Achat logement avec locataire en place

Le
Ely Treuillet
Bonjour,

Je suis intéressé par l'achat d'un logement actuellement loué (le bail
expire mi-2011).
Cette échéance ne me pose pas de problèmes particuliers et je compte, si
j'achète le bien, soit l'occuper moi-même (90 % de chances) à l'échéance du
bail, soit le revendre (10 %).

1- Que faut-il faire du bail courant (entre le propriétaire actuel et son
locataire) lors de la signature ?
- le changer à mon nom et au nom du locataire actuel avec la même échéance
lors de la signature de l'acte ?
- le conserver tel que (le versement des loyers me revenant d'office (?) à
la date de l'achat ? de quelle façon (juridiquement parlant) ? grâce à une
précision qui l'indiquerait dans la transaction d'achat elle-même, par un
autre artifice séparé de l'acte d'achat ?) Hum

2- Comment et quand -le cas échéant- adresser le congé au locataire et la
raison du congé doit-elle être indiquée (pour occupation perso ou pour
revente ?)

3- Quelle serait environ (en pourcentage) la décote généralement admise par
rapport au prix du marché pour tenir compte du fait que le bien est vendu
avec un bail en cours ? C'est-à-dire : un bien vendu loué coûte -en gros- X
pour cent de moins que le même bien vendu vide ?

Merci d'avance de votre aide.
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Le #21398101
Ely Treuillet a écrit :
Bonjour,

Je suis intéressé par l'achat d'un logement actuellement loué (le bail
expire mi-2011).
Cette échéance ne me pose pas de problèmes particuliers et je compte, si
j'achète le bien, soit l'occuper moi-même (90 % de chances) à l'échéance
du bail, soit le revendre (10 %).

1- Que faut-il faire du bail courant (entre le propriétaire actuel et
son locataire) lors de la signature ?



Rien à la signature. Prévenir le locataire de l'identité et des
coordonnées du nouveau propriétaire par LRAR, rapidement, après.

- le changer à mon nom et au nom du locataire actuel avec la même
échéance lors de la signature de l'acte ?



Non.

- le conserver tel que (le versement des loyers me revenant d'office
(?)



Oui.

à la date de l'achat ? de quelle façon (juridiquement parlant) ?
grâce à une précision qui l'indiquerait dans la transaction d'achat
elle-même, par un autre artifice séparé de l'acte d'achat ?) Hum...



Non, voir plus haut.

2- Comment et quand -le cas échéant- adresser le congé au locataire et
la raison du congé doit-elle être indiquée (pour occupation perso ou
pour revente ?)



Plus de 6 mois avant l'échéance, par LRAR. De préférence par huissier
parce que si le locataire ne prends pas la LRAR, vous l'avez "dans l'os"
et repartez pour 3 ans.


3- Quelle serait environ (en pourcentage) la décote généralement admise
par rapport au prix du marché pour tenir compte du fait que le bien est
vendu avec un bail en cours ? C'est-à-dire : un bien vendu loué coûte
-en gros- X pour cent de moins que le même bien vendu vide ?



Très variable. Dépend de la situation du bien, de la durée restante pour
le bail, de l'âge du locataire (si plus de 65 ans, très mal parti), du
prix du loyer. Compter de 20 à 40%, voire plus si le locataire est
"inamovible" (âgé ou bail "loi de 48").

Merci d'avance de votre aide.


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