impayés et tribunal

Le
Laurie
Notre locataire ne paie plus ses loyers depuis 1 an 1/2 :-(

On vient de remettre le dossier à un huissier. La procédure est hyper
longue Notre affaire va passer au tribunal d'ici quelques mois.
L'huissier nous dit que nous pouvons nous y faire représenter par un
avocat (encore des frais !), mais pas obligé.

Ma question : est ce que nous risquons de perdre le procés si nous
n'avons pas d'avocat ?
(Tout est trés clair que le gars n'a pas payé son loyer. La seule chose
c'est qu'il pourrait apitoyer le jury car il est au rmi et vit avec une
femme et une enfant.)

Merci.



--





Laurie
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Peter Pan
Le #15819971
"Laurie" news: 477de14f$0$30107$

Notre locataire ne paie plus ses loyers depuis 1 an 1/2 ... :-(

On vient de remettre le dossier à un huissier. La procédure est hyper
longue... Notre affaire va passer au tribunal d'ici quelques mois.
L'huissier nous dit que nous pouvons nous y faire représenter par un
avocat (encore des frais !), mais pas obligé.

Ma question : est ce que nous risquons de perdre le procés si nous n'avons
pas d'avocat ?
(Tout est trés clair que le gars n'a pas payé son loyer. La seule chose
c'est qu'il pourrait apitoyer le jury car il est au rmi et vit avec une
femme et une enfant.)

Merci.


--

Laurie


Bonjour, vous l'avez dit la procédure est hyper longue. Il est préférable de
prendre votre avocat et qu'il soit spécialiste en immobilier. Vous avez
attendu 1 an et demi pourqoi tout ce temps d'attente.
Bon courage.
Tentez de négocier avce le locataire des fois vaut mieux perdre un peu pour
récupérer rapidement votre bien.
Flap
Le #15819951
"Laurie" news: 477de14f$0$30107$

Notre locataire ne paie plus ses loyers depuis 1 an 1/2 ... :-(

On vient de remettre le dossier à un huissier. La procédure est hyper
longue... Notre affaire va passer au tribunal d'ici quelques mois.
L'huissier nous dit que nous pouvons nous y faire représenter par un
avocat (encore des frais !), mais pas obligé.

Ma question : est ce que nous risquons de perdre le procés si nous n'avons
pas d'avocat ?
(Tout est trés clair que le gars n'a pas payé son loyer. La seule chose
c'est qu'il pourrait apitoyer le jury car il est au rmi et vit avec une
femme et une enfant.)

Merci.




Je ne réponds pas directement à la question, puisque j'en pose une autre ;-)
Veuillez m'en excuser... ;-)

Comment se fait-il que la procédure soit longue alors qu'elle est hyper
rapide et simple quand un locataire attaque son propriétaire pour par
exemple une non restitution de caution???
Moisse
Le #15819941
D'une plume alerte, dans le message
477e42a2$0$22665$,
Flap <flap> écrit:
"Laurie" de news: 477de14f$0$30107$

Notre locataire ne paie plus ses loyers depuis 1 an 1/2 ... :-(

On vient de remettre le dossier à un huissier. La procédure est hyper
longue... Notre affaire va passer au tribunal d'ici quelques mois.
L'huissier nous dit que nous pouvons nous y faire représenter par un
avocat (encore des frais !), mais pas obligé.

Ma question : est ce que nous risquons de perdre le procés si nous
n'avons pas d'avocat ?
(Tout est trés clair que le gars n'a pas payé son loyer. La seule
chose c'est qu'il pourrait apitoyer le jury car il est au rmi et vit
avec une femme et une enfant.)

Merci.




Je ne réponds pas directement à la question, puisque j'en pose une
autre ;-) Veuillez m'en excuser... ;-)

Comment se fait-il que la procédure soit longue alors qu'elle est
hyper rapide et simple quand un locataire attaque son propriétaire
pour par exemple une non restitution de caution???




Lire dépôt de garantie et non caution, la caution étant un acte
juridique qui va garantir le paiement des loyers par substitution de
npayeur en cas de défaillance du locataire.
Pour revenir à la question, un dépôt de garantie va rarement dépasser
4000 euro, limite de compétence du tribunal de proximité.
La restitution est exigible dans le délai de 2 mois après la fin du
bail. Avec 2 à 3 mois de saisine puis 1 mois de délibéré l'affaire est
bouclée en 6 mois.
Pour parvenir à récupérer 18 mois de loyer, lesquels mois s'empilent au
fur et à mesure, puis l'expulsion du locataire, on se promène de délais
en délai, de saisine en saisine et avec un peu de malchance de renvoi en
renvoi puis espérer obtenir l'éxécution du jugement d'expulsion.
Un spécialiste de la procédure pourra mieux détailler les étapes, mais
c'est clairement un frein à la location et une cause parmi d'autres à la
crise du logement.
A+


--
Fred
Le #15819881
Le Fri, 04 Jan 2008 15:28:39 +0100, Flap a écrit:

"Laurie" news: 477de14f$0$30107$

Notre locataire ne paie plus ses loyers depuis 1 an 1/2 ... :-(

On vient de remettre le dossier à un huissier. La procédure est hyper
longue... Notre affaire va passer au tribunal d'ici quelques mois.
L'huissier nous dit que nous pouvons nous y faire représenter par un
avocat (encore des frais !), mais pas obligé.

Ma question : est ce que nous risquons de perdre le procés si nous n'avons
pas d'avocat ?
(Tout est trés clair que le gars n'a pas payé son loyer. La seule chose
c'est qu'il pourrait apitoyer le jury car il est au rmi et vit avec une
femme et une enfant.)

Merci.




Je ne réponds pas directement à la question, puisque j'en pose une autre ;-)
Veuillez m'en excuser... ;-)

Comment se fait-il que la procédure soit longue alors qu'elle est hyper
rapide et simple quand un locataire attaque son propriétaire pour par
exemple une non restitution de caution???



Parceque c'est la loi, simplement (votée par le Parlement sur projet
soumis par le gouvernement).

Pour l'avocat, il faut savoir pklusieurs choses :

- devant le Tribunal d'Instance, la Procédure est Orale : donc, en
répondant à coté, ou si vos ne comprenez pas exactement une question du
Président, vous prenez un risque.

- la loi donne de très larges pouvoirs au Président du Tribunal dans votre
cas : il peut d'office accorder des délais de paiement au locataire (oui,
vous avez bien lu : j'ai même vu un Juge faire cela alors que le locataire
n'était même pas venu à l'audience)

- enfin, il arrive que les Huissiers aient des Avocat "correspondants"
(OK, cela ne se pratique pas partout, mais cela existe). Dans ce cas,
l'Avocat vous représente simplement à l'audience, et rend le dossier à
l'Huissier ensuite. Cela limite vos frais, puisque vous ne payez l'Avocat
que pour l'Audience du Tribunal. Demandez à votre Huissier si cette
pratique existe chez lui.
--

[La contribution publique] doit être également répartie
entre les citoyens, en raison de leurs facultés.
-+- Déclaration des droits de l'homme et du citoyen
(26 août 1789) - Article XIII -+-
Laurie
Le #15819791
Peter Pan a écrit :

Il est préférable de
prendre votre avocat et qu'il soit spécialiste en immobilier. Vous avez
attendu 1 an et demi pourqoi tout ce temps d'attente.



Logez quelqu'un que vous connaissez, et vous n'oserez pas lui réclamer
ses premiers mois de retards... Ensuite, vous le croyez quand il vous
dit qu'il va vite régulariser... et les mois s'ajoutent...
Grrr !



Tentez de négocier avce le locataire des fois vaut mieux perdre un peu pour
récupérer rapidement votre bien.



On est pret à tout perdre pour qu'il accepte de partir...



--





Laurie
Fred
Le #15819771
Le Sat, 05 Jan 2008 12:05:57 +0100, Flap a écrit:

"Laurie" news: 477f3d6c$0$31218$
Fred a écrit :
.

Pour l'avocat, il faut savoir pklusieurs choses :

- devant le Tribunal d'Instance, la Procédure est Orale : donc, en
répondant à coté, ou si vos ne comprenez pas exactement une question du
Président, vous prenez un risque.

- la loi donne de très larges pouvoirs au Président du Tribunal dans
votre
cas : il peut d'office accorder des délais de paiement au locataire (oui,
vous avez bien lu : j'ai même vu un Juge faire cela alors que le
locataire
n'était même pas venu à l'audience)

- enfin, il arrive que les Huissiers aient des Avocat "correspondants"
(OK, cela ne se pratique pas partout, mais cela existe). Dans ce cas,
l'Avocat vous représente simplement à l'audience, et rend le dossier à
l'Huissier ensuite. Cela limite vos frais, puisque vous ne payez l'Avocat
que pour l'Audience du Tribunal. Demandez à votre Huissier si cette
pratique existe chez lui.




Merci pour toutes ces précieuses infos. On a mis une croix sur les loyers
impayés, on ne veut récupérer que la maison, en espérant qu'elle est
toujours en bon état... nous avons meme été obligé de l'assurer, puisque
nous avons aucune preuve qu'il l'ait assurée lui meme... :(

C'est quand meme un comble, que malgré tout ca, il faille prendre encore
un avocat qui va nous couter plus de 1000 ?... :(

La loi n'est vraiment pas faite pour les propriétaires...

--



Laurie



Biensur qu'un avocat est toujours un plus... Mais pas toujours un plus dans
le résultat financier...



Si, ça peut l'être au final. L'Honoraire de l'avocat peut représenter 2 ou
3 mois de loyer, mais si on gagne 6 mois, on est gagnant au final.

Faites le choix de ne pas prendre d'avocat... Vous ne risquez rien... Si
vous donnez l'impression d'un bailleur humble qui s'est fait spoiler par
son locataire, le président du tribunal ira dans votre sens... Il
essaiera de vous faire négocier, il donnera certainement un étalement de
la dette dans un premier temps etc...



Mais c'est exactement ce qu'un avocat peut éviter !!!


Il semblerait que vous souhaitiez récupérer votre maison... Ce que je
comprends ;-)
Mais le président du tribunal ne va pas ordonner une expulsion dans un
premier temps...



Rien n'est moins sur, si on explique qu'on a déjà accordé de larges délais
de paiement.

Vous pouvez dénoncer le bail de votre locataire pour raison de non
paiement, mais il faut encore que celui-ci souhaite quitter les lieux ce
qui n'est pas certain...



ERREUR GRAVE !!! La procédure judiciaire est faite pour cela. Donner un
congé serait la pire des chose à ce stade.

Le Tribunal va constater *l'acquisition de la clause résolutoire*.

Si vous donnez un congé, cela permettrait au locataire de contester.

Quand on engage la procédure d'expulsion au Tribunal, il faut éviter toute
action qui pourrait être regardée comme une marche arrière.


Le mieux est d'essayer de négocier avec votre locataire vous même...
Etablissez le dialogue... Si vous êtes prête à ne pas percevoir vos
loyers, négocier un départ des lieux sans autre poursuite... C'est un
argument en votre faveur à faire comprendre à votre locataire...



*Pas au bout de 18 mois*, c'est déjà trop tard.

Et la procédure au Tribunal lui permettra au moins, si au final le Préfet
choisi le maintien dans les lieux, d'être indemnisé par l'Etat.

--

Nul homme ne peut être accusé, arrêté ou détenu que dans les cas
déterminés par la loi et selon les formes qu'elle a prescrites.
-+- Déclaration des droits de l'homme et du citoyen
(26 août 1789) - Article VII -+-
Gomborombo
Le #15819561
"Peter Pan" 477e0e5e$0$859$

"Laurie" news: 477de14f$0$30107$

Notre locataire ne paie plus ses loyers depuis 1 an 1/2 ... :-(

On vient de remettre le dossier à un huissier. La procédure est hyper
longue... Notre affaire va passer au tribunal d'ici quelques mois.
L'huissier nous dit que nous pouvons nous y faire représenter par un
avocat (encore des frais !), mais pas obligé.

Ma question : est ce que nous risquons de perdre le procés si nous
n'avons pas d'avocat ?
(Tout est trés clair que le gars n'a pas payé son loyer. La seule chose
c'est qu'il pourrait apitoyer le jury car il est au rmi et vit avec une
femme et une enfant.)

Merci.


--

Laurie


Bonjour, vous l'avez dit la procédure est hyper longue.



Non ce n'est pas long il suffit de saisir le TI dont dépend sa commune

Il est préférable de
prendre votre avocat et qu'il soit spécialiste en immobilier.



Des salades; il suffit d'aller soi-même tout seul comme un grand devant le
juge et expliquer
que le type ne paie plus son loyer

Vous avez
attendu 1 an et demi pourqoi tout ce temps d'attente.
Bon courage.
Tentez de négocier avce le locataire des fois vaut mieux perdre un peu
pour récupérer rapidement votre bien.



Perte de temps de négocier après si longtemps; le juge lui accordera un
délai de paiement
pour rattraper et si un seul paiement n'est pas respecté = expulsion
Laurie
Le #15819501
Gomborombo a écrit :

Non ce n'est pas long il suffit de saisir le TI dont dépend sa commune



On est pas obligé de faire intervenir un huissier, tout d'abord ?
C'est ce que nous pensions...




--





Laurie
Flap
Le #15819471
"Laurie" news: 4780cb45$0$11080$
Gomborombo a écrit :

Non ce n'est pas long il suffit de saisir le TI dont dépend sa commune



On est pas obligé de faire intervenir un huissier, tout d'abord ?
C'est ce que nous pensions...




L'huissier, encore des frais simplement pour constater une situation qui est
évident à démontrer...
Personnellement je ne fais pas appel à eux pour ce genre de problème..
Le tribunal comprend parfaitement qu'un bailleur s'occupe personnellementd e
ses propres affaires et se présente sans constat d'huissier ou avocat...
maintenant, vérifiez bien que vous êtes carrée dans votre rédaction de bail,
prouvez vos relances éventuelles etc...
Fred
Le #15819401
Le Sun, 06 Jan 2008 15:51:07 +0100, Flap a écrit:

"Laurie" news: 4780cb45$0$11080$
Gomborombo a écrit :

Non ce n'est pas long il suffit de saisir le TI dont dépend sa commune



On est pas obligé de faire intervenir un huissier, tout d'abord ? C'est
ce que nous pensions...




L'huissier, encore des frais simplement pour constater une situation qui
est évident à démontrer...
Personnellement je ne fais pas appel à eux pour ce genre de problème..
Le tribunal comprend parfaitement qu'un bailleur s'occupe
personnellementd e ses propres affaires et se présente sans constat
d'huissier ou avocat... maintenant, vérifiez bien que vous êtes carrée
dans votre rédaction de bail, prouvez vos relances éventuelles etc...



Bien sur, et donc le juge va s'asseoir sur l'article 24 de la loi du 6
juillet 1989 qui fait *obligation* de recourir à un Huissier ???

NON !!!

Sérieusement, le minimum est de faire appel à un Huissier *C'EST LA LOI*.

Article 24
Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 art. 100 (JORF 19 janvier
2005).

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de
location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes
convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que
deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat
de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au
représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec
demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin
qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les
aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services
sociaux compétents.

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les
conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code
civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de
résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de
paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location
et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par
le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir
joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions
des alinéas précédents ainsi que du premier alinéa de l'article 6 de la
loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en oeuvre du droit au
logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds
de solidarité pour le logement dont l' adresse est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en
application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le
commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze
jours à compter de la signification du commandement au locataire. A
défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou
intérêts de retard.

Les dispositions du deuxième alinéa sont applicables aux assignations
tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par
l'existence d'une dette locative du preneur. Elles sont également
applicables aux demandes reconventionnelles aux fins de constat ou de
prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative,
la notification au représentant de l'Etat incombant au bailleur.

--
Nul ne peut être puni qu'en vertu d'une loi établie et promulguée
antérieurement au délit, et légalement appliquée.
-+- Déclaration des droits de l'homme et du citoyen
(26 août 1789) - Article VIII -+-
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