loyers impayés

Le 04-09-2004, jean castel <> a écrit:

bonjour,
mon locataire qui est un en fait un occupant sans droit ni titre qui est la
définition juridique fait l'objet d'un jugement d'expulsion. je dois
attendre un délai de 2 mois pour faire appliquer ce jugement. aujourd'hui
mon locataire paie ses indemnités d'occupations quand ça lui chante. déjà 2
mois de non payés. il attend qu'on lui decerne un logement "social" pour
lequel il a la priorité (j'ai de mon côté fourni les documents nécessaires
à ce dossier) mais le locataire lui, néglige de fournir les documents que
l'organisme lui réclame : du coup, on n'a pas pu lui attribuer le logement
vacant, et il reste dans mon immeuble en attendant qu'il veuille bien faire
le nécessaire pour boucler son dossier. après le 1er novembre je ne pourrai
plus l'expulser.
j'ai vraiment l'impression que même dans mon bon droit, le locataire fait ce
qu'il veut.Il joue avec les lois qui lui sont favorables.
avez vous des conseils pour d'une part, réclamer mes indemnités
d'occupation, et comment déclencher la mesure d'expulsion. J'ai un huissier,
que je n'arrive jamais à joindre malgré mes courriers.

Il est vra ique certains Huissiers sont un peu dur à joindre, mais selon mon
expérience, ce ne sont pas les plus mauvais : c'est souvent qu'ils
délèguent très peu de leurs taches, et surtout pas celle de répondre aux
courrier (pour mémoire : il y a un Huissier pur 10 avocats, et souvent
il doit répondre à la fois au client et à l'avocat du client !)

Sinon, concernant l'expulsion, et malgré ce qu' l'on peut croire,
l'obtention du jugement est à considérer comme une étape :

Je vous explique les suivantes :

Au bout de deux mois, l'Huissier délivre le commandement de libérer les
lieux. L'ex locataire dispose de deux mois pour partir.

Après ces deux mois, l'Huissier se rend gentiment, et tout seul, voir
votre locataire pour lui demander si il veut bien partir maintenant.
C'est ce que la loi appelle une expulsion !!! Et c'est véridique !
L'Huissier ne peut plus faire autrement, ou alors, si votre Huissier est
"méchant", il a fait une saisie un mois avant et se jour là il vient
avec les déménageurs enlever le peut que la loi autorise à saisir (en
gros : TV, chaine HIFI, magnétoscope .... uniquement le superflu).

Bref, si l'ex locataire refuse de partir, l'Huissier s'adresse à la
Préfecture ou la sous-préfecture pour demander le concours de la force
publique.
La Préfecture dispose d'un délai de deux mois pour répondre. Si la
Préfecture n'a pas répondu, ou si elle refuse explicitement, alors, et
seulement à partir de ce moment là, l'État vous indemnise - c'est prévu
par la loi, et certaines préfecture ont même un formulaire prévu pour et
vous l'envoie.

Voilà. Votre indemnisation par l'État ne commencera, au mieux, que 6
mois après le jugement. Pour les sommes dues avant cette date, elles
restent à la chage de l'ex locataire, donc, si il est insolvable ...

Votre Conseil n'a pas demandé la dispense du délai de grace ou vous ne
l'avez pas obtenue ??

Sinon, sur le fond, il n'y a pas grand chose à faire hélas, sinon mettre la
pression à votre locataire (en exécutant une partie du jugement par exemple
: saisie des facultés mobiliéres et comptes bancaires, du véhicul etc...

Normalement, tout le monde en a marre au bout d'un moment et s'en va...



"jean castel" <jean castel@wanadoo.fr> a écrit dans le message de news:
chbutp$n0u$1@news-reader2.wanadoo.fr...

bonjour,
mon locataire qui est un en fait un occupant sans droit ni titre qui est

la

définition juridique fait l'objet d'un jugement d'expulsion. je dois
attendre un délai de 2 mois pour faire appliquer ce jugement. aujourd'hui
mon locataire paie ses indemnités d'occupations quand ça lui chante. déjà

2

mois de non payés. il attend qu'on lui decerne un logement "social" pour
lequel il a la priorité (j'ai de mon côté fourni les documents

nécessaires

à ce dossier) mais le locataire lui, néglige de fournir les documents que
l'organisme lui réclame : du coup, on n'a pas pu lui attribuer le logement
vacant, et il reste dans mon immeuble en attendant qu'il veuille bien

faire

le nécessaire pour boucler son dossier. après le 1er novembre je ne

pourrai

plus l'expulser.
j'ai vraiment l'impression que même dans mon bon droit, le locataire fait

ce

qu'il veut.Il joue avec les lois qui lui sont favorables.
avez vous des conseils pour d'une part, réclamer mes indemnités
d'occupation, et comment déclencher la mesure d'expulsion. J'ai un

huissier,

que je n'arrive jamais à joindre malgré mes courriers.

"Fred" a écrit
[...]

Bref, si l'ex locataire refuse de partir, l'Huissier s'adresse à la
Préfecture ou la sous-préfecture pour demander le concours de la force
publique.
La Préfecture dispose d'un délai de deux mois pour répondre. Si la
Préfecture n'a pas répondu, ou si elle refuse explicitement, alors, et
seulement à partir de ce moment là, l'État vous indemnise - c'est prévu
par la loi, et certaines préfecture ont même un formulaire prévu pour et
vous l'envoie.

Voilà. Votre indemnisation par l'État ne commencera, au mieux, que 6
mois après le jugement. Pour les sommes dues avant cette date, elles
restent à la chage de l'ex locataire, donc, si il est insolvable ...

Bonjour,

Je me permets d'ajouter qu'après la circulaire de M. Jean-Louis Borloo aux
préfets à propos des expulsions relevant des HLM, certains de ces préfets
généralisent son application aux bailleurs privés, et les services de la
préfecture parlant même de "loi Borloo".

Donc tout repose sur la négociation que vous pouvez avoir avec votre
occupant sans droit ni titre : les quelques indemnités d'occupation qu'il
voudra bien vous verser dans sa grande bonté seront sûrement la seule
compensation de votre préjudice, et sa célérité pour obtenir un logement
social est la seule chose qui le fera partir car le soutien de la force
publique devient de plus en plus hypothétique.

Je viens de vivre la même situation : le locataire qui ne payait plus ses
loyers depuis l'automne 2002 vient d'être expulsé fin juin. Il a fallu plus
de 6 mois pour obtenir l'ordonnance de référé (il parait que "ça a été
vite"). Elle est exécutoire, mais ça veut dire qu'il ne se passe strictement
rien après cette ordonnance si vous ne continuez pas à payer huissier,
commissaire pour l'explusion (il faut payer spécifiquement), serrurier, etc.
Tout ça, dans mon cas, a pris encore un an. Et encore, j'ai eu parait-il la
chance que mon dossier soit enclenché avant la susdite "loi Borloo".

L'appartement est maintenant vide, totalement dévasté, et je n'ai aucun
recours puisque le voleur qui l'occupait a organisé consciencieusement son
insolvabilité.
Ne pouvant payer les travaux de remise en état, je mets l'appartement en
vente.
Bon courage,
Claude

Claude a formulé la demande :

"Fred" a écrit
[...]

Bref, si l'ex locataire refuse de partir, l'Huissier s'adresse à la
Préfecture ou la sous-préfecture pour demander le concours de la force
publique.
La Préfecture dispose d'un délai de deux mois pour répondre. Si la
Préfecture n'a pas répondu, ou si elle refuse explicitement, alors, et
seulement à partir de ce moment là, l'État vous indemnise - c'est prévu
par la loi, et certaines préfecture ont même un formulaire prévu pour et
vous l'envoie.

Voilà. Votre indemnisation par l'État ne commencera, au mieux, que 6
mois après le jugement. Pour les sommes dues avant cette date, elles
restent à la chage de l'ex locataire, donc, si il est insolvable ...

Bonjour,

Je me permets d'ajouter qu'après la circulaire de M. Jean-Louis Borloo aux
préfets à propos des expulsions relevant des HLM, certains de ces préfets
généralisent son application aux bailleurs privés, et les services de la
préfecture parlant même de "loi Borloo".

Donc tout repose sur la négociation que vous pouvez avoir avec votre
occupant sans droit ni titre : les quelques indemnités d'occupation qu'il
voudra bien vous verser dans sa grande bonté seront sûrement la seule
compensation de votre préjudice, et sa célérité pour obtenir un logement
social est la seule chose qui le fera partir car le soutien de la force
publique devient de plus en plus hypothétique.

Je viens de vivre la même situation : le locataire qui ne payait plus ses
loyers depuis l'automne 2002 vient d'être expulsé fin juin. Il a fallu plus
de 6 mois pour obtenir l'ordonnance de référé (il parait que "ça a été
vite"). Elle est exécutoire, mais ça veut dire qu'il ne se passe strictement
rien après cette ordonnance si vous ne continuez pas à payer huissier,
commissaire pour l'explusion (il faut payer spécifiquement), serrurier, etc.
Tout ça, dans mon cas, a pris encore un an. Et encore, j'ai eu parait-il la
chance que mon dossier soit enclenché avant la susdite "loi Borloo".

Je confirme, 18 mois d'attente est un délai courant - je dirais même
que c'est le minimum.

Le pire, c'est que la loi de lutte contre les exclusions de 1998 à
retiré ses pouvoirs à l'Huissier de Justice - comme je disais il peut
seulement demander à l'occupant si il veut bien partir, mais la
procédure est inchangée : on DOIT faire appel à l'Huissier.

--
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"Fred" a écrit

Je confirme, 18 mois d'attente est un délai courant - je dirais même
que c'est le minimum.

Le pire, c'est que la loi de lutte contre les exclusions de 1998 à
retiré ses pouvoirs à l'Huissier de Justice - comme je disais il peut
seulement demander à l'occupant si il veut bien partir, mais la
procédure est inchangée : on DOIT faire appel à l'Huissier.

Tout à fait d'accord. Je me suis peut-être mal exprimé en donnant le conseil
de négocier au mieux avec l'occupant : je ne veux pas dire qu'on peut se
passer de l'huissier, je dis seulement que si l'huissier n'obtient pas le
départ "spontané" du locataire, il ne faut plus trop compter sur la
possibilité suivante que constituait le recours à la force publique.
On ne peut plus alors compter que sur soi-même : négociation dans le
meilleur des cas, mais je crains que si la situation actuelle (qui couvre
les locataires indélicats) perdure il y ait des propriétaires qui pêtent les
plombs et emploient des moyens moins soft.

Claude

bonjour,
merci pour vos encouragements!

bonjour,
merci pour vos encouragements!

Accessoirement, que risquerait Jean à forcer la porte et vider l'appart sur
le trottoir ? Dans la mesure ou son loc est "occupant sans titre", comment
pourrait-il (le loc) faire reconnaitre quoi que ce soit quant à son
occupation effective de l'appart ?
Sans vouloir pousser le manicheisme trop loin, est-ce que ca ne sera pas la
parole de Jean contre celle de son loc ? Alors dans ce cas, si Jean pretend
ne pas connaitre cet individu, etc

Avis de juristes ?

--
Centaur
Crepitus Suus Quique Beneolet...
==========================

Après mure réflexion, Centaur a écrit :

Accessoirement, que risquerait Jean à forcer la porte et vider l'appart sur
le trottoir ? Dans la mesure ou son loc est "occupant sans titre", comment
pourrait-il (le loc) faire reconnaitre quoi que ce soit quant à son
occupation effective de l'appart ?
Sans vouloir pousser le manicheisme trop loin, est-ce que ca ne sera pas la
parole de Jean contre celle de son loc ? Alors dans ce cas, si Jean pretend
ne pas connaitre cet individu, etc

Avis de juristes ?

Principe :

"Nul n'est admis à se faire justice lui même" (ça c'est pour la morale)

Article 226-4 du Code Pénal : (violation de domicile) :

"L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de
manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la
loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15000 euros
d'amende."

Jurisprudence :

"L'intrusion de force du propriétaire constitue toujours une violation
de domicile, même si le bail est arrivé à expiration, du moment que le
locataire n'a pas encore rendu les clés, et même si le locataire n'a
plus droit au maintient dans les lieux. (Arrêt de la Chambre criminelle
de la Cour de Cassation du 22 janvier 1957).


Article 322-1 : La destruction, la dégradation ou la détérioration
d'un bien appartenant à autrui est punie de deux ans d'emprisonnement
et de 30000 euros d'amende, sauf s'il n'en est résulté qu'un dommage
léger.
Le fait de tracer des inscriptions, des signes ou des dessins, sans
autorisation préalable, sur les façades, les véhicules, les voies
publiques ou le mobilier urbain est puni de 3750 euros d'amende et
d'une peine de travail d'intérêt général lorsqu'il n'en est résulté
qu'un dommage léger.


Article 322-3 : L'infraction définie au premier alinéa de l'article
322-1 est punie de cinq ans d'emprisonnement et de 75000 euros d'amende
et celle définie au deuxième alinéa du même article de 15000 euros
d'amende et d'une peine de travail d'intérêt général :
1º Lorsqu'elle est commise par plusieurs personnes agissant en
qualité d'auteur ou de complice ;
2º Lorsqu'elle est facilitée par l'état d'une personne dont la
particulière vulnérabilité, due à son âge, à une maladie, à une
infirmité, à une déficience physique ou psychique ou à un état de
grossesse, est apparente ou connue de son auteur ;
3º Lorsqu'elle est commise au préjudice d'un magistrat, d'un juré,
d'un avocat, d'un officier public ou ministériel, d'un militaire de la
gendarmerie, d'un fonctionnaire de la police nationale, des douanes, de
l'administration pénitentiaire ou de toute autre personne dépositaire
de l'autorité publique ou chargée d'une mission de service public, en
vue d'influencer son comportement dans l'exercice de ses fonctions ou
de sa mission ;
4º Lorsqu'elle est commise au préjudice d'un temoin, d'une victime
ou d'une partie civile, soit pour l'empêcher de dénoncer le fait, de
porter plainte ou de déposer en justice, soit en raison de sa
dénonciation, de sa plainte ou de sa déposition ;
5º Lorsqu'elle est commise dans un local d'habitation ou dans un
lieu utilisé ou destiné à l'entrepôt de fonds, valeurs, marchandises ou
matériels, en pénétrant dans les lieux par ruse, effraction ou
escalade.
Lorsque l'infraction définie au premier alinéa de l'article 322-1
est commise à l'encontre d'un lieu de culte, d'un établissement
scolaire, éducatif ou de loisirs ou d'un véhicule transportant des
enfants, les peines encourues sont également portées à cinq ans
d'emprisonnement et à 75 000 Euros d'amende.




D'autres jurisprudences de juridictions inférieures (Paris 1953)
concluaient au non lieu quand le locataire avait été condamné à
l'expulsion, mais :

1 - il s'agit de jurisprudences antérieures à l'Arrêt de 1957 de la
Cour de casstion.

2 - il s'agit de jurisprudences antérieures à la loi du 29 juillet 1998
relative à la lutte contre les exclusions. Or cette loi réserrve
clairement à la seule force publique le droit de procéder à l'expulsion
de locataires.

Donc, le risque : 1 an à 5 ans de prison, de 15000 à 75000 euros
d'amende, voire des dommages et intérêts aux locataires ...

--
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"Fred" <arleach@nospam.com> a écrit

Principe :

"Nul n'est admis à se faire justice lui même" (ça c'est pour la morale)

Article 226-4 du Code Pénal : (violation de domicile) :

"L'introduction ou le maintien dans le domicile d'autrui à l'aide de
manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la
loi le permet, est puni d'un an d'emprisonnement et de 15000 euros
d'amende."

Jurisprudence :

"L'intrusion de force du propriétaire constitue toujours une violation
de domicile, même si le bail est arrivé à expiration, du moment que le
locataire n'a pas encore rendu les clés, et même si le locataire n'a
plus droit au maintient dans les lieux. (Arrêt de la Chambre criminelle
de la Cour de Cassation du 22 janvier 1957).

Hé bé... Au moins, c'est clair !

Merci m'sieur Fred !