Locataire qui ne paie pas son loyer

Le
Sylvain
Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur qui ne
paie pas le loyer, et que le propriétaire ne parvient pas à virer ce
squatteur.

Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement occupé par le
squatteur, vie avec le squatteur et déclare a toutes les administrations ce
logement comme étant sa résidence principale et ensuite change les serrures
parce que c'est chez lui et même c'est sa résidence principale ?



--
Ne pas prévoir, c'est déjà gémir
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Thierry VIGNAUD
Le #21331431
On Sat, 6 Mar 2010 20:36:10 +0100, "Sylvain" wrote:


Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur qui ne
paie pas le loyer, et que le propriétaire ne parvient pas à virer ce
squatteur.

Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement occupé par le
squatteur, vie avec le squatteur et déclare a toutes les administrations ce
logement comme étant sa résidence principale et ensuite change les serrures
parce que c'est chez lui et même c'est sa résidence principale ?



A mon avis, on est dans le cas d'une violation de domicile.

La propriété est distincte de celle du domicile. Si un propriétaire loue un
appartement à un locataire, c'est le domicile du locataire, pas celui du
propriétaire, même si le locataire ne paie pas son loyer.

S'il doit y avoir expulsion cela passe par une décision de justice,
éventuellement exécutée par la force publique.

Article 226-4 du Code pénal
"L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de
manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le
permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15000 euros d'amende."

Thierry VIGNAUD
Emetteurs radio et TV :
http://pagesperso-orange.fr/tvignaud
Syndic
Le #21331421
Sylvain a écrit :

Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur qui
ne paie pas le loyer, et que le propriétaire ne parvient pas à virer ce
squatteur.




Un locataire, même ne payant plus son loyer, n'est pas un squatteur. Il
a un titre et tant qu'un jugement n'est pas intervenu, le propriétaire
ne peut rien faire.

Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement occupé
par le squatteur, vie avec le squatteur et déclare a toutes les
administrations ce logement comme étant sa résidence principale et
ensuite change les serrures parce que c'est chez lui et même c'est sa
résidence principale ?



Pénétrer dans le logement serait déjà un délit pénal sévèrement
réprimé (violation de domicile). Si en plus il y a des voies de fait,
c'est une condamnation sévère en correctionnelle.

Il y une procédure : faire délivrer un commandement de payer par
huissier, si pas de paiement, faire prononcer la résiliation du bail par
le TI. Conseil perso : ne pas demander le paiement du loyer car dans ce
cas le juge accorde quasi automatiquement des délais pour apurer la
dette (jusqu'à 2 ans) pendant lesquels le locataire indélicat pourra
tranquillement continuer à ne pas payer.

La vraie vie, c'est pas du cinéma américain.
Sylvain
Le #21331751
Thierry VIGNAUD wrote:

A mon avis, on est dans le cas d'une violation de domicile.

La propriété est distincte de celle du domicile. Si un propriétaire
loue un appartement à un locataire, c'est le domicile du locataire,
pas celui du propriétaire, même si le locataire ne paie pas son loyer.

S'il doit y avoir expulsion cela passe par une décision de justice,
éventuellement exécutée par la force publique.

Article 226-4 du Code pénal
"L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de
manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la
loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15000 euros
d'amende."





Et si le propriétaire déclare que c'est sont domicile, et déclare a toute
les administrations que c'est sa résidence principal ?

Et si le propriétaire est rester plus de 48 heures dans sa propre
propriétée, il faut un arrêté d'expultion pour faire partir le propriétaire
de son propre logement ?

--
Ne pas prévoir, c'est déjà gémir
Léonard de Vinci
svbeev
Le #21332921
Syndic news:4b92b7bc$0$8904$:

Sylvain a écrit :

Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur
qui ne paie pas le loyer, et que le propriétaire ne parvient pas à
virer ce squatteur.




Un locataire, même ne payant plus son loyer, n'est pas un squatteur.
Il a un titre et tant qu'un jugement n'est pas intervenu, le
propriétaire ne peut rien faire.

Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement occupé
par le squatteur, vie avec le squatteur et déclare a toutes les
administrations ce logement comme étant sa résidence principale et
ensuite change les serrures parce que c'est chez lui et même c'est sa
résidence principale ?



Pénétrer dans le logement serait déjà un délit pénal sévèrement
réprimé (violation de domicile). Si en plus il y a des voies de fait,
c'est une condamnation sévère en correctionnelle.

Il y une procédure : faire délivrer un commandement de payer par
huissier, si pas de paiement, faire prononcer la résiliation du bail
par le TI. Conseil perso : ne pas demander le paiement du loyer car
dans ce cas le juge accorde quasi automatiquement des délais pour
apurer la dette (jusqu'à 2 ans) pendant lesquels le locataire
indélicat pourra tranquillement continuer à ne pas payer.

La vraie vie, c'est pas du cinéma américain.




Non en cas de délais de paiement, le locataire ne peut pas continuer de
ne pas payer car le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire
est subordonnée à l'apurement de la dette dans le délai et selon les
modalités déterminées par le jugement ou l'ordonnance, mais également le
paiement du loyer courant. Donc si le locataire ne paie pas le loyer
courant et/ou les échéances fixées pour apurer la dette, il est déchu,
sans nouvelle procédure, du bénéfice des délais accordés, la clause
résolutoire suspendue retrouve son plein effet et le bailleur peut
poursuivre l'expulsion.
Syndic
Le #21333781
svbeev a écrit :
Syndic news:4b92b7bc$0$8904$:

Sylvain a écrit :
Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur
qui ne paie pas le loyer, et que le propriétaire ne parvient pas à
virer ce squatteur.



Un locataire, même ne payant plus son loyer, n'est pas un squatteur.
Il a un titre et tant qu'un jugement n'est pas intervenu, le
propriétaire ne peut rien faire.

Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement occupé
par le squatteur, vie avec le squatteur et déclare a toutes les
administrations ce logement comme étant sa résidence principale et
ensuite change les serrures parce que c'est chez lui et même c'est sa
résidence principale ?


Pénétrer dans le logement serait déjà un délit pénal sévèrement
réprimé (violation de domicile). Si en plus il y a des voies de fait,
c'est une condamnation sévère en correctionnelle.

Il y une procédure : faire délivrer un commandement de payer par
huissier, si pas de paiement, faire prononcer la résiliation du bail
par le TI. Conseil perso : ne pas demander le paiement du loyer car
dans ce cas le juge accorde quasi automatiquement des délais pour
apurer la dette (jusqu'à 2 ans) pendant lesquels le locataire
indélicat pourra tranquillement continuer à ne pas payer.

La vraie vie, c'est pas du cinéma américain.




Non en cas de délais de paiement, le locataire ne peut pas continuer de
ne pas payer car le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire
est subordonnée à l'apurement de la dette dans le délai et selon les
modalités déterminées par le jugement ou l'ordonnance, mais également le
paiement du loyer courant. Donc si le locataire ne paie pas le loyer
courant et/ou les échéances fixées pour apurer la dette, il est déchu,
sans nouvelle procédure, du bénéfice des délais accordés, la clause
résolutoire suspendue retrouve son plein effet et le bailleur peut
poursuivre l'expulsion.



svbeev, ce que vous dites est tout à fait exact, mais c'est la théorie.
Faites moi l'honneur de croire que j'ai une petite expériences de la
chose et que, dans la réalité, ce n'est pas si simple. Effectivement, la
clause résolutoire redevient effective mais reste subordonné à la trêve
hivernale (sans compter le relogement qui dépend du préfet), ce qui fait
que si le locataire cesse à nouveau de payer au début de l'hiver, le
bailleur est reparti pour jusqu'au printemps. Les meubles sur le
trottoir, c'est de l'image d'Epinal aujourd'hui.

L'expérience prouve que, quand il y défaut de paiement, 1°) il ne faut
pas attendre l'accumulation de la dette avant d'envoyer le commandement
de payer et d'engager la procédure de résiliation du bail, 2°) il vaut
mieux renoncer à demander le paiement des loyers en retard car ainsi le
juge n'a pas la possibilité de maintenir le locataire dans les lieux.
Dans ce cas, on n'a que 5 ans pour réclamer les loyers en retard au lieu
de 30 ans après un jugement. Mais quelle importance ?
Antoine
Le #21333891
Le 06/03/2010, Sylvain a pianoté :
Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur qui ne
paie pas le loyer, et que le propriétaire ne parvient pas à virer ce
squatteur.

Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement occupé par le
squatteur, vie avec le squatteur et déclare a toutes les administrations ce
logement comme étant sa résidence principale et ensuite change les serrures
parce que c'est chez lui et même c'est sa résidence principale ?



Ce n'est pas plus simple d'attendre que cet occupant sorte et de
changer les serrures en son absence ?
Séb.
Le #21333961
Le 07/03/2010 10:07, Syndic a écrit :
svbeev a écrit :
Syndic news:4b92b7bc$0$8904$:
Sylvain a écrit :
Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur
qui ne paie pas le loyer, et que le propriétaire ne parvient pas à
virer ce squatteur.



Un locataire, même ne payant plus son loyer, n'est pas un squatteur .
Il a un titre et tant qu'un jugement n'est pas intervenu, le
propriétaire ne peut rien faire.

Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement o ccupé
par le squatteur, vie avec le squatteur et déclare a toutes les
administrations ce logement comme étant sa résidence principale et
ensuite change les serrures parce que c'est chez lui et même c'est sa
résidence principale ?


Pénétrer dans le logement serait déjà un délit pénal sé vèrement
réprimé (violation de domicile). Si en plus il y a des voies de f ait,
c'est une condamnation sévère en correctionnelle.

Il y une procédure : faire délivrer un commandement de payer par
huissier, si pas de paiement, faire prononcer la résiliation du bai l
par le TI. Conseil perso : ne pas demander le paiement du loyer car
dans ce cas le juge accorde quasi automatiquement des délais pour
apurer la dette (jusqu'à 2 ans) pendant lesquels le locataire
indélicat pourra tranquillement continuer à ne pas payer.

La vraie vie, c'est pas du cinéma américain.




Non en cas de délais de paiement, le locataire ne peut pas continuer de
ne pas payer car le bénéfice de la suspension de la clause résol utoire
est subordonnée à l'apurement de la dette dans le délai et selon les
modalités déterminées par le jugement ou l'ordonnance, mais ég alement le
paiement du loyer courant. Donc si le locataire ne paie pas le loyer
courant et/ou les échéances fixées pour apurer la dette, il est déchu,
sans nouvelle procédure, du bénéfice des délais accordés, la clause
résolutoire suspendue retrouve son plein effet et le bailleur peut
poursuivre l'expulsion.


svbeev, ce que vous dites est tout à fait exact, mais c'est la théo rie.
Faites moi l'honneur de croire que j'ai une petite expériences de la
chose et que, dans la réalité, ce n'est pas si simple. Effectivemen t, la
clause résolutoire redevient effective mais reste subordonné à la trêve
hivernale (sans compter le relogement qui dépend du préfet), ce qui fait
que si le locataire cesse à nouveau de payer au début de l'hiver, l e
bailleur est reparti pour jusqu'au printemps. Les meubles sur le
trottoir, c'est de l'image d'Epinal aujourd'hui.

L'expérience prouve que, quand il y défaut de paiement, 1°) il ne faut
pas attendre l'accumulation de la dette avant d'envoyer le commandement
de payer et d'engager la procédure de résiliation du bail, 2°) il vaut
mieux renoncer à demander le paiement des loyers en retard car ainsi le
juge n'a pas la possibilité de maintenir le locataire dans les lieux.
Dans ce cas, on n'a que 5 ans pour réclamer les loyers en retard au l ieu
de 30 ans après un jugement. Mais quelle importance ?



oui. moi l'agence (je suis locataire) elle attend pas... 1 mois maxi, au
2ème ça commence les recommandés, huissiers...
exemple : là j'ai pas pu payer la totalité de février (cause autres dépenses
imprévues + le tiers des impôts), j'ai envoyé un mail en disant que je
pouvais payer les 2/3, l'agence m'a répondu , ok, vous avez jusqu'à c elui
d'avril pour régulariser le retard.
mais je vois le cas d'un voisin.
il y a 1 an, il dépose le bilan (artisan), donc plus de revenus, seule sa
femme travaille à mi-temps
après moults recommandés, huissiers... l'agence a carrément laissé tomber la
gestion du bien et renvoyé celle-ci au propriétaire directement, qui a
assigné le locataire au tribunal.
Y en a pour 8000 euros quand même !
le voisin a déménagé sans laisser d'adresse... laissant l'appart da ns un
état lamentable (trous dans les murs, chevilles partout, peinture à r efaire,
portillon arraché, etc.)
alain
Le #21334231
Sylvain
Thierry VIGNAUD wrote:
>
> A mon avis, on est dans le cas d'une violation de domicile.
>
> La propriété est distincte de celle du domicile. Si un propriétaire
> loue un appartement à un locataire, c'est le domicile du locataire,
> pas celui du propriétaire, même si le locataire ne paie pas son loyer.
>
> S'il doit y avoir expulsion cela passe par une décision de justice,
> éventuellement exécutée par la force publique.
>
> Article 226-4 du Code pénal
> "L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de
> manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la
> loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15000 euros
> d'amende."
>


Et si le propriétaire déclare que c'est sont domicile, et déclare a toute
les administrations que c'est sa résidence principal ?

Et si le propriétaire est rester plus de 48 heures dans sa propre
propriétée, il faut un arrêté d'expultion pour faire partir le propriétaire
de son propre logement ?



Vous pensez que le propriétaire en question peut demander l'appui d'une
législation qu'il bafoue au même moment ?

Alain
svbeev
Le #21334531
Syndic $:

svbeev a écrit :
Syndic news:4b92b7bc$0$8904$:

Sylvain a écrit :
Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur
qui ne paie pas le loyer, et que le propriétaire ne parvient pas à
virer ce squatteur.



Un locataire, même ne payant plus son loyer, n'est pas un squatteur.
Il a un titre et tant qu'un jugement n'est pas intervenu, le
propriétaire ne peut rien faire.

Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement occupé
par le squatteur, vie avec le squatteur et déclare a toutes les
administrations ce logement comme étant sa résidence principale et
ensuite change les serrures parce que c'est chez lui et même c'est sa
résidence principale ?


Pénétrer dans le logement serait déjà un délit pénal sévèrement
réprimé (violation de domicile). Si en plus il y a des voies de fait,
c'est une condamnation sévère en correctionnelle.

Il y une procédure : faire délivrer un commandement de payer par
huissier, si pas de paiement, faire prononcer la résiliation du bail
par le TI. Conseil perso : ne pas demander le paiement du loyer car
dans ce cas le juge accorde quasi automatiquement des délais pour
apurer la dette (jusqu'à 2 ans) pendant lesquels le locataire
indélicat pourra tranquillement continuer à ne pas payer.

La vraie vie, c'est pas du cinéma américain.




Non en cas de délais de paiement, le locataire ne peut pas continuer de
ne pas payer car le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire
est subordonnée à l'apurement de la dette dans le délai et selon les
modalités déterminées par le jugement ou l'ordonnance, mais également le
paiement du loyer courant. Donc si le locataire ne paie pas le loyer
courant et/ou les échéances fixées pour apurer la dette, il est déchu,
sans nouvelle procédure, du bénéfice des délais accordés, la clause
résolutoire suspendue retrouve son plein effet et le bailleur peut
poursuivre l'expulsion.



svbeev, ce que vous dites est tout à fait exact, mais c'est la théorie.
Faites moi l'honneur de croire que j'ai une petite expériences de la
chose et que, dans la réalité, ce n'est pas si simple.



Je vous fais tous les honneurs que vous voulez et ce d'autant que la nature
de votre implication sur le sujet découle assez naturellement de votre
pseudo, ce qui ne m'empêche pas de penser que j'ai une petite légitimité à
aborder la question, voire à vous opposer, dans une certaine mesure, la
contradiction.



Effectivement, la
clause résolutoire redevient effective mais reste subordonné à la trêve
hivernale (sans compter le relogement qui dépend du préfet), ce qui fait
que si le locataire cesse à nouveau de payer au début de l'hiver, le
bailleur est reparti pour jusqu'au printemps. Les meubles sur le
trottoir, c'est de l'image d'Epinal aujourd'hui.



Ce que vous écrivez est exact mais vaut aussi dans les mêmes termes pour
les expulsions prononcées directement sans suspension préalable de la
clause résolutoire.
Tout cela n'est qu'une question de timing et si le jugement ou l'ordonnance
de référé est rendu après le mois de juin, il est en réalité fort peu
probable que le concours de la force publique soit acccordé suffisamment
rapidement pour exécuter l'expulsiohn avant la période hivernale, sauf,
peut être, si le juge ordonne, en application de l'article 62 de la loi du
09 juillet 1991 la réduction ou la suppression du délai de deux mois qui
doit s'écouler entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion,
ce qui n'est quasiment jamais le cas pour les locataires par opposition aux
occupants sans droit ni titre (et encore).

Donc, les délais de paiement évnetuellement accordés différent le point de
départ d'un mois ou deux, en tout et pour tout, si le locataire est résolu
de ne pas respecter les délais accordés ou s'il ne le peut pas. Voilà
pourquoi j'ai réagi car votre propos que je rappêlle ici :

" le juge accorde quasi automatiquement des délais pour apurer la dette
(jusqu'à 2 ans) pendant lesquels le locataire indélicat pourra
tranquillement continuer à ne pas payer."

Laisse à penser que le locataire qui bénéficie de délais de paiement peut
impunément se dispenser de payer pendant toute la durée des délais accordés
sans que le propriétaire n'en puisse mais.


L'expérience prouve que, quand il y défaut de paiement, 1°) il ne faut
pas attendre l'accumulation de la dette avant d'envoyer le commandement
de payer et d'engager la procédure de résiliation du bail,



Là je suis d'accord .

2°) il vaut
mieux renoncer à demander le paiement des loyers en retard car ainsi le
juge n'a pas la possibilité de maintenir le locataire dans les lieux.



Affirmation intéressante sur le plan du droit pur, à laquelle je ne
souscris pas.
En effet, l'article 24 de la loi de 89 qui permet au juge ,même d'office,
(toçut et là)d'accorder des délais de paiement et de suspendre le jeux de
la clause résolutoire est comme le savez d'ordre public et pour ma part, je
ne vois rien qui interdise au juge, sans condamner au paiement
puisqu'aucune demande n'est faite en ce sens, de constater l'existence de
la dette et de fixer des modalités de remboursement qui, si elles sont
respectées, emporteront suspension des effets de la clause résolutoire.

Votre propos me fait penser à un autre débat qui anime les professionnels
sur la possibilité de suspendre la clause résolutoire dans le cas d'une
dette apurée postérieurement non seulement au commandement mais également à
l'assignation, certains voyant dans l'absence de dette au moment où le juge
statue, l'impossibilité pouer lui d'accorder des délais puisqu'il n'y a par
hypothèse pas de condamnation en paiementr, partant, l'impossibilité de
suspendre le jeu de la clause résolutoire.


Dans ce cas, on n'a que 5 ans pour réclamer les loyers en retard au lieu
de 30 ans après un jugement. Mais quelle importance ?



Le délai de prescription des jugements n'est plus de 30 ans depuis la loi
du 17 juin 2008.
svbeev
Le #21334521
Antoine news::

Le 06/03/2010, Sylvain a pianoté :
Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur
qui ne paie pas le loyer, et que le propriétaire ne parvient pas à
virer ce squatteur.



Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement occupé
par le squatteur, vie avec le squatteur et déclare a toutes les
administrations ce logement comme étant sa résidence principale et
ensuite change les serrures parce que c'est chez lui et même c'est sa
résidence principale ?



Ce n'est pas plus simple d'attendre que cet occupant sorte et de
changer les serrures en son absence ?






Plus simple surement, plus dangereux aussi....
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