Locataire qui ne paie pas son loyer

svbeev a écrit :
<...>

svbeev, ce que vous dites est tout à fait exact, mais c'est la théorie.
Faites moi l'honneur de croire que j'ai une petite expériences de la
chose et que, dans la réalité, ce n'est pas si simple.

Je vous fais tous les honneurs que vous voulez et ce d'autant que la nature
de votre implication sur le sujet découle assez naturellement de votre
pseudo, ce qui ne m'empêche pas de penser que j'ai une petite légitimité à
aborder la question, voire à vous opposer, dans une certaine mesure, la
contradiction.

Objection acceptée. :)

Effectivement, la
clause résolutoire redevient effective mais reste subordonné à la trêve
hivernale (sans compter le relogement qui dépend du préfet), ce qui fait
que si le locataire cesse à nouveau de payer au début de l'hiver, le
bailleur est reparti pour jusqu'au printemps. Les meubles sur le
trottoir, c'est de l'image d'Epinal aujourd'hui.

Ce que vous écrivez est exact mais vaut aussi dans les mêmes termes pour
les expulsions prononcées directement sans suspension préalable de la
clause résolutoire.
Tout cela n'est qu'une question de timing et si le jugement ou l'ordonnance
de référé est rendu après le mois de juin, il est en réalité fort peu
probable que le concours de la force publique soit acccordé suffisamment
rapidement pour exécuter l'expulsiohn avant la période hivernale, sauf,
peut être, si le juge ordonne, en application de l'article 62 de la loi du
09 juillet 1991 la réduction ou la suppression du délai de deux mois qui
doit s'écouler entre le commandement de quitter les lieux et l'expulsion,
ce qui n'est quasiment jamais le cas pour les locataires par opposition aux
occupants sans droit ni titre (et encore).

D'autant plus que le préfet, maintenant obligé de proposer une solution
de relogement (loi Boutin) n'a pas grand enthousiasme à appliquer une
solution plus coûteuse pour l'état que les indemnités que réclamera le
bailleur pour refus d'accorder la force publique... En tout cas en
région parisienne.

Donc, les délais de paiement évnetuellement accordés différent le point de
départ d'un mois ou deux, en tout et pour tout, si le locataire est résolu
de ne pas respecter les délais accordés ou s'il ne le peut pas. Voilà
pourquoi j'ai réagi car votre propos que je rappêlle ici :

" le juge accorde quasi automatiquement des délais pour apurer la dette
(jusqu'à 2 ans) pendant lesquels le locataire indélicat pourra
tranquillement continuer à ne pas payer."

Laisse à penser que le locataire qui bénéficie de délais de paiement peut
impunément se dispenser de payer pendant toute la durée des délais accordés
sans que le propriétaire n'en puisse mais.

Je suis d'accord, mon propos était mal formulé mais vous m'avez bien
compris. J'aurais dû écrire "recommencer" au lieu de "continuer".

L'expérience prouve que, quand il y défaut de paiement, 1°) il ne faut
pas attendre l'accumulation de la dette avant d'envoyer le commandement
de payer et d'engager la procédure de résiliation du bail,

Là je suis d'accord .

2°) il vaut

mieux renoncer à demander le paiement des loyers en retard car ainsi le
juge n'a pas la possibilité de maintenir le locataire dans les lieux.

Affirmation intéressante sur le plan du droit pur, à laquelle je ne
souscris pas.
En effet, l'article 24 de la loi de 89 qui permet au juge ,même d'office,
(toçut et là)d'accorder des délais de paiement et de suspendre le jeux de
la clause résolutoire est comme le savez d'ordre public et pour ma part, je
ne vois rien qui interdise au juge, sans condamner au paiement
puisqu'aucune demande n'est faite en ce sens, de constater l'existence de
la dette et de fixer des modalités de remboursement qui, si elles sont
respectées, emporteront suspension des effets de la clause résolutoire.

Sauf votre respect, il me semble que votre propos est contradictoire
puisque vous écrivez d'abord que le juge "ne condamne pas au paiement
puiqu'aucune demande n'est faite en ce sens" et ensuite "constater
l'existence de la dette et ...".

En principe, le juge ne peut s'auto saisir d'une demande qui n'est pas
faite. Donc si le bailleur ne demande pas l'apurement de la dette,
celle-ci n'existe pas devant le juge et il ne peut fixer des modalités
de remboursement pour un paiement qui n'est pas exigé... C'est ce qui
fait l'objet de votre propos dans le paragraphe qui suit (acquisition de
la clause résolutoire malgré un paiement tardif).

Votre propos me fait penser à un autre débat qui anime les professionnels
sur la possibilité de suspendre la clause résolutoire dans le cas d'une
dette apurée postérieurement non seulement au commandement mais également à
l'assignation, certains voyant dans l'absence de dette au moment où le juge
statue, l'impossibilité pouer lui d'accorder des délais puisqu'il n'y a par
hypothèse pas de condamnation en paiementr, partant, l'impossibilité de
suspendre le jeu de la clause résolutoire.

C'est exactement l'objet de mon propos.

Dans les baux de la FNAIM, cette clause existe (existait ?)
effectivement : la clause résolutoire étant acquise même en cas de
régularisation suite au commandement de payer. Il ne me semble pas avoir
vu cette disposition dans la liste des clauses abusives mais j'ai
peut-être mal lu.

Dans ce cas, on n'a que 5 ans pour réclamer les loyers en retard au lieu
de 30 ans après un jugement. Mais quelle importance ?

Le délai de prescription des jugements n'est plus de 30 ans depuis la loi
du 17 juin 2008.

Ca, je ne connaissait pas encore. Je vais me renseigner mais si vous
pouviez donner les nouveaux délais de prescription, vous me combleriez
d'aise en m'évitant de chercher. Mon code civil date de 2003 et je pense
donc que je vais devoir réinvestir... ;) Merci d'avance.

Syndic <abonne_lambda@free.fr> écrivait
news:4b93edcc$0$30917$426a74cc@news.free.fr:

svbeev a écrit :
<...>

svbeev, ce que vous dites est tout à fait exact, mais c'est la
théorie. Faites moi l'honneur de croire que j'ai une petite
expériences de la chose et que, dans la réalité, ce n'est pas si
simple.

Je vous fais tous les honneurs que vous voulez et ce d'autant que la
nature de votre implication sur le sujet découle assez naturellement
de votre pseudo, ce qui ne m'empêche pas de penser que j'ai une
petite légitimité à aborder la question, voire à vous opposer, dans
une certaine mesure, la contradiction.

Objection acceptée. :)

Effectivement, la
clause résolutoire redevient effective mais reste subordonné à la
trêve hivernale (sans compter le relogement qui dépend du préfet),
ce qui fait que si le locataire cesse à nouveau de payer au début de
l'hiver, le bailleur est reparti pour jusqu'au printemps. Les
meubles sur le trottoir, c'est de l'image d'Epinal aujourd'hui.

Ce que vous écrivez est exact mais vaut aussi dans les mêmes termes
pour les expulsions prononcées directement sans suspension préalable
de la clause résolutoire.
Tout cela n'est qu'une question de timing et si le jugement ou
l'ordonnance de référé est rendu après le mois de juin, il est en
réalité fort peu probable que le concours de la force publique soit
acccordé suffisamment rapidement pour exécuter l'expulsiohn avant la
période hivernale, sauf, peut être, si le juge ordonne, en
application de l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991 la réduction
ou la suppression du délai de deux mois qui doit s'écouler entre le
commandement de quitter les lieux et l'expulsion, ce qui n'est
quasiment jamais le cas pour les locataires par opposition aux
occupants sans droit ni titre (et encore).

D'autant plus que le préfet, maintenant obligé de proposer une
solution de relogement (loi Boutin) n'a pas grand enthousiasme à
appliquer une solution plus coûteuse pour l'état que les indemnités
que réclamera le bailleur pour refus d'accorder la force publique...
En tout cas en région parisienne.

Donc, les délais de paiement évnetuellement accordés différent le
point de départ d'un mois ou deux, en tout et pour tout, si le
locataire est résolu de ne pas respecter les délais accordés ou s'il
ne le peut pas. Voilà pourquoi j'ai réagi car votre propos que je
rappêlle ici :

" le juge accorde quasi automatiquement des délais pour apurer la
dette
(jusqu'à 2 ans) pendant lesquels le locataire indélicat pourra
tranquillement continuer à ne pas payer."

Laisse à penser que le locataire qui bénéficie de délais de paiement
peut impunément se dispenser de payer pendant toute la durée des
délais accordés sans que le propriétaire n'en puisse mais.

Je suis d'accord, mon propos était mal formulé mais vous m'avez bien
compris. J'aurais dû écrire "recommencer" au lieu de "continuer".

L'expérience prouve que, quand il y défaut de paiement, 1°) il ne
faut pas attendre l'accumulation de la dette avant d'envoyer le
commandement de payer et d'engager la procédure de résiliation du
bail,

Là je suis d'accord .

2°) il vaut

mieux renoncer à demander le paiement des loyers en retard car ainsi
le juge n'a pas la possibilité de maintenir le locataire dans les
lieux.

Affirmation intéressante sur le plan du droit pur, à laquelle je ne
souscris pas.
En effet, l'article 24 de la loi de 89 qui permet au juge ,même
d'office, (toçut et là)d'accorder des délais de paiement et de
suspendre le jeux de la clause résolutoire est comme le savez d'ordre
public et pour ma part, je ne vois rien qui interdise au juge, sans
condamner au paiement puisqu'aucune demande n'est faite en ce sens,
de constater l'existence de la dette et de fixer des modalités de
remboursement qui, si elles sont respectées, emporteront suspension
des effets de la clause résolutoire.

Sauf votre respect, il me semble que votre propos est contradictoire
puisque vous écrivez d'abord que le juge "ne condamne pas au paiement
puiqu'aucune demande n'est faite en ce sens" et ensuite "constater
l'existence de la dette et ...".

Il n'y a absolument aucune contradiction.
En l'absence de demande de condamnation le juge ne peut la prononcer sous
peine de statuer ultra petita.
En revanche, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire, même en
l'absence de demande de condamnation en paiement des loyers échus, le juge
est bien obligé de constater qu'il existe une dette locative et que cette
dernière n'a pas été apurée dans les deux mois du commandement.
Le commandement visant la clause résolutoire ne peut produire d'effet que
pour autant : 1°) Qu'il existe une dette locative à la date où il est
délivré
2°) que les causes du commandements ne soient pas réglés dans
le délai de deux mois.

On peut résumer en : pas de dette = pas de jeu de la clause résolutoire

Le juge ne peut donc en aucun cas faire l'économie du constat d'existence
de la dette.

En principe, le juge ne peut s'auto saisir d'une demande qui n'est pas
faite.

En principe oui, mais sous une réserve de taille dont, à mon tour sauf
votre respect, la complexité semble vous échapper qui est l'épineuse
question de l'office du juge. Question d'autant plus preignante dans le
contentieux de l'instance, sans représentation obligatoire, et dans lequel
le juge doit appliquer tant en matière locative qu'un en droit de la
consommation, pour ne prendre que ces deux exemples qui sont le contentieux
de masse des TI, des textes d'ordre public.
Nous en avons un exemple flagrant avec le droit de la consommation avec une
réforme récente du code de la conso qui n'a fait qui consacrer des années
de résistance acharnée des TI face à une jurisprudence pourtant absolument
constante de la Cour de Cassation qui leur déniait le droit de relever
d'office les dispositions protectrices du code de la consommation au motif
qu'il s'agissait d'un ordre public de protection (par opposition à l'ordre
public de direction) qui ne pouvait être appliqué qu'à la demande de celui
qu'il est censé protéger.
Ce débat est aujourd'hui parfaitement dépassé puisque l'article L141-4 du
Code de la Conso issu de la loi du 03 janvier 2008 permet au juge de
soulever _d'office_ toutes les dispositions du code de la consommation dans
les litiges nés de son application.

La question de l'office du juge se pose dans les mêmes termes face à
l'application de la loi de 1989 dont une partie est d'ordre public.

Donc si le bailleur ne demande pas l'apurement de la dette,
celle-ci n'existe pas devant le juge

Bis repetita, si la dette n'existe pas il n'y a aucun fondement ni à
l'acquisition de la clause résolutoire, ni même à une demande de
résiliation judiciaire au fond (je ne me place évidemment ici que dans le
cas d'un litige tenant au paiement du loyer et non aux autres causes
possibles de résiliation du bail).

et il ne peut fixer des modalités
de remboursement pour un paiement qui n'est pas exigé...

Le fait que le remboursement ne soit pas exigé n'empêche absolument pas le
juge de constater l'existence de la dette pour les motifs déjà exposés et
de fixer les modalités auxquelles il subordonne la suspension des effets de
la clause résolutoire puisque, et là nous revenons à l'office du juge, il
peut faire application d'office et même sans aucune demande du locataire de
l'article 24 de la loi de 89.

Votre idée était bien tentée mais vous imaginez bien que les parties ne
pouvant déroger aux dispositions d'ordre public de la loi de 89, il en est
de même dans la phase judiciaire et que la renonciation du bailleur à
réclamer la condamnation au paiement des loyers ne peut pas avoir pour
effet d'interdir au juge de mettre en oeuvre des dispositions protectrices
d'ordre public.

Cela me parait donc une fausse bonne idée car à mon sens cela n'empêche
nullement la suspension de la clause et en prime, le bailleur ne pourra
mettre en oeuvre de voies d'exécution concernant la dette locative.

C'est ce qui
fait l'objet de votre propos dans le paragraphe qui suit (acquisition
de la clause résolutoire malgré un paiement tardif).

Votre propos me fait penser à un autre débat qui anime les
professionnels sur la possibilité de suspendre la clause résolutoire
dans le cas d'une dette apurée postérieurement non seulement au
commandement mais également à l'assignation, certains voyant dans
l'absence de dette au moment où le juge statue, l'impossibilité pouer
lui d'accorder des délais puisqu'il n'y a par hypothèse pas de
condamnation en paiementr, partant, l'impossibilité de suspendre le
jeu de la clause résolutoire.

C'est exactement l'objet de mon propos.

Dans les baux de la FNAIM, cette clause existe (existait ?)
effectivement : la clause résolutoire étant acquise même en cas de
régularisation suite au commandement de payer. Il ne me semble pas
avoir vu cette disposition dans la liste des clauses abusives mais
j'ai peut-être mal lu.

Je ne suis pas trop mal placé pour vous dire ce que font les juges
d'instance dans cette situation et que dans une IMMENSE majorité ils
considèrent, face à une dette apurée, que la clause résolutoire est réputée
n'avoir pas joué.
Le juge ne peut pas s'affranchir de l'esprit de la loi et de l'intention du
législateur.
Il serait ubuesque et parfaitement contraire à l'esprit de la loi et
notamment au contenu de l'article 24 de réserver un sort moins enviable à
celui qui fait l'effort d'apurer sa dette avant même que l'affaire ne soit
plaidée devant le TI qu'à celui qui attend pour payer sa dette que le juge
lui ait accordé des délais de paiement.
Dans votre logique celui qui fait le moindre effort se verrait octoyer des
délais avec suspension des effets de la clause résolutoire et celui qui se
présente avec tous ses loyers payés se verrait irrémédiablement expulsé.
Je comprends que de votre point de vue de conseil de bailleur la chose vous
parait séduisante mais ce n'est assurément pas la logique dominante des
juges d'instance.

Dans ce cas, on n'a que 5 ans pour réclamer les loyers en retard au
lieu de 30 ans après un jugement. Mais quelle importance ?

Le délai de prescription des jugements n'est plus de 30 ans depuis la
loi du 17 juin 2008.

Ca, je ne connaissait pas encore. Je vais me renseigner mais si vous
pouviez donner les nouveaux délais de prescription, vous me combleriez
d'aise en m'évitant de chercher. Mon code civil date de 2003 et je
pense donc que je vais devoir réinvestir... ;) Merci d'avance.

En ces temps de frénésie legislative c'est risqué de travailler avec un
code aussi ancien...

La prescription extinctive de droit commun est passée de 30 à 5 ans et pour
les jugements c'est 10 ans.

"Sylvain" <sylvain.rien@hotmail.invalid> a écrit dans le message de
news:4b92aeb2$0$15764$426a74cc@news.free.fr...

Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur qui ne paie pas le loyer, et
que le propriétaire ne parvient pas à virer ce squatteur.

Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement occupé par le squatteur, vie avec
le squatteur et déclare a toutes les administrations ce logement comme étant sa résidence
principale et ensuite change les serrures parce que c'est chez lui et même c'est sa résidence
principale ?

les juges (tous de gauche ou presque) sont toujours du coté des
locataires

svbeev a ecrit

Syndic <abonne_lambda@free.fr> écrivait
news:4b93edcc$0$30917$426a74cc@news.free.fr:

Ca, je ne connaissait pas encore. Je vais me renseigner mais si vous
pouviez donner les nouveaux délais de prescription, vous me combleriez
d'aise en m'évitant de chercher. Mon code civil date de 2003 et je
pense donc que je vais devoir réinvestir... ;) Merci d'avance.

En ces temps de frénésie legislative c'est *risqué de travailler* avec un
code aussi ancien...

Et ce qui est simplement risqué au civil serait qualifié de
"suicidaire" au penal ;o)

Sof

sobeol a écrit :

svbeev a ecrit

Syndic <abonne_lambda@free.fr> écrivait
news:4b93edcc$0$30917$426a74cc@news.free.fr:

Ca, je ne connaissait pas encore. Je vais me renseigner mais si vous
pouviez donner les nouveaux délais de prescription, vous me combleriez
d'aise en m'évitant de chercher. Mon code civil date de 2003 et je
pense donc que je vais devoir réinvestir... ;) Merci d'avance.

En ces temps de frénésie legislative c'est *risqué de travailler* avec
un code aussi ancien...

Et ce qui est simplement risqué au civil serait qualifié de "suicidaire"
au penal ;o)

Sof

Mon exemplaire "papier" est ancien mais je connais quand même :
www.legifrance.gouv.fr
que je consulte à chaque fois que j'ai un doute et plus largement à
chaque fois que je ne veux pas perdre de temps à chercher. La recherche
par le moteur de ce site étant incomparablement plus rapide (quand on a
l'ADSL) que feuilleter un exemplaire "papier".

Le seul intérêt de l'exemplaire "papier" étant les commentaires et/ou la
jurisprudence éventuelle de chaque article et les signets pour les
chapitres qui me concernent le plus.

sobeol a écrit :

svbeev a ecrit

Syndic <abonne_lambda@free.fr> écrivait
news:4b93edcc$0$30917$426a74cc@news.free.fr:

Ca, je ne connaissait pas encore. Je vais me renseigner mais si vous
pouviez donner les nouveaux délais de prescription, vous me combleriez
d'aise en m'évitant de chercher. Mon code civil date de 2003 et je
pense donc que je vais devoir réinvestir... ;) Merci d'avance.

En ces temps de frénésie legislative c'est *risqué de travailler* avec
un code aussi ancien...

Et ce qui est simplement risqué au civil serait qualifié de "suicidaire"
au penal ;o)

Sof

Mon exemplaire "papier" est ancien mais je connais quand même :
www.legifrance.gouv.fr
que je consulte à chaque fois que j'ai un doute et plus largement à
chaque fois que je ne veux pas perdre de temps à chercher. La recherche
par le moteur de ce site étant incomparablement plus rapide (quand on a
l'ADSL) que feuilleter un exemplaire "papier".
On y trouve aussi beaucoup de jurisprudences (Cour de Cass., Cours
d'appel, etc.), une mine quand on a le temps de chercher.

Le seul intérêt de l'exemplaire "papier" étant les commentaires et/ou la
jurisprudence éventuelle de chaque article et les signets pour les
chapitres qui me concernent le plus.

Le 07/03/2010, svbeev a pianoté :

Antoine <Antoine@nospam.invalid> écrivait
news:mn.3a757da3aa69e29a.7491@nospam.invalid:

Le 06/03/2010, Sylvain a pianoté :

Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur
qui ne paie pas le loyer, et que le propriétaire ne parvient pas à
virer ce squatteur.

Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement occupé
par le squatteur, vie avec le squatteur et déclare a toutes les
administrations ce logement comme étant sa résidence principale et
ensuite change les serrures parce que c'est chez lui et même c'est sa
résidence principale ?

Ce n'est pas plus simple d'attendre que cet occupant sorte et de
changer les serrures en son absence ?

Plus simple surement, plus dangereux aussi....

j'ai cancellé ce message car mal lu l'énoncé... Désolé.

Syndic a ecrit

Mon exemplaire "papier" est ancien mais je connais quand même :
www.legifrance.gouv.fr

Attention aussi là à bien verifier l'etat de la MAJ !
Cela peut quelquefois surprendre certains ;o)

Sof

"ast" <nomail@yahoo.com> écrivait
news:4b942e20$0$4599$426a74cc@news.free.fr:

"Sylvain" <sylvain.rien@hotmail.invalid> a écrit dans le message de
news:4b92aeb2$0$15764$426a74cc@news.free.fr...

Dans le cas, d'un propriétaire qui a un locataire devenu squatteur
qui ne paie pas le loyer, et que le propriétaire ne parvient pas à
virer ce squatteur.

Qu'est ce que ça fait si le propriétaire, va dans son logement occupé
par le squatteur, vie avec le squatteur et déclare a toutes les
administrations ce logement comme étant sa résidence principale et
ensuite change les serrures parce que c'est chez lui et même c'est sa
résidence principale ?

les juges (tous de gauche ou presque) sont toujours du coté des
locataires

Voilà qui démontre une belle connaissance du corps judiciaire français.
Par ailleurs, au cas où cela vous aurait échappé, les juges ne font pas la
loi, ils se contentent de l'appliquer.
C'est donc vers votre député qu'il faut diriger votre courroux.

"sobeol" <sobeol@oil.org> écrivait news:mn.436a7da3db8f349c.4336@oil.org:

Syndic a ecrit

Mon exemplaire "papier" est ancien mais je connais quand même :
www.legifrance.gouv.fr

Attention aussi là à bien verifier l'etat de la MAJ !
Cela peut quelquefois surprendre certains ;o)

Sof

On peut avoir des surprises tout aussi déplaisantes avec des outils aussi
complets que lexis nexis alors...
Mais bon, l'insécurité juridique dans laquelle nous plonge notre
législateur hyperactif n'est malheureusement pas une nouveauté.
J'attends la prochaine loi anti-tempête !