Je m'apprête à signer un dossier d'engagement + un bail commercial pour
l'acquisition d'appartements T2 dans une résidence (tourisme + personnes
âgées). Je serai propriétaire-bailleur, et les appartements seront loués en
meublé par un exploitant (statut LMP). Il s'agit d'une VEFA, livrable fin
octobre.
Je précise que les documents qu'il m'est demandé de signer sont
indissociables, puisque c'est un "package" : engagement d'achat et
engagement de bail commercial.
Or, 3 clauses me semblent discutables, et j'aurais souhaité avoir votre
avis.
1. Dans le dossier d'engagement d'achat, il est indiqué ceci :
"Le client ayant consenti un bail à l'exploitant, s'engage à établir, lors
de la signature de l'acte authentique, une procuration au bénéfice du syndic
de copropriété de la résidence, afin de se substituer à lui pour effectuer
la livraison de son bien à l'exploitant après remise des clés."
Or, il est précisé un peu plus loin :
"Le vendeur sera tenu à la garantie des vices apparents lors de la mise à
disposition de l'acquéreur dans les termes de l'article 1642-1 du Code
Civil, étant précisé que le vendeur en sera déchargé si, dans le délai fixé
audit article, l'acquéreur n'a pas dénoncé les vices qu'il aurait constatés.
Il en sera de même, dans des conditions identiques, des défauts de
conformité par rapport aux spécifications de l'acte de vente."
Autrement dit, je ne suis pas "invité" à la réception des travaux, donc je
ne pourrai pas émettre de réserves, et dans le même temps, si je ne dénonce
pas les vices apparents ou les défauts de conformité, je ne pourrai pas me
retourner contre le promoteur. Ca me semble un peu fort...
Je précise en outre que le bail stipule que j'aurai, en tant que bailleur, à
ma charge les grosses réparations (article 606 du code civil), ainsi que les
travaux de rénovation, réparation et réhabilitation des éléments extérieurs
(peinture, ouvertures, VRD, etc.).
Au vu de ces différents éléments, la clause qui stipule que la réception des
appartements se fera "sans moi" n'est-elle pas abusive ?
Si oui, pensez-vous que je puisse signer (je n'ai pas le choix si je
souhaite acquérir ce bien), et le cas échéant me retourner contre le
promoteur ou l'exploitant en cas de problème constaté ultérieurement ?
2. Le bail commercial qu'il m'est demandé de signer indique ceci :
"Le bailleur promet unilatéralement au preneur, qui accepte cette promesse
en tant que telle, de lui proposer le renouvellement du bail commercial à
l'issue de la période de 9 ans et 6 mois, aux conditions du marché en
vigueur avec un minimum correspondant au loyer initial réindexé.
Sachant que le bail commercial est rédigé intégralement (et donc imposé) par
le futur exploitant, n'est-il pas abusif de devoir "promettre" le
renouvellement du bail commercial ?
Et que se passerait-il si, pour une raison quelconque, je ne souhaitais pas
renouveler le bail ?
3. Le bail commercial proposé indique également ceci :
"Pendant toute la durée du présent bail commercial, le bailleur s'interdit
de pénétrer sur le site, sauf accord du preneur, à l'exception de la période
de préavis de départ donné par le preneur".
Là encore, n'est-il pas abusif de se voir interdire, en tant que
propriétaire, de se rendre sur les lieux pendant 9 ans et 6 mois ? D'autant
plus que ce sera à moi de payer pour tous les frais indiqués ci-dessus, et
qu'il semble donc normal que je puisse me rendre sur place le cas échéant...
Et de plus, avec la clause précédente (promesse de renouvellement), je me
retrouve donc interdit de visite pendant 19 ans !!! Qu'en pensez-vous ?
Et si je signe quand même et que j'estime devoir me rendre sur les lieux,
que peut faire l'exploitant de la résidence contre moi ?
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Les clauses insérées dans le texte du bail peuvent paraître abusives, tout dépend du montant du loyer que le bailleur réclame au locataire exploitant... Votre investissement repose, je pense, sur une volonté d'acquérir un bien immobilier par l'économie d'impôt que procure ce type de montage (LMP). La 1ère question à se poser est : quel objectif visez vous? Vous devez tout d'abord vérifier que l'immeuble que vous achetez correspond réellement à la valeur du marché (souvent les prix sont surévalués pour rentabiliser l'opération pour le promoteur ou autre). Prix du mobilier idem. Le montant du loyer doit être en corrélation avec les obligations qui sont mises à votre charge dans le bail. Cependant les clauses qui vous oblige à substituer le syndic pour qu'il puisse effectuer la livraison directement à votre locataire, ne me choque pas si ces personnes sont d'une entière honnêteté. Le bail prévu est d'un durée de 9 ans et 6 mois, elle a pour effet que loyer lors du renouvellement sort de la règle du plafonnement, ce qui reste un avantage pour vous, car le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative du marché, sans pouvoir être inférieur au loyer initial indexé, reste à connaître l'index prévu au bail. Si vous refusez le renouvellement, la loi et les règlements vous oblige à indemniser le locataire. Dans votre cas, vous vous engagez à refuser le renouvellement, ça me semble positif dans le sens où le locataire souhaite exploiter au moins pour deux périodes de 9 ans 1/2.
Ne serait-il pas judicieux de de monter vous-même votre investissement sur mesure? Je connais bien ces différents type de montage tout préparé par les opérateurs, je pourrais vous aider si vous le souhaitez, avant votre engagement.
"Ludo" a écrit dans le message de news:NlE_c.2942$
Bonjour,
Je m'apprête à signer un dossier d'engagement + un bail commercial pour l'acquisition d'appartements T2 dans une résidence (tourisme + personnes âgées). Je serai propriétaire-bailleur, et les appartements seront loués
en
meublé par un exploitant (statut LMP). Il s'agit d'une VEFA, livrable fin octobre.
Je précise que les documents qu'il m'est demandé de signer sont indissociables, puisque c'est un "package" : engagement d'achat et engagement de bail commercial.
Or, 3 clauses me semblent discutables, et j'aurais souhaité avoir votre avis.
1. Dans le dossier d'engagement d'achat, il est indiqué ceci : "Le client ayant consenti un bail à l'exploitant, s'engage à établir, lors de la signature de l'acte authentique, une procuration au bénéfice du
syndic
de copropriété de la résidence, afin de se substituer à lui pour effectuer la livraison de son bien à l'exploitant après remise des clés."
Or, il est précisé un peu plus loin : "Le vendeur sera tenu à la garantie des vices apparents lors de la mise à disposition de l'acquéreur dans les termes de l'article 1642-1 du Code Civil, étant précisé que le vendeur en sera déchargé si, dans le délai
fixé
audit article, l'acquéreur n'a pas dénoncé les vices qu'il aurait
constatés.
Il en sera de même, dans des conditions identiques, des défauts de conformité par rapport aux spécifications de l'acte de vente."
Autrement dit, je ne suis pas "invité" à la réception des travaux, donc je ne pourrai pas émettre de réserves, et dans le même temps, si je ne
dénonce
pas les vices apparents ou les défauts de conformité, je ne pourrai pas me retourner contre le promoteur. Ca me semble un peu fort...
Je précise en outre que le bail stipule que j'aurai, en tant que bailleur,
à
ma charge les grosses réparations (article 606 du code civil), ainsi que
les
travaux de rénovation, réparation et réhabilitation des éléments
extérieurs
(peinture, ouvertures, VRD, etc.).
Au vu de ces différents éléments, la clause qui stipule que la réception
des
appartements se fera "sans moi" n'est-elle pas abusive ?
Si oui, pensez-vous que je puisse signer (je n'ai pas le choix si je souhaite acquérir ce bien), et le cas échéant me retourner contre le promoteur ou l'exploitant en cas de problème constaté ultérieurement ?
2. Le bail commercial qu'il m'est demandé de signer indique ceci : "Le bailleur promet unilatéralement au preneur, qui accepte cette promesse en tant que telle, de lui proposer le renouvellement du bail commercial à l'issue de la période de 9 ans et 6 mois, aux conditions du marché en vigueur avec un minimum correspondant au loyer initial réindexé.
Sachant que le bail commercial est rédigé intégralement (et donc imposé)
par
le futur exploitant, n'est-il pas abusif de devoir "promettre" le renouvellement du bail commercial ?
Et que se passerait-il si, pour une raison quelconque, je ne souhaitais
pas
renouveler le bail ?
3. Le bail commercial proposé indique également ceci : "Pendant toute la durée du présent bail commercial, le bailleur s'interdit de pénétrer sur le site, sauf accord du preneur, à l'exception de la
période
de préavis de départ donné par le preneur".
Là encore, n'est-il pas abusif de se voir interdire, en tant que propriétaire, de se rendre sur les lieux pendant 9 ans et 6 mois ?
D'autant
plus que ce sera à moi de payer pour tous les frais indiqués ci-dessus, et qu'il semble donc normal que je puisse me rendre sur place le cas
échéant...
Et de plus, avec la clause précédente (promesse de renouvellement), je me retrouve donc interdit de visite pendant 19 ans !!! Qu'en pensez-vous ?
Et si je signe quand même et que j'estime devoir me rendre sur les lieux, que peut faire l'exploitant de la résidence contre moi ?
Je vous remercie d'avance de vos conseils.
Jean-Luc
Les clauses insérées dans le texte du bail peuvent paraître abusives, tout
dépend du montant du loyer que le bailleur réclame au locataire
exploitant...
Votre investissement repose, je pense, sur une volonté d'acquérir un bien
immobilier par l'économie d'impôt que procure ce type de montage (LMP).
La 1ère question à se poser est : quel objectif visez vous?
Vous devez tout d'abord vérifier que l'immeuble que vous achetez correspond
réellement à la valeur du marché (souvent les prix sont surévalués pour
rentabiliser l'opération pour le promoteur ou autre).
Prix du mobilier idem.
Le montant du loyer doit être en corrélation avec les obligations qui sont
mises à votre charge dans le bail.
Cependant les clauses qui vous oblige à substituer le syndic pour qu'il
puisse effectuer la livraison directement à votre locataire, ne me choque
pas si ces personnes sont d'une entière honnêteté.
Le bail prévu est d'un durée de 9 ans et 6 mois, elle a pour effet que loyer
lors du renouvellement sort de la règle du plafonnement, ce qui reste un
avantage pour vous, car le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative du
marché, sans pouvoir être inférieur au loyer initial indexé, reste à
connaître l'index prévu au bail.
Si vous refusez le renouvellement, la loi et les règlements vous oblige à
indemniser le locataire.
Dans votre cas, vous vous engagez à refuser le renouvellement, ça me semble
positif dans le sens où le locataire souhaite exploiter au moins pour deux
périodes de 9 ans 1/2.
Ne serait-il pas judicieux de de monter vous-même votre investissement sur
mesure?
Je connais bien ces différents type de montage tout préparé par les
opérateurs, je pourrais vous aider si vous le souhaitez, avant votre
engagement.
"Ludo" <marmontel.ludovic@caramail.com> a écrit dans le message de
news:NlE_c.2942$LV3.5591@nntpserver.swip.net...
Bonjour,
Je m'apprête à signer un dossier d'engagement + un bail commercial pour
l'acquisition d'appartements T2 dans une résidence (tourisme + personnes
âgées). Je serai propriétaire-bailleur, et les appartements seront loués
en
meublé par un exploitant (statut LMP). Il s'agit d'une VEFA, livrable fin
octobre.
Je précise que les documents qu'il m'est demandé de signer sont
indissociables, puisque c'est un "package" : engagement d'achat et
engagement de bail commercial.
Or, 3 clauses me semblent discutables, et j'aurais souhaité avoir votre
avis.
1. Dans le dossier d'engagement d'achat, il est indiqué ceci :
"Le client ayant consenti un bail à l'exploitant, s'engage à établir, lors
de la signature de l'acte authentique, une procuration au bénéfice du
syndic
de copropriété de la résidence, afin de se substituer à lui pour effectuer
la livraison de son bien à l'exploitant après remise des clés."
Or, il est précisé un peu plus loin :
"Le vendeur sera tenu à la garantie des vices apparents lors de la mise à
disposition de l'acquéreur dans les termes de l'article 1642-1 du Code
Civil, étant précisé que le vendeur en sera déchargé si, dans le délai
fixé
audit article, l'acquéreur n'a pas dénoncé les vices qu'il aurait
constatés.
Il en sera de même, dans des conditions identiques, des défauts de
conformité par rapport aux spécifications de l'acte de vente."
Autrement dit, je ne suis pas "invité" à la réception des travaux, donc je
ne pourrai pas émettre de réserves, et dans le même temps, si je ne
dénonce
pas les vices apparents ou les défauts de conformité, je ne pourrai pas me
retourner contre le promoteur. Ca me semble un peu fort...
Je précise en outre que le bail stipule que j'aurai, en tant que bailleur,
à
ma charge les grosses réparations (article 606 du code civil), ainsi que
les
travaux de rénovation, réparation et réhabilitation des éléments
extérieurs
(peinture, ouvertures, VRD, etc.).
Au vu de ces différents éléments, la clause qui stipule que la réception
des
appartements se fera "sans moi" n'est-elle pas abusive ?
Si oui, pensez-vous que je puisse signer (je n'ai pas le choix si je
souhaite acquérir ce bien), et le cas échéant me retourner contre le
promoteur ou l'exploitant en cas de problème constaté ultérieurement ?
2. Le bail commercial qu'il m'est demandé de signer indique ceci :
"Le bailleur promet unilatéralement au preneur, qui accepte cette promesse
en tant que telle, de lui proposer le renouvellement du bail commercial à
l'issue de la période de 9 ans et 6 mois, aux conditions du marché en
vigueur avec un minimum correspondant au loyer initial réindexé.
Sachant que le bail commercial est rédigé intégralement (et donc imposé)
par
le futur exploitant, n'est-il pas abusif de devoir "promettre" le
renouvellement du bail commercial ?
Et que se passerait-il si, pour une raison quelconque, je ne souhaitais
pas
renouveler le bail ?
3. Le bail commercial proposé indique également ceci :
"Pendant toute la durée du présent bail commercial, le bailleur s'interdit
de pénétrer sur le site, sauf accord du preneur, à l'exception de la
période
de préavis de départ donné par le preneur".
Là encore, n'est-il pas abusif de se voir interdire, en tant que
propriétaire, de se rendre sur les lieux pendant 9 ans et 6 mois ?
D'autant
plus que ce sera à moi de payer pour tous les frais indiqués ci-dessus, et
qu'il semble donc normal que je puisse me rendre sur place le cas
échéant...
Et de plus, avec la clause précédente (promesse de renouvellement), je me
retrouve donc interdit de visite pendant 19 ans !!! Qu'en pensez-vous ?
Et si je signe quand même et que j'estime devoir me rendre sur les lieux,
que peut faire l'exploitant de la résidence contre moi ?
Les clauses insérées dans le texte du bail peuvent paraître abusives, tout dépend du montant du loyer que le bailleur réclame au locataire exploitant... Votre investissement repose, je pense, sur une volonté d'acquérir un bien immobilier par l'économie d'impôt que procure ce type de montage (LMP). La 1ère question à se poser est : quel objectif visez vous? Vous devez tout d'abord vérifier que l'immeuble que vous achetez correspond réellement à la valeur du marché (souvent les prix sont surévalués pour rentabiliser l'opération pour le promoteur ou autre). Prix du mobilier idem. Le montant du loyer doit être en corrélation avec les obligations qui sont mises à votre charge dans le bail. Cependant les clauses qui vous oblige à substituer le syndic pour qu'il puisse effectuer la livraison directement à votre locataire, ne me choque pas si ces personnes sont d'une entière honnêteté. Le bail prévu est d'un durée de 9 ans et 6 mois, elle a pour effet que loyer lors du renouvellement sort de la règle du plafonnement, ce qui reste un avantage pour vous, car le nouveau loyer sera fixé à la valeur locative du marché, sans pouvoir être inférieur au loyer initial indexé, reste à connaître l'index prévu au bail. Si vous refusez le renouvellement, la loi et les règlements vous oblige à indemniser le locataire. Dans votre cas, vous vous engagez à refuser le renouvellement, ça me semble positif dans le sens où le locataire souhaite exploiter au moins pour deux périodes de 9 ans 1/2.
Ne serait-il pas judicieux de de monter vous-même votre investissement sur mesure? Je connais bien ces différents type de montage tout préparé par les opérateurs, je pourrais vous aider si vous le souhaitez, avant votre engagement.
"Ludo" a écrit dans le message de news:NlE_c.2942$
Bonjour,
Je m'apprête à signer un dossier d'engagement + un bail commercial pour l'acquisition d'appartements T2 dans une résidence (tourisme + personnes âgées). Je serai propriétaire-bailleur, et les appartements seront loués
en
meublé par un exploitant (statut LMP). Il s'agit d'une VEFA, livrable fin octobre.
Je précise que les documents qu'il m'est demandé de signer sont indissociables, puisque c'est un "package" : engagement d'achat et engagement de bail commercial.
Or, 3 clauses me semblent discutables, et j'aurais souhaité avoir votre avis.
1. Dans le dossier d'engagement d'achat, il est indiqué ceci : "Le client ayant consenti un bail à l'exploitant, s'engage à établir, lors de la signature de l'acte authentique, une procuration au bénéfice du
syndic
de copropriété de la résidence, afin de se substituer à lui pour effectuer la livraison de son bien à l'exploitant après remise des clés."
Or, il est précisé un peu plus loin : "Le vendeur sera tenu à la garantie des vices apparents lors de la mise à disposition de l'acquéreur dans les termes de l'article 1642-1 du Code Civil, étant précisé que le vendeur en sera déchargé si, dans le délai
fixé
audit article, l'acquéreur n'a pas dénoncé les vices qu'il aurait
constatés.
Il en sera de même, dans des conditions identiques, des défauts de conformité par rapport aux spécifications de l'acte de vente."
Autrement dit, je ne suis pas "invité" à la réception des travaux, donc je ne pourrai pas émettre de réserves, et dans le même temps, si je ne
dénonce
pas les vices apparents ou les défauts de conformité, je ne pourrai pas me retourner contre le promoteur. Ca me semble un peu fort...
Je précise en outre que le bail stipule que j'aurai, en tant que bailleur,
à
ma charge les grosses réparations (article 606 du code civil), ainsi que
les
travaux de rénovation, réparation et réhabilitation des éléments
extérieurs
(peinture, ouvertures, VRD, etc.).
Au vu de ces différents éléments, la clause qui stipule que la réception
des
appartements se fera "sans moi" n'est-elle pas abusive ?
Si oui, pensez-vous que je puisse signer (je n'ai pas le choix si je souhaite acquérir ce bien), et le cas échéant me retourner contre le promoteur ou l'exploitant en cas de problème constaté ultérieurement ?
2. Le bail commercial qu'il m'est demandé de signer indique ceci : "Le bailleur promet unilatéralement au preneur, qui accepte cette promesse en tant que telle, de lui proposer le renouvellement du bail commercial à l'issue de la période de 9 ans et 6 mois, aux conditions du marché en vigueur avec un minimum correspondant au loyer initial réindexé.
Sachant que le bail commercial est rédigé intégralement (et donc imposé)
par
le futur exploitant, n'est-il pas abusif de devoir "promettre" le renouvellement du bail commercial ?
Et que se passerait-il si, pour une raison quelconque, je ne souhaitais
pas
renouveler le bail ?
3. Le bail commercial proposé indique également ceci : "Pendant toute la durée du présent bail commercial, le bailleur s'interdit de pénétrer sur le site, sauf accord du preneur, à l'exception de la
période
de préavis de départ donné par le preneur".
Là encore, n'est-il pas abusif de se voir interdire, en tant que propriétaire, de se rendre sur les lieux pendant 9 ans et 6 mois ?
D'autant
plus que ce sera à moi de payer pour tous les frais indiqués ci-dessus, et qu'il semble donc normal que je puisse me rendre sur place le cas
échéant...
Et de plus, avec la clause précédente (promesse de renouvellement), je me retrouve donc interdit de visite pendant 19 ans !!! Qu'en pensez-vous ?
Et si je signe quand même et que j'estime devoir me rendre sur les lieux, que peut faire l'exploitant de la résidence contre moi ?
