agence immo et courtier

MichelB a présenté l'énoncé suivant :

Si il s'avère que le mandat n'a pas été inclus dans le compromis de vente
(alors que l'insertion reste une pratique courante et devient dès lors
difficilement repérable par un acquéreur qui recherche un document
spécifique) il s'avère qu'il peut avoir été donné oralement suite à la
sollicitation de l'agence.

Quel mandat ? Le mandat signé par le vendeur peut être allégué à titre
accessoire dans une convention synallagmatique engageant vendeur et
acquéreur, si l'agence y voit un moyen de rappeler ses droits.
Mais je vois mal, à quel titre, un mandat de recherche de financement
pourrait être allégué, surtout s'il s'agit d'un simple entente verbale
!

Nous sommes alors dans le domaine de la preuve. Or il nous est précisé :
"l'agence m'a directement demandé tous mes documents afin que ma recherche de
financement soit faite par leur courtier."

Domaine de la preuve ? Art 1341 Code Civil
En l'absence de document écrit engageant les parties, la preuve
testimoniale est irrecevable au dessus de 1500 euros.
Même l'adminicule prévu au 1347 me semble inapplicable puisqu'il
envisage, à défaut de document formel, un commencement de preuve par
écrit émanant du défendeur et pouvant lui être opposable.
Le juge en appréciant la valeur.
Or ici, on n'a que la parole de "Brigitte".

Si le moindre document financier a été transmis à l'agence

A-t-elle remis une décharge établissant de façon explicite qu'elle leur
confiait la recherche de prêt et était, de ce fait, dispensée d'agir ?
Et qu'en cas d'échec du négociateur, elle serait libérée de toute
obligation ?
On peut déduire du récit inquiet de "Brigitte" que ce n'est pas le cas.

acceptés c'est qu'elle a accepté un mandat dont le périmètre n'est pas
circonscrit à ce stade. Mais il est probable que l’absence de précision
profitera à l'acquéreur non professionnel.

Si rien n'interdit à une agence de conseiller l'acquéreur dans ses
démarches, jouant un rôle d'intermédiaire financier, celui-ci doit être
bien distinct de celui d'intermédiaire immobilier, et les obligations
de chaque partie doivent être consignées par écrit conformément au
droit commun.

--
Mort du journalisme citoyen :
http://christian.navis.over-blog.com

On 13 fév, 20:31, Brigitte <maxros...@gmail.com> wrote:

Bonsoir,
j'ai signé un compromis de vente pour l'achat d'une maison. l'agence m' a direcement demandé tous mes documents afin que ma recherche de financem ent soit faite par leur courtier.
le délai pour obtenir un prêt est passé. l'agence me met en demeure de lui donner un accord ou un refus provenant d'une banque.
bien entendu je n'ai fait aucune démarche étant donné que j'ai donn é mandat au courtier, via l'agence, pour trouver mon prêt.
l'agence me dit que le courtier n'a pas déposé mon dossier car ça n e passe pas. le courtier me dit que mon dossier ne passait pas et que donc c'est à moi de me débrouiller pour avoir un refus car lui ne l'a pas pr ésenté.
ca me donne une impression d'arnaque : que j'aie mon prêt ou pas je vai s devoir payer les frais d'agence car en cas de refus, l'agence et le court ier se dégagent en disant que c'est à moi de faire le travail.
a qui faut-il dénoncer ces pratiques, et ai je un moyen de me sortir de ce bourbier (ma banque ne veut pas me faire de refus de pret car elle dit d'emblée qu'elle ne m'accordera pas le prêt, idem pour deux autres banq ues vues, ça ne passe pas à cause d'un premier pret auto et donc imposs ible de résussir à faire passer mon dossier en commission, je me retrou ve totalement coincé.)
je précise que quand j'ai signé le compromis l'agent a fait une simul avec tous mes documents et m'a dit que ça passait que c'était ok. sino n il n'aurait (d'aprés ses dires) pas accepté de faire signer le compro mis ... je pense aujourd'hui que j'ai été mené en bateau.

Merci pour vos réponses.

venez me voir la consultation est égale à 100 e au lieu de ne pas
vouloir payer pour obtenir un conseil

Le 16/02/2013 20:25, Christian Navis a écrit :

MichelB a présenté l'énoncé suivant :

Si il s'avère que le mandat n'a pas été inclus dans le compromis de vente (alors que l'insertion reste une pratique
courante et devient dès lors difficilement repérable par un acquéreur qui recherche un document spécifique) il s'avère
qu'il peut avoir été donné oralement suite à la sollicitation de l'agence.

Quel mandat ? Le mandat signé par le vendeur peut être allégué à titre accessoire dans une convention synallagmatique
engageant vendeur et acquéreur, si l'agence y voit un moyen de rappeler ses droits.
Mais je vois mal, à quel titre, un mandat de recherche de financement pourrait être allégué, surtout s'il s'agit d'un
simple entente verbale !

Pour la suite l'abréviation AI signifie : agence immobilière ou agent immobilier selon.

J'évoque successivement 3 mandats :
1) celui confié à l'agence par le vendeur (mandat de vente)
2) celui donné par un acquéreur pour rechercher un bien (mandat de recherche)
3) celui donné pour la recherche d'un financement

J'ai réagi à l'affirmation suivante de Moisse :

"Par contre le vendeur risque de se révéiller et lui ne tiendra pas compte des agissements de l'agence qui ne le
concerent pas. "

Je dis que dans l'immense majorité des cas le vendeur a confié un mandat de vente à l'agence même si l'agence a fait
signé un mandat de recherche à l'acquéreur ensuite.
Si un mandat de vente a été signé je ne vois pas en quoi les agissements de l'agence ne concerne pas le vendeur.
L'agent immobilier a un devoir de conseil.
Même si le vendeur peut se retourner contre l'acquéreur qui n'a pas respecté l'obligation qui lui était faite de
rechercher un financement rien ne l'empêche d'attraire l'agent immobilier si il pense qu'il n'a pas procédé à toutes les
diligences nécessaires. Le législateur s'est même fendu d'un article spécifique (C. Civ art. 1992) en complément des
articles relatifs à l’exécution des contrats et ceux relatifs à la responsabilité civile.
Il a déjà été jugé que dans son obligation de moyens l'agent immobilier devait s'assurer de la solvabilité même
apparente de l'acquéreur.
Alors si le vendeur ne tient pas compte "des agissements de l'agence" pour reprendre les termes de Moisse c'est possible
mais c'est un choix. Un choix pas forcément judicieux, l'agence étant souvent plus solvable que l'acquéreur défaillant
ne serait-ce que parce qu'elle a obligation de souscrire une garantie.

Nous sommes alors dans le domaine de la preuve. Or il nous est précisé :
"l'agence m'a directement demandé tous mes documents afin que ma recherche de financement soit faite par leur courtier."

Domaine de la preuve ? Art 1341 Code Civil
En l'absence de document écrit engageant les parties, la preuve testimoniale est irrecevable au dessus de 1500 euros.
Même l'adminicule prévu au 1347 me semble inapplicable puisqu'il envisage, à défaut de document formel, un commencement
de preuve par écrit émanant du défendeur et pouvant lui être opposable.
Le juge en appréciant la valeur.
Or ici, on n'a que la parole de "Brigitte".

Brigitte nous a dit qu'elle avait donné mandat pour la recherche d'un financement dans un premier temps.
J'ai cité dans mon post précédent le type de clause qui peut être incluse dans un compromis de vente.
Pour un profane qui signe 1 ou 2 compromis dans sa vie cette clause peut passer totalement inaperçue.
Le mandat de recherche de financement ne fait souvent pas l'objet d'un document distinct du compromis.
C'était ma 2ème réponse à Moisse. Il est beaucoup plus fréquent qu'il n'a l'air de le penser que les AI demandent qu'on
leur confie ce mandat qui peut s'avérer juteux par le système de rétro-commission. La première chose que doit faire
Brigitte c'est de relire le compromis attentivement. En général quand un AI dit qu'il s'occupe du financement le
compromis type de l'agence le prévoit expressément. Reste à le vérifier sur le compromis signé.

Si le moindre document financier a été transmis à l'agence

A-t-elle remis une décharge établissant de façon explicite qu'elle leur confiait la recherche de prêt et était, de ce
fait, dispensée d'agir ?
Et qu'en cas d'échec du négociateur, elle serait libérée de toute obligation ?
On peut déduire du récit inquiet de "Brigitte" que ce n'est pas le cas.

Le récit de Brigitte commence par " j'ai donné mandat au courtier, via l'agence, pour trouver mon prêt"

Si c'est le cas elle a nécessairement fournit des documents que l'AI ne peut réclamer au seul titre des autres mandats
(que celui de recherche de financement) particulièrement les relevés bancaires des 3 derniers mois.
Il est plus que probable que des demandes de documents complémentaires ont été faites par écrit ou par mail.
Si le courtier a été saisi de la demande ce qui semble quand même le cas le plus probable, il serait extraordinaire que
à la fois l'AI et lui nient avoir étudié le dossier.

Brigitte nous donnant des informations contradictoires (j'ai donné mandat, rien d'écrit) j'en déduis:
- qu'elle a réellement donné mandat (de recherche de financement pour les tatillons) sur la suggestion de l'AI. j'en
suis même à peu près sûr dans la mesure où elle parle de courtier de l'agence ce qui ressemble à des raccourcis verbaux
que j'ai souvent entendus.
- que c'est une pratique courante de l'agence de proposer ledit mandat et qu'il n'est pas exclu que l'on retrouve une
clause relative à ce mandat après lecture attentive du compromis.
- que si ce n'est pas le cas en l’absence de mandat express il est possible voire probable qu'un début de preuve écrite
existe sous la forme d'une demande écrite de pièces telles que des relevés bancaires ou autres.

La question intéressante que vous soulevez est "si l'existence d'un mandat oral de recherche de financement est prouvée
est-ce que ça la dispensait d'agir par ses propres moyens?" (j'espère traduire correctement votre interrogation).
Par rapport au vendeur la question est légitime si cette recherche de financement ne figure pas au compromis.
Par rapport à l'AI (un professionnel) qui n'aurait pas établit par écrit ce mandat et à fortiori ne l'aurait pas
inscrit dans un registre je n'ai pas trop de doute sur la réponse qui sera retenue.

--

Cordialement,
MichelB

MichelB a exposé le 16/02/2013 :

Dans la mesure ou un ou plusieurs mandats ont été donné(s) :
vente/recherche/financement, l'on ne voit pas ce qui empêcherait toute
recherche en responsabilité de l'agence par un cocontractant.

Pour revenir à l'existence d'un mandat de financement un début de preuve peut
être apporté si des documents financiers ont été fournis à l'agence (relevés
de compte fiches de paye et autres). Et ça semble bien le cas (<<l'agence m'a
direcement demandé tous mes documents>>)

L'agence a pu demander des documents en vue de vérifier la capacité
d'achat du candidat acquéreur. Elle se bornera à reconnaître pour
éviter tout reproche du vendeur, avoir reçu quelques bulletins de
salaires, un contrat de travail, un avis d'imposition...
Je suis assez tenté de dire que l'agent a été des plus légers, ou ne
s'est pas apperçu lors des simulations de la présence vraissemblable de
prêts à la consommation, ce qui n'est visible que sur une série de
relevés de compte.
Pour ce qui est de la pratique des agences immobilières, peut-être
qu'elles jugent de la capacité de leur interlocuteur à appréhender les
dossiers, mais j'en ai fréquenté quelques unes ces dernières années
surtout comme acquéreur et je peux citer les noms : FONCIA - L'ADRESSE
- AVIS - CENTURY 21 ... et aucune après visite ne m'a demandé autre
chose qu'un bon de visite, et encore pas même à chaque fois.
J'ignorai donc les pratiques relevées.
En tant que vendeur je n'ai eu qu'à signer un mandat exclusif de 2 mois
puis des mandats simples à l'échéance du premier.
Je n'aurai pas signé un compromis comportant mandat de recherche de
financement pour le compte de l'acheteur, c'est un sujet qui ne me
concerne pas comme partie au contrat.

Le 17/02/2013 09:07, moisse a écrit :

MichelB a exposé le 16/02/2013 :

Dans la mesure ou un ou plusieurs mandats ont été donné(s) : vente/recherche/financement, l'on ne voit pas ce qui
empêcherait toute recherche en responsabilité de l'agence par un cocontractant.

Pour revenir à l'existence d'un mandat de financement un début de preuve peut être apporté si des documents financiers
ont été fournis à l'agence (relevés de compte fiches de paye et autres). Et ça semble bien le cas (<<l'agence m'a
direcement demandé tous mes documents>>)

L'agence a pu demander des documents en vue de vérifier la capacité d'achat du candidat acquéreur. Elle se bornera à
reconnaître pour éviter tout reproche du vendeur, avoir reçu quelques bulletins de salaires, un contrat de travail, un
avis d'imposition...
Je suis assez tenté de dire que l'agent a été des plus légers, ou ne s'est pas apperçu lors des simulations de la
présence vraissemblable de prêts à la consommation, ce qui n'est visible que sur une série de relevés de compte.
Pour ce qui est de la pratique des agences immobilières, peut-être qu'elles jugent de la capacité de leur interlocuteur
à appréhender les dossiers, mais j'en ai fréquenté quelques unes ces dernières années surtout comme acquéreur et je peux
citer les noms : FONCIA - L'ADRESSE - AVIS - CENTURY 21 ... et aucune après visite ne m'a demandé autre chose qu'un bon
de visite, et encore pas même à chaque fois.
J'ignorai donc les pratiques relevées.
En tant que vendeur je n'ai eu qu'à signer un mandat exclusif de 2 mois puis des mandats simples à l'échéance du premier.
Je n'aurai pas signé un compromis comportant mandat de recherche de financement pour le compte de l'acheteur, c'est un
sujet qui ne me concerne pas comme partie au contrat.

Votre réponse avait échappé à mon attention.

Je comprends bien qu'on ne vous aie pas proposé un mandat de financement si vous avez indiqué que vous financiez sur
vos deniers personnels ou si vous étiez en amont de la signature de crédit.

Les investigations d'un courtier ou d'un organisme de crédit vont bien au delà de ce qu'est en mesure de réclamer une
agence immobilière. Vous devrez fournir 3 mois de relevés bancaires et selon votre situation diverses attestations.
Il se trouve que depuis quelques années je suis amené à négocier et signer des compromis de vente à divers titres
(gérant de SCI, mandataire) pour le compte d'amis ou de membres de la famille. Probablement parce que je suis installé
dans le sud et qu'ils sont soit dans le Nord soit en région parisienne.
Pour une seule transaction mon mandant souhaitait acquérir sans recourir à un emprunt. Bien sûr l'agence n'a pas proposé
ses services pour une recherche de financement, ni même demandé aucun document en rapport avec la solvabilité de
l'acquéreur que je représentais, se fiant apparemment à ma mine florissante.
Pour les autres j'avais 2 réactions des agences : soit on me proposait de donner mandat de recherche de financement,
soit le commercial m'adressait directement à correspondant chez un courtier en m'invitant à bien préciser que je venais
de sa part.
Et parmi les enseignes que vous citez 2 agences locales ont essayé de me diriger vers le même courtier, probablement le
plus rentable pour elles. Ma foi tant que ce n'est pas interdit je n'ai rien à redire. Ce n'est pas le cas des
commissions sur les diagnostics (ça relève de la même "philosophie"), le législateur ayant mis le holà à cette pratique.
Mon propos n'est pas de critiquer les agences en général même si en échangeant avec les commerciaux ou le responsable
force est de constater que la plupart manque de rigueur. Mais il faut reconnaitre que certaines ont l'art de capter des
mandats de vente ce qui fait qu'on revient régulièrement vers elles.
Pour information le schéma est le suivant : le courtier est commissionné par l'organisme de financement. En général ce
courtier réclame à l'acquéreur une autre commission qui n'est due que si le crédit est accordé. Mais je connais au moins
1 cas où le courtier a fait tellement trainer le dossier que l'acquéreur n'avait plus le choix de se retourner vers une
autre solution.
Le courtier se montre reconnaissant envers les intermédiaires qui lui adressent des clients.

Je n'ai pas la prétention de dire que ce que j'expose reflète une pratique universelle. Par contre ça correspond à ce
que j'ai constaté personnellement et aux propos de proches qui se sont faits pigeonner.