux d'intérêt de mon
emprunt immobilier (code de la consommation L312-2).

Le contrat indique
- Montant 300000 euro
- Taux de base 4,35% fixe
- TEG annuel 4,50%
- TEG périodique mensuel 0,3750%
- Echéances(s) 144 mensualités constantes de 2782,87 euro
- Cout total du crédit 88063,28 euro
dont
garantie habitat 1950 euro
commission d'ouverture de crédit 500 euro

Un tableau d'amortissement (établi sur l'hypothèse d'un décaissement
en une fois) fait partie du contrat; il rappelle "Taux de base 4,3500%
fixe", le montant, la périodicité mensuelle, les 144 termes, et donne
pour chaque période l'échéance, l'amortissement du capital, les
intérêts perçus, et le capital restant dû.

Ma compréhension du contrat au moment de sa signature est que j'avais
contracté un emprunt pour 300000 euro, au taux fixe de 4,35%,
moyennant 2450 euro de commission et garantie.

Après 6 mois, j'ai découvert que les échéanciers sont établis au taux
mensuel de t = 0,3625% et les intérêts composés mensuellement, de
sorte que le capital non remboursé est productif, chaque année, d'un
intérêt non pas de 4,35%, mais de 4,4378% [ T = ((1+t)^12)-1 ]. La
différence est de l'ordre de 2300 euro en faveur de la banque.

Je n'ai pour l'instant pas contesté le TEG, mais le taux de période
de 0,3625% régissant les intérêts composés mensuellement (j'admets ce
taux avec des intérêts annuellement incorporés au capital, ou encore
un taux de période de 0,3555% avec composition mensuelle).

Le contrat ne mentionne nulle part ni le taux de période servant au
calcul des intérêts (0,3625%), ni la formule t = Taux/12 par lequel la
banque le calcule, ni un mode de composition des intérêts; déterminer
ces éléments n'était possible que par tâtonnement, sur la base de
l'échéancier.

Suite à ma réclamation, la banque m'a indiqué appliquer la formule
t = Taux/12 en application de l'article R313-1 du Code de la Consommation
<http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000006293032&cidTexte=LEGITEXT000006069565&dateTexte 081006>
"Sauf pour les opérations de crédit mentionnées au 3° de l'article L.
311-3 et à l'article L. 312-2 du présent code pour lesquelles le taux
effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période,
à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires, (...reste de la
phrase non applicable...). Le taux de période et la durée de la
période doivent être expressément communiqués à l'emprunteur."

Ma lecture de R313-1 est qu'il s'applique au TEG seulement; et que
même si l'on admet que, par analogie, les mêmes disposition
s'appliquent au TEG,
- "taux annuel (..) a terme échu" indique une composition des intérêts
au terme d'un année (ce qui seul justifie la proportionnalité prévue
par l'article)
- subsidiairement, que le taux de période contesté n'étant pas
stipulé, la banque a failli à ses obligations et ne peut se prévaloir
de la proportionnalité qu'elle invoque.

J'envisage aussi d'invoquer l'article 1907 du code civil
<http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000006445051&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte 081006>
qui stipule "Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par
écrit.", alors que ni le taux de période utilisé pour le calcul des
intérêts, ni le taux d'intérêt (au sens du rapport entre les intérêts
pour une année et le capital au début de l'année) qu'entend appliquer
la banque n'est spécifié.

Que pensez vous de mes raisonnements ? Existe-il une jurisprudence ?

D'avance merci.

François Grieu

Vous avez filtré cet utilisateur ! Consultez son message

Dans l'article <48ea9ce8$0$1070$,
"Laurent PELE" a écrit:

A mon avis, vous avez plus d'intérêt à contester le TEG

Sans doute, s'il n'est pas respecté. Mais il faut que je le
démontre.

Le calcul du TEG est déterminé par la loi et un décret,

J'ai localisé et compris les textes qui fixent le calcul du TEG
pour les prêts à la consommation (R313-1 du code de la consommation
et son annexe qui prescrit un calcul actuariel du taux, décret
2002-927 pris en application de la directive 87/102/CEE ammendée
par 98/7/CE, décret 2002-928 sensé illustrer la méthode).
Mais en matière immobilière, la règle est différente et je n'ai
rien d'autre que l'article R313-1 déjà cité:
"le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au
taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités
monétaires".
Tout pointeur vers le bon texte est bienvenu.

voir par exemple cette jurisprudence

http://www.erreurs-fautes-bancaires.info/2.html

Merci beaucoup pour cette utile référence.

François Grieu

Post d'origine, légèrement simplifié et reformatté

Bonsoir,

j'ai un différent avec une banque concernant le taux d'intérêt de mon
emprunt immobilier (code de la consommation L312-2).

Le contrat indique
- Montant 300000 euro
- Taux de base 4,35% fixe
- TEG annuel 4,50%
- TEG périodique mensuel 0,3750%
- Echéances(s) 144 mensualités constantes de 2782,87 euro
- Cout total du crédit 88063,28 euro
dont
garantie habitat 1950 euro
commission d'ouverture de crédit 500 euro

Un tableau d'amortissement (établi sur l'hypothèse d'un décaissement
en une fois) fait partie du contrat; il rappelle "Taux de base 4,3500%
fixe", le montant, la périodicité mensuelle, les 144 termes, et donne
pour chaque période l'échéance, l'amortissement du capital, les
intérêts perçus, et le capital restant dû.

Ma compréhension du contrat au moment de sa signature est que j'avais
contracté un emprunt pour 300000 euro, au taux fixe de 4,35%,
moyennant 2450 euro de commission et garantie.

Après 6 mois, j'ai découvert que les échéanciers sont établis au taux
mensuel de t = 0,3625% et les intérêts composés mensuellement, de
sorte que le capital non remboursé est productif, chaque année, d'un
intérêt non pas de 4,35%, mais de 4,4378% [ T = ((1+t)^12)-1 ]. La
différence est de l'ordre de 2300 euro en faveur de la banque.

Je n'ai pour l'instant pas contesté le TEG, mais le taux de période
de 0,3625% régissant les intérêts composés mensuellement (j'admets ce
taux avec des intérêts annuellement incorporés au capital, ou encore
un taux de période de 0,3555% avec composition mensuelle).

Le contrat ne mentionne nulle part ni le taux de période servant au
calcul des intérêts (0,3625%), ni la formule t = Taux/12 par lequel la
banque le calcule, ni un mode de composition des intérêts; déterminer
ces éléments n'était possible que par tâtonnement, sur la base de
l'échéancier.

Suite à ma réclamation, la banque m'a indiqué appliquer la formule
t = Taux/12 en application de l'article R313-1 du Code de la Consommation
<http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000006293032&cidTexte=LEGITEXT000006069565&dateTexte 081006>
"Sauf pour les opérations de crédit mentionnées au 3° de l'article L.
311-3 et à l'article L. 312-2 du présent code pour lesquelles le taux
effectif global est un taux annuel, proportionnel au taux de période,
à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires, (...reste de la
phrase non applicable...). Le taux de période et la durée de la
période doivent être expressément communiqués à l'emprunteur."

Ma lecture de R313-1 est qu'il s'applique au TEG seulement; et que
même si l'on admet que, par analogie, les mêmes disposition
s'appliquent au TEG,
- "taux annuel (..) a terme échu" indique une composition des intérêts
au terme d'un année (ce qui seul justifie la proportionnalité prévue
par l'article)
- subsidiairement, que le taux de période contesté n'étant pas
stipulé, la banque a failli à ses obligations et ne peut se prévaloir
de la proportionnalité qu'elle invoque.

J'envisage aussi d'invoquer l'article 1907 du code civil
<http://legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000006445051&cidTexte=LEGITEXT000006070721&dateTexte 081006>
qui stipule "Le taux de l'intérêt conventionnel doit être fixé par
écrit.", alors que ni le taux de période utilisé pour le calcul des
intérêts, ni le taux d'intérêt (au sens du rapport entre les intérêts
pour une année et le capital au début de l'année) qu'entend appliquer
la banque n'est spécifié.

Que pensez vous de mes raisonnements ? Existe-il une jurisprudence ?

D'avance merci.

François Grieu

Jean-Marc Desperrier

07/10/2008 à 13:07

Laurent PELE wrote:

les conséquences peuvent être très intéressantes, puisque le
tribunal ne se contentera pas d'appliquer le TEG contractuel mais devra
considérer comme nulle la clause d'intérêt et donc seul le taux d'intérêt
légal serait appliqué. Il est de 3.99% pour 2008.

Euh, ça ne reviendrait pas à passer à un taux variable ce qui n'est pas
si intéressant ?

Le taux d'intérêt légal était à 10,5% en 93.

Papy Bernard

07/10/2008 à 13:08

Bonjour

De Francois Grieu

Bonsoir,

j'ai un différent avec une banque concernant le taux d'intérêt de mon
emprunt immobilier (code de la consommation L312-2).

......

Que pensez vous de mes raisonnements ? Existe-il une jurisprudence ?

Mon point de vue : le TEG n'est rien d'autre qu'un attrape-couillon car il
amalgame les frais fixes (ouverture de dossier et autres balivernes de
banquiers), l'ADI dont le montant est constant -quand bien même le capital
restan dû est réduit à a plus simple expression et, je serais tanté de dire
accessoirement, le montant emprunté et le taux *annuel*. Mais cela a fait
tellement plaisir aux associations de comsommateurs de voir ces députés se
pencher sur le problème et pondre un texte qui ne veut rien dire.

Pour y voir clair :

Montant emprunté : ????
Taux annuel : ?????
Duréee de l'emprunt : ????
Coût ADI : ????? (en général fixe -pas fous les assureurs-)
Avec ça, on calcule facilement la mensualité.

Parce que : Echéances 144 mensualités constantes de 2782,87 euro = 400733.28

Cout total du crédit 88063,28 euro (300000 + 88063,28 = Coût total 388063.28
<> 400733.28)
==> Respectivement Taux de 4.475% <> Taux de 5.055%)

Tout le reste n'est que fumée. Frais de dossier, caution et autres foutaises
dont les banquiers sont très prolixes.

Pour te conforter,ou t'inconforter dans ton approche, tu remplaces les ????
par tes informations. A compléter avec les deux trois premières lignes de
l'échéancier.

Autre approche (un peu plus pragmatique) :
Emprunt : 300000
Taux (annuel) : 4.35%
Mensualité (hors ADI) : 2677.87 (*144= 385612.63)

Coût total (intérêt) : 85612.63 <> 88063.28 (delta = 2450,65, tiens, tiens
!!!!!)

2782,87 - 2677.87 = 105.00 (serait-ce l'ADI ????)

Avant de te lancer dans une quelconque procédure, refais le tour de la
question et de tes comptes.

--
A+
Papy Bernard

Papy Bernard

07/10/2008 à 13:11

Bonjour

De Jean-Marc Desperrier

Laurent PELE wrote:
les conséquences peuvent être très intéressantes, puisque le
tribunal ne se contentera pas d'appliquer le TEG contractuel mais
devra considérer comme nulle la clause d'intérêt et donc seul le
taux d'intérêt légal serait appliqué. Il est de 3.99% pour 2008.

Euh, ça ne reviendrait pas à passer à un taux variable ce qui n'est
pas si intéressant ?

Le taux d'intérêt légal était à 10,5% en 93.

Pour te mettre à la page :

http://www.banque-france.net/fr/poli_mone/taux/credit/usure03.htm

--
A+
Papy Bernard

www.juristprudence.c.la

07/10/2008 à 15:40

"Jean-Marc Desperrier" a écrit dans le message de
news: gcfffs$57k$

Le taux d'intérêt légal était à 10,5% en 93.

le JO du 30/12/92 n'indique pas 10,40 % ?

Laurent PELE

07/10/2008 à 23:43

"Francois Grieu" a écrit dans le message de news:

Dans l'article <48ea9ce8$0$1070$,
"Laurent PELE" a écrit:

A mon avis, vous avez plus d'intérêt à contester le TEG

Sans doute, s'il n'est pas respecté. Mais il faut que je le
démontre.

Le calcul du TEG est déterminé par la loi et un décret,

J'ai localisé et compris les textes qui fixent le calcul du TEG
pour les prêts à la consommation (R313-1 du code de la consommation
et son annexe qui prescrit un calcul actuariel du taux, décret
2002-927 pris en application de la directive 87/102/CEE ammendée
par 98/7/CE, décret 2002-928 sensé illustrer la méthode).
Mais en matière immobilière, la règle est différente et je n'ai
rien d'autre que l'article R313-1 déjà cité:
"le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au
taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités
monétaires".
Tout pointeur vers le bon texte est bienvenu.

Ce sont les articles L 313-1 et R313-1 du code de la consommation qui
définissent le TEG applicable pour tout crédit concernant un consommateur
(que ce soit un prêt à la consommation ou un prêt immobilier)

Meme la Fédération bancaire française est d'accord pour dire que les
assurances et garanties doivent être inclus dans le TEG voir
http://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersfinancement/mini-guide-le-cout-d-un-credit.pdf

Il faut d'abord calculer un "taux de période" actuariel, comme vous payez
des mensualité, il faut calculer un taux actuariel mensuel et ensuite on
multiplie par 12 pour avoir le TEG annuel, au lieu de composer les intérêts,
comme vous l'avez justement fait pour comparer au taux de base. C'est le
fait que le TEG annuel ne soit pas composé qui rend ce TEG si méprisé par
tant de personnes (dont moi).

C'est censé permettre de comparer 2 prêts mais on ne peut comparer un TEG
d'un prêt à mensualité avec le TEG d'un prêts avec réglement trimestriels !
Mais les banques ont une obligation de bien le calculer, il y a même des
sanctions pénales et les banquiers détestent qu'on les poursuive devant la
juridiction pénale.
Surtout c'est un outil redoutable pour les litiges concernant les prêts

voir legifrance.gouv.fr pour avoir les textes :
L313-1
Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt,
comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux
intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou
indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires
intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces
frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.

Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges
liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que
les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux
effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué
avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.

En outre, pour les prêts qui font l'objet d'un amortissement échelonné, le
taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de
l'amortissement de la créance.

Un décret en Conseil d'Etat déterminera les conditions d'application du
présent article.

R313-1
Sauf pour les opérations de crédit mentionnées au 3° de l'article L. 311-3
et à l'article L. 312-2 du présent code pour lesquelles le taux effectif
global est un taux annuel, proportionnel au taux de période, à terme échu et
exprimé pour cent unités monétaires, le taux effectif global d'un prêt est
un taux annuel, à terme échu, exprimé pour cent unités monétaires et calculé
selon la méthode d'équivalence définie par la formule figurant en annexe au
présent code. Le taux de période et la durée de la période doivent être
expressément communiqués à l'emprunteur.

Le taux de période est calculé actuariellement, à partir d'une période
unitaire correspondant à la périodicité des versements effectués par
l'emprunteur. Il assure, selon la méthode des intérêts composés, l'égalité
entre, d'une part, les sommes prêtées et, d'autre part, tous les versements
dus par l'emprunteur au titre de ce prêt, en capital, intérêts et frais
divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés.

Lorsque la périodicité des versements est irrégulière, la période unitaire
est celle qui correspond au plus petit intervalle séparant deux versements.
Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant être inférieur à un
mois.

Pour les opérations mentionnées au 3° de l'article L. 311-3 et à l'article
L. 312-2, lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre que
annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de
période par le rapport entre la durée de l'année civile et celle de la
période unitaire. Le rapport est calculé, le cas échéant, avec une précision
d'au moins une décimale.

articles R313-1-1 et suivant : règles particulières pour certains types de
prêts

voir aussi Décret n° 2002-927 du 10 juin 2002 relatif au calcul du taux
effectif global
avec article annexe à l'article R313-1 formule dans le Journal Officiel du
11/06/2002 page 10357 à 10358, ne semblant pas disponible en ligne,
consultable sur microfiche aux JO (rue Desaix à Paris 15)

A mon avis, n'est guère utile : formule qui sert à comparer 2 prêts (à quoi
sert le TEG alors ?)

"Francois Grieu" <fgrieu@gmail.com> a écrit dans le message de news:
fgrieu-C76FFB.10295707102008@news-2.proxad.net...

Dans l'article <48ea9ce8$0$1070$426a74cc@news.free.fr>,
"Laurent PELE" <laurent@pele.org> a écrit:

A mon avis, vous avez plus d'intérêt à contester le TEG

Sans doute, s'il n'est pas respecté. Mais il faut que je le
démontre.

Le calcul du TEG est déterminé par la loi et un décret,

J'ai localisé et compris les textes qui fixent le calcul du TEG
pour les prêts à la consommation (R313-1 du code de la consommation
et son annexe qui prescrit un calcul actuariel du taux, décret
2002-927 pris en application de la directive 87/102/CEE ammendée
par 98/7/CE, décret 2002-928 sensé illustrer la méthode).
Mais en matière immobilière, la règle est différente et je n'ai
rien d'autre que l'article R313-1 déjà cité:
"le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au
taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités
monétaires".
Tout pointeur vers le bon texte est bienvenu.

Ce sont les articles L 313-1 et R313-1 du code de la consommation qui
définissent le TEG applicable pour tout crédit concernant un consommateur
(que ce soit un prêt à la consommation ou un prêt immobilier)

Meme la Fédération bancaire française est d'accord pour dire que les
assurances et garanties doivent être inclus dans le TEG voir
http://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersfinancement/mini-guide-le-cout-d-un-credit.pdf

Il faut d'abord calculer un "taux de période" actuariel, comme vous payez
des mensualité, il faut calculer un taux actuariel mensuel et ensuite on
multiplie par 12 pour avoir le TEG annuel, au lieu de composer les intérêts,
comme vous l'avez justement fait pour comparer au taux de base. C'est le
fait que le TEG annuel ne soit pas composé qui rend ce TEG si méprisé par
tant de personnes (dont moi).

C'est censé permettre de comparer 2 prêts mais on ne peut comparer un TEG
d'un prêt à mensualité avec le TEG d'un prêts avec réglement trimestriels !
Mais les banques ont une obligation de bien le calculer, il y a même des
sanctions pénales et les banquiers détestent qu'on les poursuive devant la
juridiction pénale.
Surtout c'est un outil redoutable pour les litiges concernant les prêts

voir legifrance.gouv.fr pour avoir les textes :
L313-1
Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt,
comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux
intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou
indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires
intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces
frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.

Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges
liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que
les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux
effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué
avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.

En outre, pour les prêts qui font l'objet d'un amortissement échelonné, le
taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de
l'amortissement de la créance.

Un décret en Conseil d'Etat déterminera les conditions d'application du
présent article.

R313-1
Sauf pour les opérations de crédit mentionnées au 3° de l'article L. 311-3
et à l'article L. 312-2 du présent code pour lesquelles le taux effectif
global est un taux annuel, proportionnel au taux de période, à terme échu et
exprimé pour cent unités monétaires, le taux effectif global d'un prêt est
un taux annuel, à terme échu, exprimé pour cent unités monétaires et calculé
selon la méthode d'équivalence définie par la formule figurant en annexe au
présent code. Le taux de période et la durée de la période doivent être
expressément communiqués à l'emprunteur.

Le taux de période est calculé actuariellement, à partir d'une période
unitaire correspondant à la périodicité des versements effectués par
l'emprunteur. Il assure, selon la méthode des intérêts composés, l'égalité
entre, d'une part, les sommes prêtées et, d'autre part, tous les versements
dus par l'emprunteur au titre de ce prêt, en capital, intérêts et frais
divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés.

Lorsque la périodicité des versements est irrégulière, la période unitaire
est celle qui correspond au plus petit intervalle séparant deux versements.
Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant être inférieur à un
mois.

Pour les opérations mentionnées au 3° de l'article L. 311-3 et à l'article
L. 312-2, lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre que
annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de
période par le rapport entre la durée de l'année civile et celle de la
période unitaire. Le rapport est calculé, le cas échéant, avec une précision
d'au moins une décimale.

articles R313-1-1 et suivant : règles particulières pour certains types de
prêts

voir aussi Décret n° 2002-927 du 10 juin 2002 relatif au calcul du taux
effectif global
avec article annexe à l'article R313-1 formule dans le Journal Officiel du
11/06/2002 page 10357 à 10358, ne semblant pas disponible en ligne,
consultable sur microfiche aux JO (rue Desaix à Paris 15)

A mon avis, n'est guère utile : formule qui sert à comparer 2 prêts (à quoi
sert le TEG alors ?)

Vous avez filtré cet utilisateur ! Consultez son message

"Francois Grieu" a écrit dans le message de news:

Dans l'article <48ea9ce8$0$1070$,
"Laurent PELE" a écrit:

A mon avis, vous avez plus d'intérêt à contester le TEG

Sans doute, s'il n'est pas respecté. Mais il faut que je le
démontre.

Le calcul du TEG est déterminé par la loi et un décret,

J'ai localisé et compris les textes qui fixent le calcul du TEG
pour les prêts à la consommation (R313-1 du code de la consommation
et son annexe qui prescrit un calcul actuariel du taux, décret
2002-927 pris en application de la directive 87/102/CEE ammendée
par 98/7/CE, décret 2002-928 sensé illustrer la méthode).
Mais en matière immobilière, la règle est différente et je n'ai
rien d'autre que l'article R313-1 déjà cité:
"le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au
taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités
monétaires".
Tout pointeur vers le bon texte est bienvenu.

Ce sont les articles L 313-1 et R313-1 du code de la consommation qui
définissent le TEG applicable pour tout crédit concernant un consommateur
(que ce soit un prêt à la consommation ou un prêt immobilier)

Meme la Fédération bancaire française est d'accord pour dire que les
assurances et garanties doivent être inclus dans le TEG voir
http://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersfinancement/mini-guide-le-cout-d-un-credit.pdf

Il faut d'abord calculer un "taux de période" actuariel, comme vous payez
des mensualité, il faut calculer un taux actuariel mensuel et ensuite on
multiplie par 12 pour avoir le TEG annuel, au lieu de composer les intérêts,
comme vous l'avez justement fait pour comparer au taux de base. C'est le
fait que le TEG annuel ne soit pas composé qui rend ce TEG si méprisé par
tant de personnes (dont moi).

C'est censé permettre de comparer 2 prêts mais on ne peut comparer un TEG
d'un prêt à mensualité avec le TEG d'un prêts avec réglement trimestriels !
Mais les banques ont une obligation de bien le calculer, il y a même des
sanctions pénales et les banquiers détestent qu'on les poursuive devant la
juridiction pénale.
Surtout c'est un outil redoutable pour les litiges concernant les prêts

voir legifrance.gouv.fr pour avoir les textes :
L313-1
Dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt,
comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux
intérêts les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou
indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires
intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt, même si ces
frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels.

Toutefois, pour l'application des articles L. 312-4 à L. 312-8, les charges
liées aux garanties dont les crédits sont éventuellement assortis ainsi que
les honoraires d'officiers ministériels ne sont pas compris dans le taux
effectif global défini ci-dessus, lorsque leur montant ne peut être indiqué
avec précision antérieurement à la conclusion définitive du contrat.

En outre, pour les prêts qui font l'objet d'un amortissement échelonné, le
taux effectif global doit être calculé en tenant compte des modalités de
l'amortissement de la créance.

Un décret en Conseil d'Etat déterminera les conditions d'application du
présent article.

R313-1
Sauf pour les opérations de crédit mentionnées au 3° de l'article L. 311-3
et à l'article L. 312-2 du présent code pour lesquelles le taux effectif
global est un taux annuel, proportionnel au taux de période, à terme échu et
exprimé pour cent unités monétaires, le taux effectif global d'un prêt est
un taux annuel, à terme échu, exprimé pour cent unités monétaires et calculé
selon la méthode d'équivalence définie par la formule figurant en annexe au
présent code. Le taux de période et la durée de la période doivent être
expressément communiqués à l'emprunteur.

Le taux de période est calculé actuariellement, à partir d'une période
unitaire correspondant à la périodicité des versements effectués par
l'emprunteur. Il assure, selon la méthode des intérêts composés, l'égalité
entre, d'une part, les sommes prêtées et, d'autre part, tous les versements
dus par l'emprunteur au titre de ce prêt, en capital, intérêts et frais
divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés.

Lorsque la périodicité des versements est irrégulière, la période unitaire
est celle qui correspond au plus petit intervalle séparant deux versements.
Le plus petit intervalle de calcul ne peut cependant être inférieur à un
mois.

Pour les opérations mentionnées au 3° de l'article L. 311-3 et à l'article
L. 312-2, lorsque les versements sont effectués avec une fréquence autre que
annuelle, le taux effectif global est obtenu en multipliant le taux de
période par le rapport entre la durée de l'année civile et celle de la
période unitaire. Le rapport est calculé, le cas échéant, avec une précision
d'au moins une décimale.

articles R313-1-1 et suivant : règles particulières pour certains types de
prêts

voir aussi Décret n° 2002-927 du 10 juin 2002 relatif au calcul du taux
effectif global
avec article annexe à l'article R313-1 formule dans le Journal Officiel du
11/06/2002 page 10357 à 10358, ne semblant pas disponible en ligne,
consultable sur microfiche aux JO (rue Desaix à Paris 15)

A mon avis, n'est guère utile : formule qui sert à comparer 2 prêts (à quoi
sert le TEG alors ?)

Laurent PELE

07/10/2008 à 23:57

"Papy Bernard" a écrit dans le message de news:
48eb4317$0$870$

[..] l'ADI dont le montant est constant -quand bien même le capital
restan dû est réduit à a plus simple expression

C'est vrai que la prime devrait décroître comme le capital mais la prime est
étalée pour avoir des mensualités constantes. Heureusement car sinon cela
feraient des mensualités plus grande au début, donc les gens emprunteraient
moins pour respecter le ratio de 33% exigé par les banques !

Ceci dit, si tu fais des remboursements anticipés partiels, la prime
mensuelle est généralement proratée (égale environ à ancienne prime *
nouveau CRD /ancien CRD), ce qui fait que tu économises de l'assurance
puisque tu ne payes pas une partie de la prime qui a été étalée.

Francois Grieu

08/10/2008 à 01:56

Dans l'article <48ebd80f$0$20784$,
"Laurent PELE" écrit:

"Francois Grieu" a écrit dans le message de news:
> J'ai localisé et compris les textes qui fixent le calcul du TEG
> pour les prêts à la consommation (R313-1 du code de la consommation
> et son annexe qui prescrit un calcul actuariel du taux, décret
> 2002-927 pris en application de la directive 87/102/CEE ammendée
> par 98/7/CE, décret 2002-928 sensé illustrer la méthode).
> Mais en matière immobilière, la règle est différente et je n'ai
> rien d'autre que l'article R313-1 déjà cité:
> "le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au
> taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités
> monétaires".
> Tout pointeur vers le bon texte est bienvenu.

Ce sont les articles L 313-1 et R313-1 du code de la consommation qui
définissent le TEG applicable pour tout crédit concernant un consommateur
(que ce soit un prêt à la consommation ou un prêt immobilier)

Meme la Fédération bancaire française est d'accord pour dire que les
assurances et garanties doivent être inclus dans le TEG voir

http://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersfinancement/mini-guide-le-c
out-d-un-credit.pdf

Il faut d'abord calculer un "taux de période" actuariel, comme vous payez
des mensualité, il faut calculer un taux actuariel mensuel et ensuite on
multiplie par 12 pour avoir le TEG annuel, au lieu de composer les intérêts,
comme vous l'avez justement fait pour comparer au taux de base. C'est le
fait que le TEG annuel ne soit pas composé qui rend ce TEG si méprisé par
tant de personnes (dont moi).

Le TEG en matière de crédit à la consommation est composé, comme il
résulte de l'annexe 1 de l'article R313-1 du code conso, que l'on peut
voir dans la version en ligne du décret 2002-927
http://legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/2002/103/JO200210357ALL.pdf
Des exemples sont donnés dans le décret 2002-928
http://legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/2002/103/JO200210358ALL.pdf

C'est censé permettre de comparer 2 prêts mais on ne peut comparer un TEG
d'un prêt à mensualité avec le TEG d'un prêts avec réglement trimestriels !

On peut comparer deux TEG avec des périodes différentes en matière de
crédit à la consommation seulement, et seulement depuis ces textes, et
quand le banques calculent bien.
Ce TEG là (en droit européen: le TAEG, Taux Actuariel Effectif Global)
correspond à la notion intuitive de taux: c'est le rapport des
intérêts pour une année sur le capital en début d'année, abstraction
faite des remboursements.

En matière de crédit immobilier, c'est différent, et je crois conforme à
ce que vous décrivez; le texte applicable est je crois le décret 85-944
du 4 septembre 1985
http://legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/1985/103/JO198510389.PDF

Le résumé de ce texte semble être que
- on calcule un taux de période selon la méthode actuarielle
- on le multiplie par le nombre de période par an, ce qui donne le TEG

Le résultat est différent du TEG en matière de prêt à la consommation,
sauf pour une périodicité annuelle. A capital emprunté, frais pris en
compte et échéances identiques, s'il y a N périodes par an,
TEGconsommation = ((1+(TEGimmobilier/N))^N)-1
TEGimmobilier = (((1+TEGconsommation)^(1/N))-1)*N

Pour une périodicité mensuelle (la plus courte autorisée, et celle où la
différence est la plus grande), un TEG de 4,50% en matère de crédit
immobilier correspond à un TEG de 4,57% en matière de crédit à la
consommation.

Je me rend compte que j'ai commis une bourde énorme en donnant les
paramètres de mon prêt dans mes précédents messages. En fait (cette fois
c'est la bonne)
- Montant 300000 euro
- Taux de base 4,35% fixe
- TEG annuel 4,50%
- TEG périodique mensuel 0,3750%
- Echéances: 144 mensualités constantes de 2677,87 euro
(après déduction de l'assurance, non obligatoire et
promptement résiliée)
- Cout total du crédit 88063,28 euro
dont frais payé à l'ouverture du crédit:
- garantie habitat 1950 euro
- commission d'ouverture de crédit 500 euro

Un tableau d'amortissement (établi sur l'hypothèse d'un décaissement
en une fois) fait partie du contrat; il rappelle "Taux de base 4,3500%
fixe", le montant, la périodicité mensuelle, les 144 termes, et donne
pour chaque période l'échéance, l'amortissement du capital, les
intérêts perçus, et le capital restant dû. (En fait il indique aussi
l'assurance, neutralisée dans ce qui précède).

L'échéancier calcule des intérêts égaux à 0,3625% du capital restant dû
au début du mois, et compose mensuellement les intérêts. Ce taux, la
manière de le calculer, et la méthode de composition des intérêts, ne
sont nulle part stipulés.

Il me semble que le TEG correspond au décret 85-944; et que la seule
chose éventuellement contestable serait le passage du "Taux de base
4,35% fixe" à un taux de période de 0,3625% avec composition mensuelle,
dont il résulte que le taux d'intérêt hors frais est de 4,4378% (compris
comme le rapport des intérêts pour une année sur le capital en début
d'année, pour la fraction du capital qui n'est pas remboursée).

François Grieu

Dans l'article <48ebd80f$0$20784$426a74cc@news.free.fr>,
"Laurent PELE" <laurent@pele.org> écrit:

"Francois Grieu" <fgrieu@gmail.com> a écrit dans le message de news:
> J'ai localisé et compris les textes qui fixent le calcul du TEG
> pour les prêts à la consommation (R313-1 du code de la consommation
> et son annexe qui prescrit un calcul actuariel du taux, décret
> 2002-927 pris en application de la directive 87/102/CEE ammendée
> par 98/7/CE, décret 2002-928 sensé illustrer la méthode).
> Mais en matière immobilière, la règle est différente et je n'ai
> rien d'autre que l'article R313-1 déjà cité:
> "le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au
> taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités
> monétaires".
> Tout pointeur vers le bon texte est bienvenu.

Ce sont les articles L 313-1 et R313-1 du code de la consommation qui
définissent le TEG applicable pour tout crédit concernant un consommateur
(que ce soit un prêt à la consommation ou un prêt immobilier)

Meme la Fédération bancaire française est d'accord pour dire que les
assurances et garanties doivent être inclus dans le TEG voir

http://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersfinancement/mini-guide-le-c
out-d-un-credit.pdf

Il faut d'abord calculer un "taux de période" actuariel, comme vous payez
des mensualité, il faut calculer un taux actuariel mensuel et ensuite on
multiplie par 12 pour avoir le TEG annuel, au lieu de composer les intérêts,
comme vous l'avez justement fait pour comparer au taux de base. C'est le
fait que le TEG annuel ne soit pas composé qui rend ce TEG si méprisé par
tant de personnes (dont moi).

Le TEG en matière de crédit à la consommation est composé, comme il
résulte de l'annexe 1 de l'article R313-1 du code conso, que l'on peut
voir dans la version en ligne du décret 2002-927
http://legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/2002/103/JO200210357ALL.pdf
Des exemples sont donnés dans le décret 2002-928
http://legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/2002/103/JO200210358ALL.pdf

C'est censé permettre de comparer 2 prêts mais on ne peut comparer un TEG
d'un prêt à mensualité avec le TEG d'un prêts avec réglement trimestriels !

On peut comparer deux TEG avec des périodes différentes en matière de
crédit à la consommation seulement, et seulement depuis ces textes, et
quand le banques calculent bien.
Ce TEG là (en droit européen: le TAEG, Taux Actuariel Effectif Global)
correspond à la notion intuitive de taux: c'est le rapport des
intérêts pour une année sur le capital en début d'année, abstraction
faite des remboursements.

En matière de crédit immobilier, c'est différent, et je crois conforme à
ce que vous décrivez; le texte applicable est je crois le décret 85-944
du 4 septembre 1985
http://legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/1985/103/JO198510389.PDF

Le résumé de ce texte semble être que
- on calcule un taux de période selon la méthode actuarielle
- on le multiplie par le nombre de période par an, ce qui donne le TEG

Le résultat est différent du TEG en matière de prêt à la consommation,
sauf pour une périodicité annuelle. A capital emprunté, frais pris en
compte et échéances identiques, s'il y a N périodes par an,
TEGconsommation = ((1+(TEGimmobilier/N))^N)-1
TEGimmobilier = (((1+TEGconsommation)^(1/N))-1)*N

Pour une périodicité mensuelle (la plus courte autorisée, et celle où la
différence est la plus grande), un TEG de 4,50% en matère de crédit
immobilier correspond à un TEG de 4,57% en matière de crédit à la
consommation.

Je me rend compte que j'ai commis une bourde énorme en donnant les
paramètres de mon prêt dans mes précédents messages. En fait (cette fois
c'est la bonne)
- Montant 300000 euro
- Taux de base 4,35% fixe
- TEG annuel 4,50%
- TEG périodique mensuel 0,3750%
- Echéances: 144 mensualités constantes de 2677,87 euro
(après déduction de l'assurance, non obligatoire et
promptement résiliée)
- Cout total du crédit 88063,28 euro
dont frais payé à l'ouverture du crédit:
- garantie habitat 1950 euro
- commission d'ouverture de crédit 500 euro

Un tableau d'amortissement (établi sur l'hypothèse d'un décaissement
en une fois) fait partie du contrat; il rappelle "Taux de base 4,3500%
fixe", le montant, la périodicité mensuelle, les 144 termes, et donne
pour chaque période l'échéance, l'amortissement du capital, les
intérêts perçus, et le capital restant dû. (En fait il indique aussi
l'assurance, neutralisée dans ce qui précède).

L'échéancier calcule des intérêts égaux à 0,3625% du capital restant dû
au début du mois, et compose mensuellement les intérêts. Ce taux, la
manière de le calculer, et la méthode de composition des intérêts, ne
sont nulle part stipulés.

Il me semble que le TEG correspond au décret 85-944; et que la seule
chose éventuellement contestable serait le passage du "Taux de base
4,35% fixe" à un taux de période de 0,3625% avec composition mensuelle,
dont il résulte que le taux d'intérêt hors frais est de 4,4378% (compris
comme le rapport des intérêts pour une année sur le capital en début
d'année, pour la fraction du capital qui n'est pas remboursée).

François Grieu

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Dans l'article <48ebd80f$0$20784$,
"Laurent PELE" écrit:

"Francois Grieu" a écrit dans le message de news:
> J'ai localisé et compris les textes qui fixent le calcul du TEG
> pour les prêts à la consommation (R313-1 du code de la consommation
> et son annexe qui prescrit un calcul actuariel du taux, décret
> 2002-927 pris en application de la directive 87/102/CEE ammendée
> par 98/7/CE, décret 2002-928 sensé illustrer la méthode).
> Mais en matière immobilière, la règle est différente et je n'ai
> rien d'autre que l'article R313-1 déjà cité:
> "le taux effectif global est un taux annuel, proportionnel au
> taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités
> monétaires".
> Tout pointeur vers le bon texte est bienvenu.

Ce sont les articles L 313-1 et R313-1 du code de la consommation qui
définissent le TEG applicable pour tout crédit concernant un consommateur
(que ce soit un prêt à la consommation ou un prêt immobilier)

Meme la Fédération bancaire française est d'accord pour dire que les
assurances et garanties doivent être inclus dans le TEG voir

http://www.guideducredit.com/HTMcorps/Fichiersfinancement/mini-guide-le-c
out-d-un-credit.pdf

Il faut d'abord calculer un "taux de période" actuariel, comme vous payez
des mensualité, il faut calculer un taux actuariel mensuel et ensuite on
multiplie par 12 pour avoir le TEG annuel, au lieu de composer les intérêts,
comme vous l'avez justement fait pour comparer au taux de base. C'est le
fait que le TEG annuel ne soit pas composé qui rend ce TEG si méprisé par
tant de personnes (dont moi).

Le TEG en matière de crédit à la consommation est composé, comme il
résulte de l'annexe 1 de l'article R313-1 du code conso, que l'on peut
voir dans la version en ligne du décret 2002-927
http://legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/2002/103/JO200210357ALL.pdf
Des exemples sont donnés dans le décret 2002-928
http://legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/2002/103/JO200210358ALL.pdf

C'est censé permettre de comparer 2 prêts mais on ne peut comparer un TEG
d'un prêt à mensualité avec le TEG d'un prêts avec réglement trimestriels !

On peut comparer deux TEG avec des périodes différentes en matière de
crédit à la consommation seulement, et seulement depuis ces textes, et
quand le banques calculent bien.
Ce TEG là (en droit européen: le TAEG, Taux Actuariel Effectif Global)
correspond à la notion intuitive de taux: c'est le rapport des
intérêts pour une année sur le capital en début d'année, abstraction
faite des remboursements.

En matière de crédit immobilier, c'est différent, et je crois conforme à
ce que vous décrivez; le texte applicable est je crois le décret 85-944
du 4 septembre 1985
http://legifrance.gouv.fr/jopdf//jopdf/1985/103/JO198510389.PDF

Le résumé de ce texte semble être que
- on calcule un taux de période selon la méthode actuarielle
- on le multiplie par le nombre de période par an, ce qui donne le TEG

Le résultat est différent du TEG en matière de prêt à la consommation,
sauf pour une périodicité annuelle. A capital emprunté, frais pris en
compte et échéances identiques, s'il y a N périodes par an,
TEGconsommation = ((1+(TEGimmobilier/N))^N)-1
TEGimmobilier = (((1+TEGconsommation)^(1/N))-1)*N

Pour une périodicité mensuelle (la plus courte autorisée, et celle où la
différence est la plus grande), un TEG de 4,50% en matère de crédit
immobilier correspond à un TEG de 4,57% en matière de crédit à la
consommation.

Je me rend compte que j'ai commis une bourde énorme en donnant les
paramètres de mon prêt dans mes précédents messages. En fait (cette fois
c'est la bonne)
- Montant 300000 euro
- Taux de base 4,35% fixe
- TEG annuel 4,50%
- TEG périodique mensuel 0,3750%
- Echéances: 144 mensualités constantes de 2677,87 euro
(après déduction de l'assurance, non obligatoire et
promptement résiliée)
- Cout total du crédit 88063,28 euro
dont frais payé à l'ouverture du crédit:
- garantie habitat 1950 euro
- commission d'ouverture de crédit 500 euro

Un tableau d'amortissement (établi sur l'hypothèse d'un décaissement
en une fois) fait partie du contrat; il rappelle "Taux de base 4,3500%
fixe", le montant, la périodicité mensuelle, les 144 termes, et donne
pour chaque période l'échéance, l'amortissement du capital, les
intérêts perçus, et le capital restant dû. (En fait il indique aussi
l'assurance, neutralisée dans ce qui précède).

L'échéancier calcule des intérêts égaux à 0,3625% du capital restant dû
au début du mois, et compose mensuellement les intérêts. Ce taux, la
manière de le calculer, et la méthode de composition des intérêts, ne
sont nulle part stipulés.

Il me semble que le TEG correspond au décret 85-944; et que la seule
chose éventuellement contestable serait le passage du "Taux de base
4,35% fixe" à un taux de période de 0,3625% avec composition mensuelle,
dont il résulte que le taux d'intérêt hors frais est de 4,4378% (compris
comme le rapport des intérêts pour une année sur le capital en début
d'année, pour la fraction du capital qui n'est pas remboursée).

François Grieu

Calcul du taux d'intérêt d'un emprunt immobilier

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